`지분쪼개기` 오산 휩쓸고 지나갔다 재개발 아파트 입주권을 노린 '지분쪼개기' 광풍이 수도권 전역을 휩쓸었던 올봄 경기 오산시에서는 평상시보다 수십 배나 많은 다세대주택이 거래된 것으로 나타났다. 지난 4월 오산시의 다세대주택거래신고건수는 1236건으로 집계됐다. 1월부터 3월까지 거래건수가 월 40건 정도였던 것을 감안하면 30배나 늘어난 수치다. 작년 한 해 거래량(307건)의 4배에 달한다. 부동산정보업체인 부동산써브 나인성 연구원은 26일 "오산뉴타운 개발에 따른 지분쪼개기 영향"이라며 "단독주택을 헐고 다세대를 지어 입주권을 늘리려는 목적 외에는 설명할 길이 없다"고 말했다. 오산시 이필온 뉴타운사업담당도 "연초에 서울 용산 등지에서 활동하던 지분쪼개기 업자들이 건축허가를 대거 신청해 투기를 양산했다"고 지적했다. 실제 지분쪼개기를 규제하기 위해 토지거래(3월)와 건축허가(4월)를 제한하고 난 이후인 5월과 6월의 다세대 주택거래 건수는 각각 33건과 20건으로 급감했다. 지분 가격도 다세대주택 분양이 최고조에 달했던 4월에는 급등했다가 이후 약보합세를 나타내고 있다. 지분이 20㎡ 정도인 다세대주택의 경우 '상투가격'인 9000만원에 호가되는데 누구 하나 사겠다는 사람이 없다. 8.21 대책에 따라 오산시 세교지구 확대지정이라는 개발호재가 등장하기는 했지만 집값 상승에는 그다지 영향을 주지 않을 것이라는 게 현지 부동산중개업소의 판단이다. 중개업자들은 오히려 투자를 경계해야 한다고 입을 모은다. 입주권을 얻겠다며 투자에 나섰던 사람들은 상투를 잡은 꼴이 된 것이다. 무엇보다 입주권을 받기조차 힘들게 생겼다. 오산시는 작년 10월 이후 지분쪼개기를 통해 보유한 다세대주택에 대해서는 입주권을 주는 대신 현금청산을 하도록 뉴타운 조합의 정관을 만들 계획이다. 오산시는 올 여름에 '지분쪼개기'를 제한하도록 경기도 조례를 변경했으나 오산뉴타운에는 소급적용을 할 수 없게 되자 조합 정관을 통해 지분쪼개기를 인정하지 않겠다는 방침이다. 오산뉴타운 예정지는 오산동 등 일대 252만4440㎡ 규모로 작년 12월 재정비촉진지구 용역에 들어가 현재 주민공람을 진행 중에 있다.

부동산 10년 주기설' 들어맞을까

정책변수 큰 상황에서 10년 주기설만 믿기엔…

과거 집값은 70년대 말, 80년대 말~90년대 초, 2000년대 초 등 약 10년을 주기로 급등했다. 70년대에는 주택공급이 절대적으로 부족한 상황에서 중동 건설특수 등으로 집값이 급등했다. 80년대 말~90년대 초에는 저금리ㆍ저달러ㆍ저유가라는 이른바 '3저 현상'에 올림픽을 전후한 경기활황으로 부동산 가격이 폭등했다. 92년 이후부터는 분당, 일산 등 1기 신도시 건설을 통한 주택 200만가구 건설로 집값이 하락세로 돌아섰다. 10년 주기설대로라면 90년대 말 집값이 또 한 차례 급등했어야 하지만 97년 말 외환위기로 집값은 오히려 곤두박질쳤다. 자산가치가 급락하고 금리가 폭등했고 수요도 위축됐기 때문이다. 하지만 DJ정부의 건설업 활성화 조치가 나오면서 2001년부터는 상승 국면에 접어들었다. KB시세에 따르면 2001년 집값 상승률은 9.9%, 2002년에는 16.4%로 급격히 오르는 듯하다가 2003년 5.7%, 2004년 -2.1%로 한 박자 쉰다. 정권 교체 와중에 관망세가 늘었기 때문으로 풀이된다. 하지만 집값은 다시 2005년 4.0% 오른 데 이어 2006년에는 11.1% 상승하며 정점을 찍었다. 2005~2006년 실제 상승률은 4%와 11%에 불과하지만 사람들이 느끼는 체감 상승률은 50%가 넘었다. 고가 대형 버블세븐 지역 위주로 집값이 오르면서 체감 충격이 커진 탓이다. 참여정부가 각종 부동산 안정화 대책을 쏟아내면서 2007년부터 집값 상승세가 둔화되기 시작했다. 올해 들어서는 금리와 유가 급등, 경기침체 등에 따른 수요 부진 등이 더해지면서 시장이 본격적인 침체 속으로 빠져들었다. 서울 강북지역 소형 아파트와 재개발ㆍ뉴타운지역 소형 지분 가격이 크게 뛰긴 했지만 국지적 상승에 그쳤고 그동안 상승세를 이끌어온 버블세븐 지역 아파트 가격은 약세를 면치 못하고 있다. 부동산뱅크 자료에 따르면 서울 강남 3구 아파트 3.3㎡당 매매가는 2007년 2877만원에서 올 7월 현재 2829만원으로 하락했다. 하지만 실제 현장의 하락세는 통계보다 훨씬 가파르다. 강남지역은 재건축아파트를 중심으로 많게는 2억~3억원씩 호가가 떨어졌고 분당과 용인 등의 아파트가격은 이미 마지노선이 붕괴됐다는 분석도 나오고 있다. 70년대 이후부터 현재까지 상황에서는 10년 주기설이 어느 정도 설득력을 지닌다고 볼 수 있다. 외환위기라는 외생변수로 사이클이 3~4년 뒤로 밀린 것만 뺀다면 순환 주기가 거의 10년 안팎으로 맞아떨어진다는 말이다. 외환위기를 고려하지 않더라도 전체 순환 사이클은 7~12년 사이를 거의 벗어나지 않는다. 김용진 부동산뱅크 본부장은 "지금까지는 거시경제 상황과 맞물리면서 10년 주기설이 어느 정도 맞는 측면이 있었다"면서 "2010년 이후 재상승 가능성이 있다"고 말했다. 고종완 RE멤버스 대표는 "과학적 근거는 부족하지만 전혀 의미가 없다고 할 수만도 없다"며 "정부정책과 거시경제 흐름의 변화가 맞물리면 2010~2011년 사이 다시 완만한 상승세가 나타날 것으로 보는데 다만 상승의 진폭은 과거에 비해 많이 줄어들지 않을까 예상된다"고 설명했다. 그렇다면 10년 주기설이 향후 부동산시장을 전망할 수 있는 틀이 될 수 있을까. 대다수 전문가들은 회의적이다. 부동산 역시 등락을 거듭하는 사이클은 있지만 그 기간은 점점 예측하기 힘들어진다는 것이다. 박원갑 스피드뱅크 부사장은 "부동산도 오르내리는 주기가 있긴 하지만 그 기간이 일정해지지 않고 있다"며 "앞으로는 그 사이클이 7년이 될 수도, 15년이 될 수도 있다"고 말했다. 10년 주기가 결과적으로 맞아떨어질 수는 있지만 사이클 자체 때문이라기보다는 경기와 금리, 정부정책, 주택수급 상황, 인구구조 변화 등의 변수에 따라 이뤄지기 때문이라는 지적도 많다. 박재룡 삼성경제연구소 수석연구위원은 "금융, 경기, 정책 등 수많은 외부변수에 의해 좌우되는 부동산시장을 주기설에 맞춰 전망하는 것은 위험하다"며 "당분간 고금리 상황이 이어질 것으로 보여 조정이 좀 더 이어질 것"이라고 전망했다. 장성수 주택산업연구원 연구실장은 "정책 개입과 시장 사이클이 맞아떨어지다 보니 우연히 부동산 10년 주기설이란 게 나오게 된 것"이라며 "논리보다는 계량을 통해 분석한 결과에 불과하다"고 말했다. 지규현 GS건설 경제연구소 책임연구원도 "10년 주기설은 과거 상황 설명에는 설득력이 있지만 미래 예측에는 적절치 않다"고 못박았다. 이방주 현대산업개발 고문은 "지금의 시장침체는 사이클상의 결과가 아니라 세계적 금융 위기의 산물"이라며 "꼭대기까지 오른 가격이 합리적으로 조정되는 과정"이라고 말했다. ◆ 집값 언제쯤 오를까…2010년이후 소폭 반등 가능성 = 그렇다면 시장은 언제쯤 회복될까. 대부분 전문가들은 적어도 내년까지는 현재의 시장상황이 이어지거나 오히려 추가적인 가격 하락이 이뤄질 수 있다는 데 동의한다. 그 이후 2010년~2011년을 전후해 반등의 시기가 올지, 침체기가 더 길어질지에 대해서는 의견이 다소 엇갈린다. 상당수 전문가들은 회복세를 점치지만 그 수준은 매우 완만할 것으로 내다본다. 고종완 RE멤버스 대표는 "내후년쯤에는 시장 회복을 기대할 수 있지만 앞으로는 집값이 오르더라도 급등하는 일은 일어나기 힘들다"며 "전체적으로 물가나 금리 상승률과 비슷하거나 그보다 못한 수준이 될 것"이라고 전망했다. 지규현 연구원도 "이르면 내년 하반기부터 시장이 회복될 가능성이 있다"고 말했다. 그러나 지 연구원은 "올해나 내년을 기점으로 주택 주수요층인 30~40대 연령층이 서서히 감소세로 돌아설 것으로 예측되고, 공급물량도 증가할 것으로 보인다"며 "특별한 모멘텀이 없는 한 강남과 용산 등 일부 지역을 제외하면 전반적으로 안정 기조가 유지될 것"이라고 내다봤다. 아예 지금의 침체기가 10년 이상 장기화될 것이라는 주장도 만만찮다. 박상운 FWS투자자문 대표는 "전 세계적인 부동산 하락 추세 속에서 국내 부동산도 10년 이상 조정이 지속될 것"이라며 "중간중간 약한 반등의 '잔물결'은 있을 수 있지만 '큰 물결'이 바뀌려면 12~15년은 걸릴 것"이라고 설명했다. 박 대표는 "삼성동 아이파크나 압구정 현대 등 최고급 핵심 주택은 하방경직성이 강해 하락기에도 어느 정도 가격이 버틸 수 있지만 웬만한 주택들은 정기예금 이자율만큼의 수익도 내기 어려울 것"이라고 전망했다. 한편 부동산이 급격히 오르내리는 사이클이 형성된 것은 정부의 잘못된 정책 대응 때문이라는 목소리도 나온다. 이방주 고문은 "정부가 모든 것을 완전히 해결하겠다는 자세로 정책을 내놓다 보니 시장의 불안정성이 커진 것"이라며 "정책 집행은 장기적ㆍ제한적으로 해야 한다"고 말했다. 장성수 실장은 "정부의 즉흥적인 정책 대응이 시장 불안정성과 급등락의 반복을 가져왔다"며 "단기적 개입을 지양하고 시장 원리에 맡겨야 시장이 안정될 것"이라고 지적했다.

풍수지리 알면 좋은 부동산 보여   부동산을 투자하는데 있어 권리분석, 물건분석과 경기전망을 하고 결정을 하는데, 풍수지리는 물건분석을 하는데 있어서 지역분석과 개별분석에 유용하게 쓰이고 있다. 우리가 눈으로 세상을 보고 있지만, 본다고 해서 다 보이는것이 아니고 '아는 만큼만 보인다'라는 말이 있는데, 정말로 좋은 부동산은 알면 보이고 모르고 관심이 없으면 보이지 않는 것이다. 우선 이러한 기본적인 양택의 풍수지리를 알아보면 다음과 같다. 1) 배산임수 원칙에 따라 배치한다. 배산임수(背山臨水)는 말 그대로 산을 등지고 물이 있는 쪽을 바라본다는 뜻이다. 풍수지리에서는 한치라도 높으면 산이라 하고, 한치라도 낮으면 물이라한다.즉 지면에서 높은 부분에 건물을 짓고 지대가 낮은 쪽에 마당을 설치함으로써 내려다보도록 하는 배치를 말한다. 만일 남쪽 지면이 높고 북쪽 지면이 낮은 지대에서는 지면이 높은 남쪽이 건물 후면이 되고 지면이 낮은 북쪽이 건물의 전면이 되는 북향 배치가 배산임수에 따른 배치 방법이다. 한국사람들은 남향을 특히 선호하는데 북향에도 얼마든지 명당(인촌 김성수 생가)이 있다. 2) 하천이나 도로가 감싸준 안쪽을 선택한다. 잘사는 동네는 모두 물이나 도로가 감싸준 안쪽이다. 휘어 돌아가는 바깥쪽은 기가 모이지 않고 흩어지는 곳이다. 용산의 동부이촌동 LG한강자이아파트는 뒤로는 남산이 있고 앞으로는 한강이 궁수형으로 감어돌아가는 명당자리이다. 즉 같은 한강변 아파트라도 한강이 휘감아 돌아가는 용산구 이촌동이나 한강이남의 압구정동 등이 궁수형(弓水形)으로 길하다. 3) 경사가 심한 도로가 있는 곳은 피한다. 경사가 심한 곳은 본래 산중턱이었거나 용맥이 지나가는 과정에 있는 지형이다. 경사가 심하면 물이 곧장 빠져나가므로 기가 모이지 않아 재물도 모이지 않는다. 그래서 상가가 형성되는 곳은 언덕위가 아니라 경사가 끝난 평지에서 이루어진다. 4) 매립지에 지은 건물은 좋은 기를 받을 수 없다. 매립지는 지리적으로 저지대이고 큰물이 나면 수해의 피해가 있다. 생땅에서 생기가 나온다. 이러한 땅에 옹벽을 쌓아도 결국은 물길이고, 수맥의 피해가 있는 곳은 재물과 건강까지 위험할 수 있다. 5) 평탄한 곳에 건물을 짓는다. 시골 고향집에서 부잣집을 보면 모두가 마당이 평평한 집이다. 마당이 경사진 집은 기가 모이지않아 가난한 집이 대부분이다. 물은 지기를 보호하므로 앞이 평탄한 지형에 기가 모인다. 용진혈적(龍盡穴的)하므로 용맥이 끝나는 곳에 혈이 맺힌다. 결국 물이 모이는 곳에 지기(地氣)가 모이고, 지기가 모이는 곳에 사람이 모이고, 사람이 모이는 곳에 돈도 모인다. 6) 화장실은 구석에 둔다. 화장실의 기운은 음기이므로 집안의 다른 양기 기운을 억제한다. 그래서 화장실은 가능한 가장자리에 두고 부득이한 경우에는 화장실 기운이 주택 내부에 퍼지지 않도록 주의해야 한다. 특히 화장실의 문은 낮은 양이 지배하므로 화장실문을 열어두어도 큰문제가 없으나 밤에는 음이 지배하므로 닫아두어야한다. 흔히 자고 일어나서 머리가 아픈 경우는 화장실문을 열고 자기 때문이다. 7) 수맥(水脈)이란? 수맥이란 지하에 물이 모여서 흐르는 물의 줄기로 하나의 맥(脈)으로 존재하는 것을 수맥이라고 한다. 수맥의 생성과정에 대해서는 여러 이론이 있으나, 오랜 시간 동안 지표수가 서서히 걸러져 지하로 정화되면서 내려가 모여 하나의 물줄기를 형성하여 흐르는 것을 수맥이라고 한다. 이 수맥은 마치 우리 몸의 혈관과 같이 땅의 어디에나 퍼져있고 24시간 쉬지 않고 흐르고 있고 그 양도 끊임없이 변하고 있다. 그런데 지상의 물은 높은 곳에서 낮은 곳으로 흐르지만 지하수맥은 압력 차이에 의해서 흐른다. 그래서 산꼭대기와 같이 높은 곳에서도 물을 얻을 수 있는 것이다. 지하수맥이 흐르면 수맥파가 만들어져서 지상으로 방사된다. 이 수맥파가 생성되는 원인은 물이 수맥 속을 흐르면서 여러 광물질이나 모래, 자갈 등이 같이 섞여 흐르기에 강한 전기, 자기적인 성질을 가지게 되기 때문이다. 이 전기, 자기적인 파장이 지상으로 방사되는 것이다. 또 지하수맥은 끊임없이 움직이면서 새로운 물을 얻기 위해서 지상의 물을 끌어들이는데 그 파장이 지상에서 여러 탐사 장비로 파악되는 것이 수맥파라고 주장하는 사람도 있다. 이 수맥파가 지하에서부터 두꺼운 암석이나 토양을 뚫고 지상에까지 전달되는데 그 파장은 수직파로 지상 수십 층의 건물에도 전달된다. 즉 수직상승하는 파장이기에 그 위치를 파악할 수 있고 그 수맥파의 범위만 벗어나도 영향은 현저하게 줄어든다. 이 수맥파는 유해파로서 동식물들에게 여러 가지 악영향을 주는데, 특히 활동하는 동안보다 잠을 잘 때 나쁜 영향을 더 준다. 특히 사람이 숙면을 취하려면 뇌파가 4hz이하로 내려가야 하는데 7~8hz의 수맥파가 뇌에 계속 영향을 주기 때문에 깊은 잠을 잘 수가 없는 것이다. 또 음택의 묘 아래로 수맥이 흐르면 묘의 잔디가 뿌리를 내리지 못해 잘 자라지 못하게 된다. 대부분의 동물들은 이 수맥파를 싫어하는데 고양이는 수맥파를 좋아하여 수맥파가 흐르는 곳 위에서 주로 잠을 잔다고 한다. 그래서 고양이가 자신의 침대 위, 아래에서 잠자기를 좋아하는 경우에는 그 침대 근처에 수맥이 흐른다고 봐야한다. 수맥을 쉽게 진단하는 방법은 집의 담장이 세로나 대각선 방향으로 금이 간곳이 있거나, 아파트의 경우 1층에서부터 맨 꼭대기 층까지 그 형태가 거의 같은 형태로 금이 가있는 경우는 대부분 수맥의 영향이다. 그리고 아파트 위 아래층 사람들이 같은 병으로 고생을 하거나 중풍으로 고생하는 사람이 많이 발생하는 경우도 마찬가지이다. 또한 문짝이 뒤틀리거나 출입문이 꽉 닫히지 않는 문이 있는 경우나, 집에 있으면 짜증이 나거나 기분이 좋지 않은데 집을 떠나면 기분이 좋아지는 경우도 수맥영향이라고 볼 수 있다. 8) 현관은 기가 들어오는 입구이다. 집안의 모든 기운은 현관을 통해 들어온다. 따라서 현관에 들어서자마자 정면에 큰 거울이 보이는 것은 피해야 한다. 현관으로 들어오는 기운을거울이 반사시키기 때문이다. 가정에 복이 들어오려면 남편이 잘 되어야 한다. 남편의 출세는 현관에 달려 있다. 먼저 현관에 우산이나 운동기구 등 잡동사니로 길을 막지 말아야 한다. 그리고 현관이 어두울 경우 밝은 기가 들어 올 수 있도록 조명을 밝게 해주고, 명랑한 기운이 감도는 종이나 풍경소리를 달아두면 음기를 양기로 바꾸어 주기 때문에 좋다. 9) 사람이 편하게 살아가기 위해서 가장 중요한 3가지 요소 신발, 의자, 잠자리이다. 그 중에서 잠자리만이 우리가 무의식, 무방비 상태에 있기에 영향을 가장 크게 받는다. 잠자리에서 중요한 것은 안정감이 있으면서 편안해야 한다. 물론 방위에 따라 기운이 달라지지만, 우선적으로 머리를 방문에서 먼 곳에 두고 그 다음에는 창문에서 먼 곳에 두는 것이 좋다. 왜냐하면 대각선 시야가 가장 크기에 외부 침입에 대한 불안감을 많이 덜 수 있다. 화장실도 침대에서 멀어야 좋다. 이렇게 풍수지리의 이론은 매우 상식적이고 본능적이고 자연발생적인 것이 많다. 10)아래와 같은 경우에는 풍수지리에서는 좋은 양택으로 보지않는다. (1) 집 안 마당에 집 높이보다 키가 큰 나무가 있다. (2) 집의 담장이 자꾸 기울거나 세로로 금이 간 곳이 있다. (3) 집안이 항상 눅눅하고 칙칙한 느낌이 든다. (4) 집안으로 햇볕이 잘 들지 않고, 낮에도 불을 켜고 생활해야할 정도로 어둡다. (5) 집의 위치가 도로 보다 낮은 곳에 있다. (6) 집 주위로 커다란 고압선이 지나간다든지, 변전소가 가까이 있다. (7) 쓰레기 매립장을 메우고 지은 집이다. (8) 큰 도로를 끼고 있어 항상 차량의 통행이나 소음, 먼지의 발생하는 곳이다. (9) 막다른 골목에 집이 위치하고 있다. (10) 담장이 집에 비해 지나치게 높은 편이다. (11) 집의 위치가 하천이나 호숫가와 너무 가까이 있어 안개가 자주 끼고 하천이 오염되어 악취가 자주 난다. (12) 자신의 집 주위에 건물을 짓다가 중단되어 사람이 살지 않아 폐가나 된 건물이 있다. (13) 자신의 집 가까운 곳에 많은 무덤이 있다. (14) 담장 안마당에 상당히 큰 연못이나 분수대가 설치되어 있다. (15) 대문 바로 옆에 외부 화장실이 있다. (16) 집안에 멧돼지와 같은 종류의 동물 박제가 어둡고 구석진 곳에 여러 개 있다. (17) 자신의 집 주변의 집들이 자신의 집보다 너무 높거나 커서 눌리고 답답함을 느낀다. (18) 집안에 개미나 바퀴벌레가 유난히 많다. (19) 현재 살고 있는 집으로 이사를 온 후로 건강이 급격히 나빠진 가족이 있다. (20) 집에 들어가기가 싫어 특별한 일이 없어도 저녁 늦게 귀가한다. (21) 잠을 깊게 자지 못하고, 자주 깨거나, 잠을 자면서 가위눌림을 당해 본 적이 자주 있다. (22) 가족들이 이유 없이 자주 아프고, 약을 복용해도 잘 낫지 않는다. (23) 현재의 집으로 이사 온 뒤로 흉한 사고가 자주 일어난다.  자료출처: ♣ 정말 소중한 것이란 무엇일까? ♣