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풍수지리 알면 좋은 부동산 보여 부동산을 투자하는데 있어 권리분석, 물건분석과 경기전망을 하고 결정을 하는데, 풍수지리는 물건분석을 하는데 있어서 지역분석과 개별분석에 유용하게 쓰이고 있다.
우리가 눈으로 세상을 보고 있지만, 본다고 해서 다 보이는것이 아니고 '아는 만큼만 보인다'라는 말이 있는데, 정말로 좋은 부동산은 알면 보이고 모르고 관심이 없으면 보이지 않는 것이다.
우선 이러한 기본적인 양택의 풍수지리를 알아보면 다음과 같다.
1) 배산임수 원칙에 따라 배치한다.
배산임수(背山臨水)는 말 그대로 산을 등지고 물이 있는 쪽을 바라본다는 뜻이다.
풍수지리에서는 한치라도 높으면 산이라 하고, 한치라도 낮으면 물이라한다.즉 지면에서 높은 부분에 건물을 짓고 지대가 낮은 쪽에 마당을 설치함으로써 내려다보도록 하는 배치를 말한다.
만일 남쪽 지면이 높고 북쪽 지면이 낮은 지대에서는 지면이 높은 남쪽이 건물 후면이 되고 지면이 낮은 북쪽이 건물의 전면이 되는 북향 배치가 배산임수에 따른 배치 방법이다.
한국사람들은 남향을 특히 선호하는데 북향에도 얼마든지 명당(인촌 김성수 생가)이 있다.
2) 하천이나 도로가 감싸준 안쪽을 선택한다.
잘사는 동네는 모두 물이나 도로가 감싸준 안쪽이다. 휘어 돌아가는 바깥쪽은 기가 모이지 않고 흩어지는 곳이다.
용산의 동부이촌동 LG한강자이아파트는 뒤로는 남산이 있고 앞으로는 한강이 궁수형으로 감어돌아가는 명당자리이다.
즉 같은 한강변 아파트라도 한강이 휘감아 돌아가는 용산구 이촌동이나 한강이남의 압구정동 등이 궁수형(弓水形)으로 길하다.
3) 경사가 심한 도로가 있는 곳은 피한다.
경사가 심한 곳은 본래 산중턱이었거나 용맥이 지나가는 과정에 있는 지형이다. 경사가 심하면 물이 곧장 빠져나가므로 기가 모이지 않아 재물도 모이지 않는다. 그래서 상가가 형성되는 곳은 언덕위가 아니라 경사가 끝난 평지에서 이루어진다.
4) 매립지에 지은 건물은 좋은 기를 받을 수 없다.
매립지는 지리적으로 저지대이고 큰물이 나면 수해의 피해가 있다. 생땅에서 생기가 나온다.
이러한 땅에 옹벽을 쌓아도 결국은 물길이고, 수맥의 피해가 있는 곳은 재물과 건강까지 위험할 수 있다.
5) 평탄한 곳에 건물을 짓는다.
시골 고향집에서 부잣집을 보면 모두가 마당이 평평한 집이다. 마당이 경사진 집은 기가 모이지않아 가난한 집이 대부분이다.
물은 지기를 보호하므로 앞이 평탄한 지형에 기가 모인다. 용진혈적(龍盡穴的)하므로 용맥이 끝나는 곳에 혈이 맺힌다.
결국 물이 모이는 곳에 지기(地氣)가 모이고, 지기가 모이는 곳에 사람이 모이고, 사람이 모이는 곳에 돈도 모인다.
6) 화장실은 구석에 둔다.
화장실의 기운은 음기이므로 집안의 다른 양기 기운을 억제한다. 그래서 화장실은 가능한 가장자리에 두고 부득이한 경우에는 화장실 기운이 주택 내부에 퍼지지 않도록 주의해야 한다.
특히 화장실의 문은 낮은 양이 지배하므로 화장실문을 열어두어도 큰문제가 없으나 밤에는 음이 지배하므로 닫아두어야한다. 흔히 자고 일어나서 머리가 아픈 경우는 화장실문을 열고 자기 때문이다.
7) 수맥(水脈)이란?
수맥이란 지하에 물이 모여서 흐르는 물의 줄기로 하나의 맥(脈)으로 존재하는 것을 수맥이라고 한다. 수맥의 생성과정에 대해서는 여러 이론이 있으나, 오랜 시간 동안 지표수가 서서히 걸러져 지하로 정화되면서 내려가 모여 하나의 물줄기를 형성하여 흐르는 것을 수맥이라고 한다.
이 수맥은 마치 우리 몸의 혈관과 같이 땅의 어디에나 퍼져있고 24시간 쉬지 않고 흐르고 있고 그 양도 끊임없이 변하고 있다.
그런데 지상의 물은 높은 곳에서 낮은 곳으로 흐르지만 지하수맥은 압력 차이에 의해서 흐른다. 그래서 산꼭대기와 같이 높은 곳에서도 물을 얻을 수 있는 것이다.
지하수맥이 흐르면 수맥파가 만들어져서 지상으로 방사된다. 이 수맥파가 생성되는 원인은 물이 수맥 속을 흐르면서 여러 광물질이나 모래, 자갈 등이 같이 섞여 흐르기에 강한 전기, 자기적인 성질을 가지게 되기 때문이다. 이 전기, 자기적인 파장이 지상으로 방사되는 것이다.
또 지하수맥은 끊임없이 움직이면서 새로운 물을 얻기 위해서 지상의 물을 끌어들이는데 그 파장이 지상에서 여러 탐사 장비로 파악되는 것이 수맥파라고 주장하는 사람도 있다.
이 수맥파가 지하에서부터 두꺼운 암석이나 토양을 뚫고 지상에까지 전달되는데 그 파장은 수직파로 지상 수십 층의 건물에도 전달된다. 즉 수직상승하는 파장이기에 그 위치를 파악할 수 있고 그 수맥파의 범위만 벗어나도 영향은 현저하게 줄어든다.
이 수맥파는 유해파로서 동식물들에게 여러 가지 악영향을 주는데, 특히 활동하는 동안보다 잠을 잘 때 나쁜 영향을 더 준다. 특히 사람이 숙면을 취하려면 뇌파가 4hz이하로 내려가야 하는데 7~8hz의 수맥파가 뇌에 계속 영향을 주기 때문에 깊은 잠을 잘 수가 없는 것이다.
또 음택의 묘 아래로 수맥이 흐르면 묘의 잔디가 뿌리를 내리지 못해 잘 자라지 못하게 된다.
대부분의 동물들은 이 수맥파를 싫어하는데 고양이는 수맥파를 좋아하여 수맥파가 흐르는 곳 위에서 주로 잠을 잔다고 한다. 그래서 고양이가 자신의 침대 위, 아래에서 잠자기를 좋아하는 경우에는 그 침대 근처에 수맥이 흐른다고 봐야한다.
수맥을 쉽게 진단하는 방법은 집의 담장이 세로나 대각선 방향으로 금이 간곳이 있거나, 아파트의 경우 1층에서부터 맨 꼭대기 층까지 그 형태가 거의 같은 형태로 금이 가있는 경우는 대부분 수맥의 영향이다.
그리고 아파트 위 아래층 사람들이 같은 병으로 고생을 하거나 중풍으로 고생하는 사람이 많이 발생하는 경우도 마찬가지이다. 또한 문짝이 뒤틀리거나 출입문이 꽉 닫히지 않는 문이 있는 경우나, 집에 있으면 짜증이 나거나 기분이 좋지 않은데 집을 떠나면 기분이 좋아지는 경우도 수맥영향이라고 볼 수 있다.
8) 현관은 기가 들어오는 입구이다.
집안의 모든 기운은 현관을 통해 들어온다. 따라서 현관에 들어서자마자 정면에 큰 거울이 보이는 것은 피해야 한다. 현관으로 들어오는 기운을거울이 반사시키기 때문이다.
가정에 복이 들어오려면 남편이 잘 되어야 한다. 남편의 출세는 현관에 달려 있다. 먼저 현관에 우산이나 운동기구 등 잡동사니로 길을 막지 말아야 한다. 그리고 현관이 어두울 경우 밝은 기가 들어 올 수 있도록 조명을 밝게 해주고, 명랑한 기운이 감도는 종이나 풍경소리를 달아두면 음기를 양기로 바꾸어 주기 때문에 좋다.
9) 사람이 편하게 살아가기 위해서 가장 중요한 3가지 요소
신발, 의자, 잠자리이다. 그 중에서 잠자리만이 우리가 무의식, 무방비 상태에 있기에 영향을 가장 크게 받는다. 잠자리에서 중요한 것은 안정감이 있으면서 편안해야 한다.
물론 방위에 따라 기운이 달라지지만, 우선적으로 머리를 방문에서 먼 곳에 두고 그 다음에는 창문에서 먼 곳에 두는 것이 좋다. 왜냐하면 대각선 시야가 가장 크기에 외부 침입에 대한 불안감을 많이 덜 수 있다. 화장실도 침대에서 멀어야 좋다.
이렇게 풍수지리의 이론은 매우 상식적이고 본능적이고 자연발생적인 것이 많다.
10)아래와 같은 경우에는 풍수지리에서는 좋은 양택으로 보지않는다.
(1) 집 안 마당에 집 높이보다 키가 큰 나무가 있다.
(2) 집의 담장이 자꾸 기울거나 세로로 금이 간 곳이 있다.
(3) 집안이 항상 눅눅하고 칙칙한 느낌이 든다.
(4) 집안으로 햇볕이 잘 들지 않고, 낮에도 불을 켜고 생활해야할 정도로 어둡다.
(5) 집의 위치가 도로 보다 낮은 곳에 있다.
(6) 집 주위로 커다란 고압선이 지나간다든지, 변전소가 가까이 있다.
(7) 쓰레기 매립장을 메우고 지은 집이다.
(8) 큰 도로를 끼고 있어 항상 차량의 통행이나 소음, 먼지의 발생하는 곳이다.
(9) 막다른 골목에 집이 위치하고 있다.
(10) 담장이 집에 비해 지나치게 높은 편이다.
(11) 집의 위치가 하천이나 호숫가와 너무 가까이 있어 안개가 자주 끼고 하천이 오염되어 악취가 자주 난다.
(12) 자신의 집 주위에 건물을 짓다가 중단되어 사람이 살지 않아 폐가나 된 건물이 있다.
(13) 자신의 집 가까운 곳에 많은 무덤이 있다.
(14) 담장 안마당에 상당히 큰 연못이나 분수대가 설치되어 있다.
(15) 대문 바로 옆에 외부 화장실이 있다.
(16) 집안에 멧돼지와 같은 종류의 동물 박제가 어둡고 구석진 곳에 여러 개 있다.
(17) 자신의 집 주변의 집들이 자신의 집보다 너무 높거나 커서 눌리고 답답함을 느낀다.
(18) 집안에 개미나 바퀴벌레가 유난히 많다.
(19) 현재 살고 있는 집으로 이사를 온 후로 건강이 급격히 나빠진 가족이 있다.
(20) 집에 들어가기가 싫어 특별한 일이 없어도 저녁 늦게 귀가한다.
(21) 잠을 깊게 자지 못하고, 자주 깨거나, 잠을 자면서 가위눌림을 당해 본 적이 자주 있다.
(22) 가족들이 이유 없이 자주 아프고, 약을 복용해도 잘 낫지 않는다.
(23) 현재의 집으로 이사 온 뒤로 흉한 사고가 자주 일어난다.
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| [부동산 투자] 낙후된 역세권 다시보이네 | | | 균촉지구 지분매매 쉽고 뉴타운보다 저평가 사업진행은 늦어질수도 | | | 균형발전촉진지구(균촉지구)가 주목받고 있다. 도심재개발과 뉴타운 사업 등 도심 재생사업을 활성화하겠다는 이명박 정부 부동산 정책으로 균촉지구가 유망 투자처로 떠오르고 있는 것. 현재 서울에는 미아 합정 홍제 청량리 가리봉 등 5군데 1차 균촉지구와 망우 구의ㆍ자양 천호ㆍ성내 등 3군데의 2차 균촉지구가 지정돼 있다.
이 중 합정과 홍제, 미아 균촉지구의 사업진행이 타 지구에 비해 상대적으로 빠른 편이다. 이들 지구와 그 인근 주거용 지분을 매입하거나 현재 운영 중인 상가 등에 투자하면 유망하다.
지구마다 차이가 있지만 33㎡ 이하 주거용 소형 지분은 3.3㎡당 3000만원 안팎, 66㎡ 이상 대형 지분은 2000만원 안팎 정도 가격이 형성돼 있다. 균촉지구 안이나 인접 지역 신규 분양 아파트도 노려볼 만하다.
김학권 세중코리아 대표는 "뉴타운도 유망한 투자처지만 균촉지구 역시 부도심권의 핵심지역으로 발전 가능성이 큰 지역들"이라며 "도시재정비촉진지구 지정이 돼 있지 않아 지분매매가 자유롭고 뉴타운에 비해서도 상대적으로 저평가돼 있다는 장점이 있다"고 설명했다.
이영호 닥터아파트 팀장은 "현재 낙후돼 있는 균촉지구 겉모습만 보고 투자를 망설이기 쉽지만 향후 수년 내 몰라보게 변할 지역들이라는 점을 감안해야 한다"며 "다만 상가 보상문제 등으로 인해 사업 진행이 더뎌질 수 있다는 점을 주의해야 한다"고 덧붙였다.
균촉지구 내 신규 아파트 분양도 이어지고 있다. 입주 때가 되면 균촉지구 사업이 어느 정도 진척을 보일 시점이 되기 때문에 가격 상승을 기대해볼 수 있고 다양한 편의시설도 함께 누릴 수 있을 것으로 보인다.
합정균촉지구는 지하철 2ㆍ6호선 환승역 합정역에서 6호선 망원역에 이르는 지역을 주거 및 상업ㆍ업무시설이 복합된 단지로 개발하는 사업이다. 사업 규모는 29만8000㎡. 합정지구 내에서는 합정1구역 도시환경정비사업 진행이 가장 빠르다.
GS건설은 다음달 이곳에 지하 7층, 지상 28~39층 높이 주상복합아파트 '합정 자이' 617가구 중 540가구를 일반분양할 예정이다.
미아균촉지구는 교육 문화 쇼핑 업무의 원스톱 생활공간으로 개발된다. 서울 도심과 외곽 접근성이 뛰어나다. 내부순환도로와 북부간선도로 이용이 수월하고 미아로~도봉로 버스중앙전용차로, 경전철 등이 추가로 개통될 예정이다.
동일하이빌은 하월곡동에서 다음달 주상복합 402가구(155~297㎡)를 분양한다. 지하 7층~지상 36층 4개 동에 상가와 문화ㆍ복지, 업무시설 등이 함께 들어선다.
홍제균촉지구는 3호선 홍제역 일대 18만6790㎡에 조성된다. 현재 유진상가와 인왕시장 자리에 최고 50층 높이 초고층 주상복합 건설을 추진 중이며 홍제천 자연하천 복원 사업과 홍제고가 철거 등도 진행 중이거나 추진 중이다.
대주건설은 홍제균촉지구와 인접한 홍은동 옛 미미웨딩홀 자리에 주상복합 '홍은동 대주 피오레' 70가구를 분양한다.
■< 용 어 > 균형발전촉진지구 : 그동안 도심과 강남 중심이던 서울의 도시공간 다변화를 위해 상대적으로 낙후된 각 지역 중심지를 거점으로 개발하는 사업. 대형 업무빌딩과 초고층 주상복합 위주로 개발된다는 점에서 주거환경 개선을 주목적으로 하는 뉴타운 사업과 차이가 있다. 대부분 역세권에 자리해 교통이 편리하고 도심 접근성이 뛰어나다. 지구 내에는 생활편의시설이 고르게 들어서기 때문에 생활하기도 편리하다. |
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| 2008상가시장/⑤단지내 상가 | | 안정적이지만 고가 낙찰은 금물 |
| 선종필 다른 글 모음 |  |
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대표적인 상가투자 유망상품이라고 할 수 있는 단지내상가는 2008년 상가시장에서도 대규모 배후세대를 두고 있는 상가를 중심으로 안정적인 인기를 유지할 것으로 기대된다.
김포장기지구 주공 단지내상가는 내정가의 306%에 낙찰되었고, 남양주가운지구 주공 단지내 상가도 222%에 낙찰되는 등 고가 낙찰 상가들이 줄을 이었었지만 지나친 고가낙찰의 경우 수익률이 악화될 수 있다는점에 유의할 필요가 있다.
단지내상가의 경우 대다수의 많은 상가들이 입찰로 공급되는 특성상 입찰전략을 잘 수립해야하는데 일반적으로 단지내 상가의 낙찰가는 내정가 대비 150% 미만이면 무난하다고 말하는 사람이 많지만 적정 낙찰가 150%란 수치는 사실상 아무런 의미 없는 숫자에 불과하다.
대한주택공사에서 분양하는 주공 상가의 경우는 내정가가 어느 정도 타당성과 신빙성이 있기 때문에 내정가 대비 150% 미만의 낙찰가일 경우 적정한 가격일 수도 있지만 일반 건설사에서 정해 놓은 내정가의 경우는 업체에서 자율적으로 산정한 가격이기 때문에 내정가가 이미 최고가의 가격으로 산정되는 경우도 있기 때문에 아무리 150% 미만으로 낙찰되었더라도 고가 낙찰이 될 수 있다는데 주의할 필요가 있다.
민간아파트 상가 150% 낙찰가도 고가 가능성
적정한 낙찰가를 산정하기 위해서는 내가 분양받고자 하는 상가가 낼 수 있는 수익률을 파악하는 것이 무엇보다도 중요해지는데 이를 위해서는 내가 낙찰받고자 하는 상가와 세대규모와 상가규모가 비슷한 단지내상가 임대가격을 조사해 볼 필요가 있다.
약 3군데의 공인중개 업소를 선정해 주변 상가의 보증금과 임대료 수준을 파악하는 것이 좋다.
중개업소 1곳은 내가 투자할 상가와 가까운 곳에 2곳은 조금 떨어져있는 곳에서 임대료를 문의해 보고, 그 결과를 토대로 내가 투자할 상가의 예상 임대수익을 산정해볼 수 있다.
이렇게 주변 임대료 수준을 따졌을 때 투자수익률이 6~8%가 나올 수 있는 낙찰가라면 안정적인 투자가 될 수 있다. 이렇게 안정적인 투자 효과를 위해서는 사전에 체크해야할 몇 가지 사항이 있다.
첫 번째는 배후 가구당 상가면적이다. 가구당 상가면적이 1.3~1.5㎡ 내외인 곳이 좋다.
가령 투자 희망 단지의 가구수가 600가구라면 600X1.5㎡의 결과값인 900㎡의 연면적을 넘게될 경우 오버되는 수준만큼 공급 과잉이 될 수 있는데 가구수를 대비해 상가가 비대해지면 공실의 증가로 이어져 결국 수익성도 낮아질 수 있으며 반면에 너무 지나치게 낮은 경우라면 자체적 상권형성이 미흡할 수 있으므로 중복없는 업종구성이 될 수 있는 적정면적의 상가가 유리하다.
두 번째로는 풍부한 배후세대의 여건이 충족되었다면 이어서 실제 단지내상가를 이용할 수요층 수준을 살펴봐야 한다. 대체로 30평대 이하의 중소형평형 위주로 구성된 단지가 유망하다. 대형평형 위주인 곳은 단지내 상가에 대한 소비의존도가 낮고 오히려 고급외부 상권에 대한 의존도가 높아지기 때문이다.
세 번째로는 상가가 주출입구에 위치해 있는것이 유리하다. 단지 크기에 따라 정문과 별도로 후문을 내는 경우가 있는데 차량과 보행유동인구의 동선이 단지내상가와 인접해 있는지 확인해 보고 층별 선택에 있어서도 가급적 수요층의 접근성이 양호한 1층을 택하는 것이 좋다.
네번째로는 단지내상가 주변의 상권형성을 살펴볼 필요가 있다. 단지내 상가 주변으로 업종침해가 있을 수 있는 근린상권이나 대형 할인마트등이 형성될수 있다면 상권의 이탈이 있을 수 있으므로 유의해야 하는데 단지내상가보다는 근린상권이나 할인마트의 업종다양성이 더욱 많기 때문에 업종간 시너지 효과가 단지내상가보다 커서 상권이탈이 있을 수 있기 때문이다.
천안 아산 풍기동 I 단지내 상가 입찰 결과 공급된 16개 점포가 모두 유찰되는 결과가 발생했었는데 이 상가는 총 869가구로 단지의 규모가 큰데다가 세대수 대비 상가 연면적이 0.66㎡에 불과해 1.65㎡ 내외이면 안정적인 투자자 가능하다는 단지내 상가의 이론적 입지로는 상당히 좋은 조건을 갖췄다. 이렇게 좋은 조건을 갖췄음에도 전 전포 유찰이라는 결과가 발생한 가장 큰 원인은 단지와 불과 5분 거리에 있는 대형마트인 이마트가 때문인 것으로 분석된다.
입찰경쟁 두세번째로 치열할 점포 노릴만
다섯번째로는 입찰대상 점포의 선정에 있어서 가장 입찰경쟁이 치열할 것으로 예상되는 자리보다는 과열경쟁에서 다소 비켜선 두 번째 세 번째 점포를 입찰대상으로 선정하는 것이 유리하다.
과열경쟁에서 피해갈 수 있기 때문에 낙찰이 될 경우 적정선에 낙찰 가능성이 크며 낙찰후에도 가격상승요소를 기대해볼수 있기 때문이다.
마지막으로 최근들어 증가하고 있는 재건축 조합아파트 단지내상가의 경우 통매각을 통한 공급사례가 늘고 있는데 이때에는 통매입한 회사인 계약주체확인과 최초시행사로부터의 통매입회사의 매입대금 완납여부확인이 필요해지며, 통매입의 조합승인여부에 대한 잡음확인등이 핉요하다. |
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| 상업시설의 특성과 투자기준 | | 발전가능성, 분양가 등으로 수익성 가늠 |
| 고종완 다른 글 모음 | |
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2007년 한 해도 이제 저물어 가고 있습니다.
그 동안 상업시설에 관한 몇 편의 글을 올렸습니다만 상업시설이란 영역이 워낙 다원화 되고 정형적인 모습을 갖추지 못하다 보니 상업시설의 영역을 주로 소개하는데 치중하였습니다.
이번에는 상업시설의 분류에 상관없이 공통적으로 적용될 수 있는 투자기준에 대해 알아 보겠습니다.
해마다 한 해가 마무리 되면, 주된 관심사가 내년도 부동산 시장은 과연 어떻게 바뀔까 하는 궁금증이 커집니다.
상업시설의 특성 및 투자기준은 구체적으로 무엇인지 자세히 알아봅니다.
투자 대상으로서 상업시설의 특성
상업시설이 추구하는 것은 수익입니다.
부동산이 여러 측면에서의 의미를 가진다면 상업시설의 기준은 단연 수익성입니다.
상업시설이 다른 부동산 특히, 주거와 다른 점은 다음과 같습니다.
첫째, 상업시설은 자산가치의 상승을 기대하기 어렵습니다.
물론 경우에 따라서는 이러한 자산가치의 상승을 기대할 수도 있겠지만 보편적인 성격으로서 상가는 자산가치의 상승을 기대하는 데는 한계가 있습니다.
둘째, 환금성이 주거시설에 비해 많이 떨어집니다.
아파트와 같이 시장에 내어 놓고 쉽게 사고 팔 수 있는 부동산이 아닙니다.
따라서 한 번 투자하고 나면 쉽게 현금화 시킬 수 없다는 것에서 환금성이 약합니다.
셋째, 상업시설은 인근 다른 상업시설과 연계되고 상호 의존성이 높습니다.
주거는 독립된 공간을 사용하면 그만이지만 상업시설은 인근 상업시설의 특성과 활성화 등에서 많은 상호연관을 맺으며 영향을 받기 쉽습니다.
이러한 측면에서 상업시설은 개별적이기보다는 통합적이고 연계성이 강한 성격을 가지고 있습니다.
연계성은 동일 상권의 다른 점포와 상생관계를 맺고 있다는 측면과 동일 건축물 내에 있어서 다른 매장과의 유기체적 구성을 이루고 있다는 측면이 있습니다.
특히, 동일 건물내 상가의 경우에 토지나 건물 등이 공유로 구성되어 있어서 아파트와 달리 자산으로서 상가의 처리 등이 용이하지 않은 면이 많습니다.
요약, 정리하면 상업시설은 자산가치의 상승을 기대하기 어려우며 환금성이 떨어지고 주변의 상권 형성에 영향을 많이 받는 부동산이라고 정의 할 수 있겠습니다.
상업시설 수익성의 구체적인 내용은
그러면 이러한 상업시설의 투자기준은 구체적으로 무엇이 되어야 할까요?
결국은 “수익성”이 그 기준이 될 수 밖에 없습니다.
수익성의 기준을 |
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