공장 경매는 재테크와 세테크가 동시에 가능한 일석이조의 사업용 부동산이라는 점을 지난 글에서 소개한 바 있다. 두 마리의 토끼를 잡을 수 있는 공장경매 투자에서 유념해야 할 점을 뭘까? 아무리 돈이 되는 경매물건이라도 몇 가지 주의해야 할 점을 짚고 넘어가야 성공 경매의 주인공이 될 수 있다.  첫째, 도로망을 살펴보아야 한다. 공장을 실제 운영하든 투자용으로 매입하든지 접근성이 매우 중요하다. 교통의 편리성이 확보되지 않으면 물류비용이 증가되기 때문이다. 만약, 제대로 된 도로가 없을 경우 새로 만들 수 있는지 또는 기존도로를 확장 할 수 있는지 여부에 대해 사전조사가 필요하다.  둘째, 공장수요가 많은 곳을 노려야 한다. 수도권 지역은 신규공장 인, 허가에 통상 1~2년 정도의 기간이 소요되어 상대적으로 수요가 풍부한 편이다. 투자 유망지역으로는 김포, 파주, 화성, 양주, 평택 등이 있는데, 이를 지역은 각종 택지개발 및 산업단지 조성을 비롯해 도로망 확충 등 각종 개발 사업이 활발하게 이루어지고 있어 지가가 지속적으로 상승하고 있다.  따라서 적정가격에 낙찰 받는다면 임대수익과 시세차익 두 마리 토끼를 잡을 수 있다. 충청권 역시 각종 개발 사업이 진행 또는 계획되어 있어 전망이 매우 좋다. 천안, 당진, 아산, 청원, 음성지역이 투자유망하다. 수도권에 비해 상대적으로 지가가 비교적 저렴한 것도 매력이다.   셋째, 용도변경이 가능한 공장이라면 금상첨화(錦上添花). 공장을 낙찰 받아 물류센터, 음식점등으로 용도변경을 할 수 있다면 가치를 상승 시킬 수 있다. 사전에 관할 시, 군청을 방문하면 용도변경 가능여부를 확인 할 수 있다. 참고로 공장용지의 가격은 통상 동일지역 대지가격의 70~80%선이다.  넷째, 수도권공장은 건물보다 토지가치가 핵심. 감정가에서 토지비중이 높은 물건이 유망하다. 지가상승에 지속적으로 이루어지고 있다 보니 향후 가치증대에 유리하다.  다섯째, 체불임금이 있으면 명도가 지연 될 수 있다. 체불임금은 법적으로 낙찰자의 부담이 아니다. 하지만 공장직원들이 기계기구, 건물 등을 파손 할 수가 있고 명도저항이 심할 경우 모든 것을 법적으로 해결할 수가 없는 경우도 있어 명도에 다소 시간이 걸릴 수도 있기 때문이다. 이는 투자수익률과 직결되는 문제이다.  여섯째, 아파트형 공장은 피하라. 아파트형 공장은 상대적으로 인기가 없어 투자가치가 떨어지기 때문에 가급적 피하는 것이 좋다. 아파트형 공장 밀집지역이 아니라면 큰 메리트가 없다.  일곱째, 산업단지 내 공장은 인프라가 잘 갖추어져 있다. 산업단지 내 공장은 도로망, 상하수도, 전력 등 기반시설이 잘 갖추어져 임대가 비교적 수월한 편이다. 하지만 입주제한 업종이 있을 수 있으므로 응찰 전 공단에 문의해 보는 것이 좋다.  여덟째, 기숙사 거주 직원, 주택임대차보호법이 적용 될 수 있다. 공장 내의 기숙사에 거주하는 공장직원이 주민등록 전입신고를 마쳤다면 주택임대차보호법상의 임차인이 될 수도 있다. 이 경우, 최초의 물권설정일 보다 임차인의 전입신고가 앞서고  배당요구를 하지 않았다면 이른바 ‘대항력 있는 임차인’으로 간주되어 대법원 판례에 따라 낙찰자가 임차보증금을 떠안을 수도 있다. 설사 대항력이 없다하더라도 임차인(직원)이 경매절차에서 배당을 받지 못할 경우에 자진퇴거를 하지 않으면 일반주거용 물건과 마찬 가지로 법적조치(인도명령 등)에 의해 명도를 할 수밖에 없음을 유념해야한다.  아홉째, 기계기구 중 리스회사 소유의 동산이 있는지 살펴보아야 한다. 기계기구가 비록 감정평가에 포함되어 매각(낙찰)되었다 하더라도 리스회사 소유인 것이 판명되면 소유권을 취득 할 수 없기 때문에 특히, 낙찰 받아 동종업(同種業)을 운영할 응찰자라면 세심한 주의가 필요하다

토지 투자의 지침서

토지투자는 꾸준히 관심의 중심에 있으면서도 쉽게 다가가가 어려웠던 것 또한 사실이다. 토지투자는 분명한 목적을 가지고 접근하는 것이 중요하다. 장기투자를 할 것인지, 아니면 주말농장용으로 사용할 것인지, 투자해서 토지를 개발 할 것인지 등에 따라서 투자관점이 달라지고 전략이 바뀌기 때문이다. 목적을 분명히 하고 땅을 바라봐야 그 땅이 눈에 제대로 들어오게 된다. 그럼, 토지투자시에 어떠한 지침을 나침반 삼아서 분석해야 하는지 알아보고, 리스크를 줄이는 방법은 어떤 것이 있는지 살펴보면서 총체적인 토지투자의 허(虛)와 실(實)에 대해서 알아보자.   첫째, 관련 공부(公簿)를 세심히 살펴야 한다. 현장에 가서 직접 해당 토지를 살펴보는 임장활동에 앞서서 해당 토지의 이력사항과 위험요소인 하자요인을 먼저 관련서류를 통해 짚어봐야 한다. 서류는 기본적으로 토지이용계획확인원, 토지(임야)대장, 지적도, 등기부등본을 중심으로 세심하게 검토한다. 등기부등본은 권리분석을 위한 자료로서 소유관계, 가압류, 근저당권 등 각종 권리관계를 분석할 수 있는 자료로 활용된다. 예고등기 등 소송이 진행중인 토지, 상속등기가 이루어지지 않거나, 채권자가 너무 많아 서류상의 혼란이 가중되는 토지에 해당되는지 살펴봐야 한다. 등기부등본은 토지와 건물로 각각 분리되어있다.  지적도는 주변 토지와의 불분명한 경계선을 확인하기 위해 필요한 공부로서 해당토지의 경계선을 표시한 측량도면이다. 지적도를 통해 토지의 형태를 파악하고, 효용가치여부를 결정하는데 중요하게 활용된다. 토지대장은 해당토지의 소재, 면적, 지목, 지번, 소유자 등이 표시된 공부이다. 도시계획확인원은 해당 부동산의 도시계획시설여부, 용도지역 지구 확인, 개발제한구역 여부 등을 확인 할 수 있다.   둘째, 도로에 접한 토지이어야 가치가 높다.  토지는 접근성이 결여되면 토지로서의 가치가 낮아진다. 반드시 도로에 접한 토지 위주로 투자를 검토해야 한다. 도로는 진입로 주변의 토지가 가치가 높으며, 경사도가 낮을수록 좋다.  도로에 접해있지 않은 토지를 맹지라고 하는데 이런 맹지는 가격이 낮고, 거래가 잘 안 되며 토지활용도 역시 낮다.  일부에서는 맹지를 사서 도로를 내고 바로 높은 가격으로 매각하는 것도 있으나, 위험요소가 많으므로 초보 투자자는 절대적으로 피해야 한다. 토지투자시에는 직접 방문하여 토지주변 지형을 살펴봐야 하는데, 전신주나 가드레일이 있는 것은 피해야 한다. 이전하기가 용이하지 않기 때문이다. 도로에 접한 땅이라도 높낮이를 살펴야 하는데 높이가 너무 많이 이격되어 높낮이가 높은 지형은 피해야 하며, 전체적인 지형이 급경사를 이루는 지형내 토지는 피하는 것이 바람직하다. 셋째, 인프라 개발이 계획 되는 등 개발호재지역을 주목하라.  토지에 투자하기에 앞서 관심지역을 선정해야 한다. 관심지역은 투자할 지역의 3~5배수로 선정하여 꾸준하게 지역정보취합을 계속해야 한다. 지역정보는 개발가능성에 초점을 맞추어 미래가치를 결정하는 변수 위주로 정보를 정리해야 한다. 대표적인 항목으로는 고속도로나 지방도로 신설계획, 터널개통, 철도의 신설, 인근 공장의 이전, 토지지가의 변화 등을 들 수 있다. 이러한 계획들은 주변의 토지수요를 이끌어 인구 유입 등의 수요를 촉진시켜 지가상승에 직접적인 역할을 한다.  지역내 현장에서 수집하는 정보와 함께 국토개발기본계획를 토대로 개발정책을 분석하고, 관련 기사를 참고하는 등의 다각적인 정보를 수집, 활용해야 한다.  넷째, 광범위한 지역분석을 하라.  해당토지의 형태, 경사도, 방향, 토질 등의 자체분석과 함께 광범위한 지역분석을 통해 해당토지가 지역특성을 반영하고 함께 어울어질수 있는지를 보아야 하고, 주변지역의 영향으로 해당토지의 가치가 반감되지는 않는지 살펴보아야 한다.  지대가 높고, 주변 경치가 좋으면 무조건 매입하려는 경향을 갖은 부류가 일부 있는데 이는 대단히 위험한 시각이다. 경치가 좋은 곳 중에는 수자원보호구역 등 보호구역 규제에 묶여 개발이 불가능한 곳도 있고, 보호수종이 많은 곳 역시 개발가치가 낮고 토지활용도가 낮아 소위 ‘죽은 땅’으로 인식되어 투자가치가 거의 없는 경우가 발생하기도 한다. 주변에 쓰레기매립장, 공동묘지, 화장장, 도살장 등의 혐오시설과 사격장, 예비군훈련장 등의 위험시설 및 대규모 축사, 공해유발공장 등의 기피시설이 있는 곳은 가치가 낮으므로 피해야 한다. 또한, 주변에 하천 및 구거가 있는 경우에는 범람한 기록이 있는 지를 확인하고, 측량을 통해 안전성이 확보된 이후에 접근하는 것이 안전하다. 주변 토사도 확인하여 지반이 약해져 있지는 않는지 검사해야만 지반 다지기 공사를 하는 등의 예상치 못한 추가비용을 절약할 수 있다. 유지 위에는 건축이 불가하고, 구거는 메우기 어려움이 있으므로 주의를 요한다.   일확천금을 기대하며 단기투자로 큰 돈을 벌겠다는 어설픈 욕심을 버리고,장기투자를 기본으로 구체적인 투자목적에 맞는 최적의 토지를 찾는다는 심정으로 리스크를 최소화하는 합리적인 타당성분석을 하는 자세가 요구된다. 황금과 같은 가치가 내재되어 있는 땅을 발견할 수 있는 능력과 감추어져있는 위험요소를 발견할 수 있는 혜안을 길러서 모든 분들이 성공투자가 이루어지길 기원해 본다

[땅 투자 #15] 초보투자자, 이것만은 확인하자.

쓸만한 땅을 고르는 혜안

강공석 다른 글 모음 [땅 투자 #14] 토지시장 틈새.. [땅 투자 #13]과학적인 접근을.. [땅 투자 #12] 대토(代土)를.. 장기투자를 뒷받침하는 이론이 있다. 복리효과다. 이런 복리효과를 누릴 수 있는 투자 상품이 바로 토지다. 2~30년간 묵혀두었던 토지가 신도시 개발설 하나로 보상을 받아 부를 움켜쥐는 투자자를 종종 보게 된다. 이렇게까지, 장기투자는 아니더라도 세후수익률이 중요한 시대다. 즉, 취.등록세, 양도세등의 거래세와 재산세등의 보유세, 금융비용 등과 기회비용까지 고려하면 오히려 수익이 낮은 부동산도 나오고 있어 더더욱 수익율 비교는 의미가 있는 일이다. 따라서, 1~2년간의 잦은 거래보다는 단 한번의 우직스러움이 더 많은 수익을 가져다주는 것을 보면 부동산 투자 역시, 수많은 투자상품중의 하나임에 틀림없다. 이런 이유로, 입지선정과 함께 쓸만한 땅을 볼 수 있는 혜안이 더욱 필요하다. ◆ 도로에 접한 땅은 무조건 좋을까? 많은 투자자들이, 지적도상의 도로 현황을 보고 투자성을 운운하는 것을 볼 수 있다. 하지만, 도로상에 경사도가 심하여 세장비가 많이 나와도 허가가 나오지 않는 경우가 많다. 또한, 전신주가 있거나 가드레일등이 있는 경우가 있는데 임의적으로 옮길 수가 없어 자칫 낭패를 볼 수가 있다. 아무리, 도로에 접한 땅이라 하여도 도로와 높낮이가 맞지 않아 흙 반출내지 유입이 되지 않아 추가비용이 발생할 수도 있다는 점도 알아야 한다. 도로에 접한 땅, 투자성이 있다고는 할 수 있으나 덥썩 매수하는 우는 피해야 할 것이다. ◆ 경치가 좋은 땅은 무조건 o.k? 저수지등을 끼고 있으면서, 나무가 많아 아름다운 풍경에 반하는 사례가 많다. 하지만, 수자원보호구역이나 자연보호법의 규제를 받아 보호구역으로 묶이면서 개발이 불가한 경우가 많다. 최근, MB정부에서 농업보호구역을 완화한다는 시그널을 보내고 있기에 유망한 투자처로 생각할 수 있다. 그러나, 보호수종이 많은 임야는 피하는 것이 좋다. 또한, 마을에서 멀리 떨어진 곳에 전원주택을 짓는다는 것은 육지속의 무인도가 되는 격이다. ◆ 땅의 경사가 심하다면, No!! 지자체마다 다르지만, 일반적으로 경사도가 15도를 넘는 땅의 경우 개발이 힘들다. 허가를 내준다고 하여도, 평탄화 작업과 비용이 만만치 않다. 또한, 법면은 거래시 면적에 포함되지 않는다. ◆ 하천이 범람한 지역? 지적도상의 면적과 실제 면적이 다른 경우가 많다. 땅 주위에 구거나 하천이 있다면 측량후 매수하여야 한다. 아울러, 토사도 확인사항으로 지반이 약하여 다지기 공사등의 비용이 들어가는 경우도 의외로 많다. 구거는 쉽게 메꿀 수 없는 땅이고 유지 위에는 건축물을 지을 수 없기 때문에 '물'과 관련된 부분은 유의해야 한다. ◆ 현황 상태와 지목이 일치하지 않는다? 언뜻 보기에는 넓고 평탄한 밭으로 보이는 땅으로 지목은 '전'으로 보이지만 지목상 '임야'인 경우도 있다. 건축 인허가는 현황상 지목이 아닌 공부상의 지목으로 한다. 현황상 지목과 공부상의 지목은 일치시키는 것이 좋다. ◆ 혐오시설? 따뜻한 날씨가 아닌 추운 날씨에서는 축사시설등의 냄새가 안나는 경우가 종종 있다. 여름철에 파리전쟁으로 고생하다 투자를 포기하고 장기투자자로 전락하는 투자자도 있다. 반경 500미터안에 축사시설, 분묘, 변전소등 혐오시설이 있다면 일단 피하는 것이 좋다. 토지 투자에서, 100% 만족하는 땅은 없다고 한다. 7~80%의 선에서 만족한다면 나머지 부족한 부분은 토지 리모델링을 통하여 보완하고, 땅을 가꾸다 보면 땅을 사랑하게 되고 매도할때는 높은 시세차익의 묘미를 가지게 된다. 그런 이유로 땅으로 수익을 본 투자자는 다시 땅을 찾는다. "네가티브(Negative)"방식으로 리스크가 있는 부분을 제외하면 높은 수익률을 안겨다 주는 토지 투자. MB정부는 이런 '네가티브'를 더욱 줄인다고 하니, 토지 시장에 접근하는 투자자들은 더욱 늘어날 것임이 틀림없어 보인다.

[땅 투자 #14] 토지시장 틈새상품을 주목하라

MB시대 이후 떠오르는 전원주택ㆍ펜션시장

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