오산 세교 신도시 하반기 용지 분양 봇물

오산 세교 올해 606필지 용지분양 실시
하반기 대거 분양으로 기반시설 확충
뛰어난 입지조건으로 향후 전망 밝아

올 하반기 오산 세교신도시에 주택 및 상업용지 총 606필지가 분양될 계획이다.

이번에 분양되는 용지는 크게 주택과 상업시설로 나눌 수 있으며, 주택은 공동주택과 단독주택이 있다.
 
단독주택용지는 이주대책자와 지구 내 토지 협의양도자를 대상으로 수의계약을 통해 9월 선분양하고 미계약분에 대해 내년에 일반분양 할 계획이다.

상업용지는 지구 내 생활대책대상자를 대상으로 10월부터 선분양하고 실수요자는 11월경 입찰 등을 통해 분양할 예정이다.

대한주택공사에 따르면 “세교지구의 상업용지는 세마역, 오산대역의 전철역사와 연계되어 대규모 상권형이 쉽기 때문에 투자자들에게 상당한 인기가 있을 것으로 예상된다”고 말했다.

동탄에 이어 새롭게 급부상한 오산세교신도시
뛰어난 교통환경과 입지조건으로 시선 끌어
오산세교 신도시는 경기남부교통의 중심지로 판교, 동탄에 이어 세번째 수도권 택지지구로 서울과 연결되는 수도권 전철인 세마역과 오산대역이 세교 1지구 내에 있어 편리한 교통조건을 갖췄다.
더불어 서수원~오산~평택간 민자고속도로 서교I.C를 통해 경부고속도로 1분내 진입이 가능하고 서부우회도로 세교~동탄간 도로가 있어 동탄신도시와 인접해 있다.
특히 강남에서 자동차로 50분 내외 거리에 위치해 있어 입지적으로 뛰어난 조건을 갖추고 있다.

현재 총 323만 4,050㎡면적에 총 4만 9,653명정도의 인구가 유입될 것으로 예상되며, 기존의 택지지구와 달리 기존의 자연환경을 보전해 녹지공간을 확보하고 있다.
더불어 획일화된 공원보다는 다양하고 지역의 특색을 갖춰 수변공원•역사공원•체육공원 등을 조성하고 주거환경 보호를 위해 소음발생을 막을 수 있는 완충 녹지공간을 확보한 점이 특징이다.

한편 세교지구 인근에 가장산업단지가 조성되며, 지구 내 도시지원서설용지를 확보해 첨단제조업, 벤처기업 등을 유치해 분당, 평등 등 초기신도시개발의 문제점으로 지적되고 있는 베드타운화를 방지할 계획이다.

세교 1지구는 총 1만 6,253가구 중 지난해 12월 처음으로 공공임대 849세대가 공급돼 계약체결 중에 있으며, 오는 9월에는 세교지구의 랜드마크로 떠오를 것으로 예상되는 C-3 블록에 위치한 중•대형아파트 1,060세대 분양할 계획이다.
이에 따라 세교 1지구는 내년 말 입주가 시작됨에 따라 신도시로서의 면모를 나타내기 시작할 것으로 보인다.

용지분양 새로운 투자처로 급부상
오산세교는 입지적으로 다른 지역과 크게 떨어지지 않지만 주변 신도시에 비해 아직까지 상권발달이 취약한 편이다. 그러나 신도시가 들어서면 각종 기반시설이 잘 갖춰지고 배후단지가 안정적으로 조성돼 있어 투자처로 각광받고 있다.

특히 세마역 주변은 서울 및 지역 내 접근성이 우수하고 오산화성권 20만 세대 정중앙에 위치해 있다. 또 동서남북 각 4만 세대의 도시가 배치되어 있고 동탄과의 접근성이 병점역보다 우수해 차별화된 독립 배후지이다.

특히 분석자료에 따르면 세마역과 오산대역이 광역 중심으로 자리잡을 가능성이 높은 것으로 조사됐으며, 동탄, 병점, 세교, 오산 등의 주변도시 상권력 분석결과 오산세교가 25.4%로 가장 높게 나타났다.
이는 동탄 21.1%에 비해 무려 4.3%나 높은 것으로 발전가능성이 풍부할 것으로 예상된다.

더불어 택지지구 내에서 들어서는 상가들은 안정적인 수익이 어느 정도 보장되기 때문에 인기를 얻고 있는 투자처 각광받고 있다.

인접지역인 동탄의 경우, ㄱ중개업자에 따르면 “현재 상가 연수익률이 6~7%를 이루고 있다”고 말했다. 
오산세교신도시는 아직 입주가 본격적으로 시작되지 않았지만 전철역 및 터미널이 있는 교통중심으로 유흥위락상권이 가능하며, 화성 오산권역의 공간중심으로 전체 광역중심상권으로 평가받고 있다.

가장 유망한 것으로 주목되는 곳은 철도와 1번 국도가 만나는 세마역 주변 지역이다.

한편 사업 적정 필지규모는 250~300평의 중형필지를 가장 선호하는 것으로 조사됐으며, 평당 적정 가격은 상업용지가 1,500만원, 1층 분양가 1,800만원, 평당 임대가 11만원(보증금 100만원-월세 10만원)수준으로 평가되고 있다.

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※ 임대문의
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   - 대한주택공사 오산신도시홍보관: 031) 831-5353
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올해 돈방석 앉는 땅 수두룩 탄생

개발가능 용지 가리는 세분화 작업 마무리 단계

올해 전국에 개발이 가능한 토지로 팔자가 바뀌는 땅이 대거 탄생할 전망이다. 많은 자치단체들이 땅의 용도를 조정하는 관리지역 세분화 작업을 올해 안에 마무리할 것으로 보여서다. 관리지역(옛 준농림지·준도시) 세분화 작업은 개발 가치 여부를 따져 관리지역을 계획·생산·보전 등의 용도로 나누는 것이다. 개발 가치가 높으면 아파트 등을 지을 수 있는 계획 관리지역으로 분류하고 보전할 필요성이 있는 곳은 개발이 억제되는 생산·보전 관리지역으로 지정된다. 개발 가능용지로 분류되는 땅은 당연히 땅값이 크게 뛰는 상팔자 신세로 돌변하고 그렇지 않은 곳은 오히려 땅값이 떨어질 수도 있다. 지자체들의 판단 하나로 관련 토지의 운명의 뒤바뀌게 된다. 이에 따라 개발가능 용지로 바뀔 가능성이 높은 지역은 투자자들의 관심이 높아지면서 가격이 들먹거리고 있다. 올해까지 세분화 안 하면 불이익 국토해양부에 따르면 지난해 말 현재 전국 관리지역 세분화 대상 146개 지방자치단체 중 이 작업을 끝낸 곳은 15곳에 불과하다. 나머지는 입안 공고 중(46개)이거나 입안 공고 준비 중(85개)이다. 수도권에서 고양·파주·양주·포천·김포(북부권) 등 7개 지자체가 관리지역 세분화 작업을 마쳤다. 지자체들의 세분화 작업이 지지부진 한 것은 주민 반발이 커서다. 그러나 정부가 올해 안으로 이 작업을 끝내지 못한 지자체는 개발불허 등의 불이익을 줄 방침이어서 올해 전국적으로 세분화 작업이 봇물을 이룰 것으로 보인다. 국토해양부 관계자는 "광역시 및 인근지역에선 2005년 말까지, 기타 시·군 지역에선 2007년 말까지 세분화를 완료하도록 국토계획법에 규정돼 있지만 주민 반발을 의식한 지자체가 소극적으로 대처해 지지부진하다“며 “관련 지역의 관리지역 세분화 미비로 공장 설립 등이 지연되는 불상사가 생길 경우 관리지역 개발 불허 등 불이익을 줄 계획”이라고 말했다. 계획관리지역 공시지가 얼마나 올랐나 2006년 12월 수도권에서 가장 먼저 세분화 작업을 끝낸 고양시의 경우 계획관리지역으로 지정된 땅은 공시지가를 기준으로 이전보다 가격이 10∼20% 가량 올랐다. 반면 생산·보전 관리지역으로 지정된 땅은 거의 변동이 없는 것으로 조사됐다. 관리지역 세분화 작업을 통해 계획관리지역으로 지정된 일산동구 설문동 424번지 밭(2259㎡)의 공시지가는 ㎡당 15만원에서 20만원으로 33%나 뛰었다. 인근 설문동 326번지 목장용지(1600㎡)도 개발 가능용지로 바뀌자 공시지가가 ㎡당 15만원에서 17만원으로 올랐다. 실제 금액은 이보다 훨씬 높다. 그러나 보전관리지역으로 묶인 주변 내유동 산29-7번지 임야(7489㎡)는 공시지가가 ㎡당 7만5500원에서 4만800원으로 46% 떨어진 것으로 조사됐다. 계획관리지역에선 아파트도 지을 수 있어 지난해 관리지역 세분화를 끝낸 파주·양주·포천·김포 등도 마찬가지다. 김포시 월곶면 군하리 38-11 번지 논(4438㎡)은 계획관리지역 세분화 이후 공시지가가 ㎡당 9만3000원에서 9만6000원으로 올랐다. 반면 보전관리지역으로 분류된 주변 용연동마을 밭(1031㎡)의 공시지가는 ㎡당 5만2000원으로 이전과 변동이 없었다. 이렇게 땅값이 뛴 것은 개발 가능용지로 바뀌어 부동산 가치가 높아졌기 때문이다. 이왕범 감정평가사는 “계획관리지역은 지구단위계획을 수립할 경우 200%까지 용적률이 완화돼 아파트는 물론 1·2종 근린생활시설 등이 들어설 수 있어 가격을 높게 매긴다”고 말했다.    ▲ 관리지역 세분화 과정에서 주변 개발압력이 높더라도 보전 가치가 높은 1만㎡ 이상의 임 야는 대부분 보전관리지역으로 지정된다. 지도는 경기도 고양시 구산동 일대 보전관리지역. 어떤 땅이 계획관리지역으로 분류됐나 주변 개발 압력이 높은 관리지역은 대부분 계획관리지역으로 지정되는 사례가 많았다. 이런 땅으로 ▶기존 개발지와 거리가 대략 1~2㎞ 이내인 땅 ▶고속도로IC 등 공공 편의시설에서 가까운 땅 ▶경지정리면적 비율이 대략 10% 미만으로 낮은 논밭 ▶경사도(대략 15도 미만)와 높이가 낮은 임야 등이 있다. 또 이미 개발행위 허가를 받아 건축을 진행 중인 곳도 대부분 계획관리지역으로 편입됐다. 그러나 개발행위 허가를 받은 땅이라도 모두 계획관리지역으로 지정되는 것은 아니다. 파주시의 경우 개발허가를 받았더라도 부지 면적 6060㎡이하이고 주변이 경지정리가 잘 된 논밭이나 울창한 산림으로 둘러 싸인 땅은 보전·생산관리지역으로 지정된 곳이 적지 않다. 관리지역 내 1만㎡ 미만의 소규모 농림지역도 관리지역으로 지정된 사례도 있다. 농림지역은 원칙적으로 관리지역 세분화 대상은 아니다. 그러나 지자체는 이런 소규모 농림지역은 보전보다는 개발가치가 높다고 보고 세분화 후 도시계획수립을 통해 계획관리지역으로 용도지역을 바꿔주기도 한다. 생산·보전관리지역으로 묶이는 땅은? 자연보전이나 경작 가치가 높은 땅은 대부분 생산·보전관리지역으로 묶였다. 이런 땅으로 ▶보전 지역으로 둘러싸인 1만㎡ 미만 땅 ▶국가 하천·지방 1급 하천변에서 500m 이내인 땅 ▶경지 정리가 잘된 지역과 가까운 논밭 ▶그린벨트 등 공적 규제지역 등이 있다. 또 농림지역으로 둘러싸인 1만㎡ 미만의 소규모 관리지역은 대부분 생산·보전 관리지역으로 분류된 사례가 많아 주의해야 한다. 투자 유의점은 투자자들은 입지가 떨어지더라도 계획관리지역으로 분류될 가능성이 큰 곳을 고르는 게 좋다. 하지만 일반인들은 관리지역 땅이 어느 지역으로 세분화할지 점치기가 어렵다. 따라서 주민공람 등 관리지역 세분화의 윤곽이 어느 정도 드러난 땅을 사는 게 안전하다. 계획관리지역 지정을 기대하고 매입한 땅이 생산ㆍ보전 관리지역으로 묶여 낭패를 볼 수 있기 때문이다. 이미 주민공람 등이 진행 중인 땅 주인은 민원을 적극 제기해 재조정을 받는 게 좋다. 세분화에 문제가 있다고 판단되면 이의신청 기간을 통해 주민의견서를 제출한다. 이때 지자체는 현장조사를 통해 편입 여부를 다시 검토한다. 고양시의 재조정률은 전체 민원의 2∼3%에 달했다. 전원라이프 최동우 사장은 “올해 수도권에서 세분화 작업이 봇물을 이룰 것”이라며 “지역 돌아가는 사정에 밝지 못한 부재지주는 속수무책일 수밖에 없으니 공람기간을 이용해 도면을 면밀하게 검토해보고 대처해야 한다”고 말했다. 수도권 관리지역 세분화 전후 공시지가 변화 위치     면적(㎡) 지목 세분화 전 세분화 후 땅값 변동률(%) 용도지역  공시지가/㎡ 용도지역 공시지가/㎡ 김포시 월곶면 용강리262-3 1031 전 관리지역 5만2000원  보전관리 5만2000원  0 월곶면 군하리38-11  4438 답 관리지역 9만3000원  계획관리 9만6000원  3.2 고양시 설문동 424   2259       전 관리지역 15만원 계획관리 20만원 33 설문동 326-5   3255  답 관리지역 12만4000원 생산관리  12만6000원  1.6 내유동산29-7    7489  임야 관리지역 7만5500원  생산관리 4만800원  -46 설문동 326 1600  목장용지 관리지역 15만원  계획관리 17만원 13 자료:각 지자체 각 관리지역별 시설 허용용도 구 분 보전관리지역 생산관리지역 계획관리지역 허용용도 ①단독주택 ②제1종 근린생활시설  (휴게음식점 제외) ③제2종 근린생활시설중 일부 (일반음식점 및 단란주점 제외) ④문화 및 집회시설 중 종교집회장 ⑤의료시설 ⑥창고시설 (농업․임업․축산업․수산업용에 한함) ⑦위험물저장 및 처리시설 ⑧동물 및 식물관련시설 중 일부 ⑨기타 ①단독주택 ②공동주택  (아파트 제외) ③제1종 근린생활시설중 일부 ④제2종 근린생활시설중 일부 (일반음식점 및 단란주점 제외) ⑤창고시설 (농업․임업․축산업․수산업용에 한함) ⑥공장중 일부 (도정공장․식품공장과 읍․면지역에 건축하는 제재업의 공장중 일부) ⑦위험물저장 및 처리시설 ⑧기타 ①단독주택 ②공동주택 (제2종 지구단위계획수립시 아파트 가능) ③제1종 근린생활시설 ④제2종 근린생활시설 ⑤창고시설 ⑥숙박시설 (면적합계 660㎡ 이하, 3층 이하에 한함) ⑦공장중 일부 (부지면적이 1만㎡ 이상인 것 등) ⑧위험물저장 및 처리시설 ⑨기타 제2종지구 단위계획 수립 불가능 수립 불가능 수립 가능 건폐율(%) 용적률(%) 20% / 50% 20% / 50% 40% / 80% ∙ 단) 계획관리지역의 경우 제2종 지구단위계획을 수립하면 용적률을 최대 200%까지 허용함.

수원을 눈여겨봐라

재개발 바람 거세질 듯--22곳 재개발 추진

경기도 수원에도 불량주택 재개발 바람이 불게됐다. 지금까지 서울이나 부산 등 대 도시권에서 성행하던 재개발 사업이 중소도시로 확산되는 추세다. 재개발 바람이 불면 그만큼 부동산 시장도 활기를 띄게 된다. 재개발 지역의 부동산 가치 상승으로 투자수요가 늘어나기 때문이다. 특히 수원은 서울과 가까워 서울 투자수요가 유입될 가능성이 커 관심이 주목된다. 수원시는 지난 2006년 발표한 22개 재개발예정구역 중 2곳(113-12·115-1구역)의 구역 지정(안)에 대한 주민공람을 5일까지 끝내고 본격적인 개발에 들어갈 계획이라고 밝혔다.   재개발구역 지정은 재개발사업의 첫 단추에 해당한다. 초기 단계라는 얘기다. 113-12구역, 664가구 들어설 예정 현재 주민공람 중인 113-12구역은 권선구 오목천동 482-2 일대 4만4928㎡ 규모로 헌 주택 389가구가 헐리고 2013년까지 새 아파트 664가구가 들어선다. 규모별로는 전용 60㎡ 이하 115가구, 60㎡ 초과∼85㎡ 이하 423가구, 85㎡ 초과 126가구 등이다. 이중 115가구는 임대 아파트로 예정돼 있다. 이는 지상 10∼14층 2개동 규모에 전용면적 40㎡ 미만 40가구, 60㎡ 미만 75가구다. 부대 시설로 다목적 운동 공간, 문고 등이 설치될 예정이다. 115-1구역, 입면디자인 다양해 115-1구역은 팔달구 화서동 4-26 일대 1만1474㎡ 규모다. 헌 집 145가구를 허물고 전용면적 84㎡형 141가구, 114㎡형 35가구 등 총 176가구의 새 아파트를 짓는다. 이곳에는 전체 건립 가구수가 200가구 미만이어서 임대 아파트는 안지어도 된다. 시는 115-1구역을 도로, 공원, 녹지 등 기반시설을 갖춘 쾌적한 주거단지로 개발할 계획이다. 또 아름다운 도시경관을 위해 아파트 입면 디자인을 다양하게 설계할 방침이다. 올해 10월쯤 지구지정 날 듯 수원시는 이달 중으로 두 곳의 개발계획에 대해 시의회 의견을 들은 뒤 5월 쯤 경기도에 재개발구역 지정을 신청할 예정이다. 시 도시계획과 관계자는 “빠르면 올해 10월 쯤 지구 지정이 날 수도 있다”고 말했다. 재개발사업은 구역지정 이후 조합 설립, 사업시행 인가, 관리처분계획 인가 등의 절차를 거쳐 이주 및 철거가 이뤄지면 착공에 들어간다. 재개발사업이 마무리되려면 보통 기본계획이 수립된 뒤 7~8년 정도 걸리기 때문에 2013~2014년쯤 입주가 이뤄질 것으로 보인다. 수원시, 22개 구역 185만여㎡ 재개발·재건축 추진 수원시 도심권 재개발예정구역은 모두 22개 구역 185만여㎡다. 시는 2006년 9월 총 25개 구역 260만2041㎡를 재개발하는 것을 내용으로 담은 ‘2010 도시 및 주거환경정비기본계획’을 확정·고시했다. 그러나 추진 과정에서 세류·고등·평동 등 3개 구역이 대상에서 제외됐다. 세류·고등구역은 대한주택공사가 시행하는 주거환경개선사업으로, 평동구역은 시가가 도로 등 기반시설을 개선하면 주민들이 주택을 개량하는 현지개량방식으로 각각 개발 방식이 바뀌었다. 3개 구역을 제외한 22개 재개발예정구역 중 20개 구역(176만2천848㎡)은 주택재개발사업, 2개 구역(9만4천873㎡)은 주택재건축사업으로 각각 추진되고 있다.            <아래 지도를 클릭하시면 큰 지도를 보실 수 있습니다.> 수원 도심 재정비예정구역 현황 구분 정비예정구역 위치 면적(㎡) 사업유형 장안구 111- 1구역* 정자동 530-6 일대 139,026  재개발 111- 2구역 조원동 566-2 일대 37,304  재개발 111- 3구역* 영화동 93-6 일대 28,992  사업유형유보 111- 4구역* 조원동431-2 일대 34,836  재개발 111- 5구역 연무동 224 일대 50,208  재건축 권선구     113- 1구역 서둔동 188-2 일대 46,095  재개발 113- 2구역 서둔동 182-1 일대 86,002  재개발 113- 3구역 서둔동 148-1 일대 74,143  재개발 113- 4구역 세류동 334-88 일대 229,840  주거환경개선사업 113- 5구역 세류동 125-3 일대 42,321  재개발 113- 6구역* 세류동 817-72 일대 126,614  재개발 113- 7구역 평동 35-6 일대 152,940  주거환경개선사업 113- 8구역* 고색동 88-1 일대 91,571 재개발 113-10구역* 고색동 74-1 일대 113,591 재개발 113-12구역 오목천동 482-2 일대 49,802  재개발 팔달구       115- 1구역 화서동 4-26 일대 11,635  재개발 115- 2구역 고등