경매물건 매각준비

경매의 기본적인 사항은 압류->환가->배당이다.
채권자로부터 경매신청이 들어오면 경매법원은 경매물건의 환가 준비절차로서 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수, 기타 현황에 관하여 조사를 명하고, 감정인에게 부동산을 평가하게 하여 그 평가액을 참작하여 최저매각가격(최저입찰가격)을 정한다.

경매개시결정이 있게 되면, 집행법원은 경매 목적물의 환가(입찰의 방법으로 매각하여 매각대금을 조성함)를 위한 준비를 하게 된다.

1) 현황조사
법원은 경매개시결정을 한 후 지체 없이 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 임대차 보증금의 수액 기타 현황에 관하여 조사할 것을 명하게 된다. 부동산을 적정한 가격으로 환가하기 위하여는 집행법원이 부동산의 현상, 점유관계 등 사실관계와 권리관계의 현황을 정확히 파악하여 적정, 타당한 매각조건을 결정하고, 일반 원매자에게 그 현황을 공시하여 경매할 부동산에 관한 정보를 제공할 필요가 있기 때문이다.

민사집행법의 규정이 적용되는 사건은 현황조사 결과 알게 된 임차인에 대하여 즉시 배당요구의 종기일까지 법원에 그 권리신고 및 배당요구를 할 것을 통지하여야 한다.

2) 공과를 주관하는 공무소에 대한 催告
법원은 경매개시결정 후 조세 기타 공과를 주관하는 공무소에 대하여 목적부동산에 관한 채권의 유무와 한도를 일정한 기간 내에 통지하여 줄 것을 최고하게 된다. 이는 우선채권인 조세채권의 유무, 금액을 통지 받아 잉여의 가망이 있는지 여부를 확인함과 동시에, 주관 공무소로 하여금 조세 등에 대한 교부청구의 기회를 주기 위한 것이다.

민사집행법의 규정이 적용되는 사건은 배당요구의 종기까지 조세채권의 유무를 법원에 신고하여야 배당을 받을 수 있다.

3) 이해관계인에 대한 채권신고의 催告
법원은 경매개시결정일로부터 3일 내에 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자 등에 대하여 자신의 채권의 원금, 이자, 비용 기타 부대채권에 관한 계산서를 낙찰기일 전까지 제출할 것을 최고하게 된다. 가등기담보권자에 대하여도 최고 한다.

이 역시 우선채권의 유무, 금액 등을 신고 받아 잉여의 가망이 있는지 여부를 확인하고, 적정한 매각조건을 정하여 배당요구의 기회를 주는 의미가 있다. 민사집행법의 적용을 받는 사건의 이해관계인에게는 배당요구의 종기일까지 그 채권의 유무와 금액을 신고할 것을 최고 한다.

4) 부동산의 평가 및 최저입찰가격의 결정
집행법원은 등기관으로부터 기입등기의 통지를 받은 후 3일 내에 평가명령을 발하여 감정인으로 하여금 경매부동산을 평가하게 하고, 그 평가액을 참작하여 최저입찰가격을 정한다. 최저입찰가격은 낙찰을 허가하는 최저의 가격으로 그 액에 미달하는 응찰에 대하여는 낙찰이 허가되지 아니한다.

5) 입찰물건명세서의 작성, 비치
법원은 ▼

① 부동산의 표시
② 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간
③차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술
④등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 낙찰에 의하여 그 효력이 소멸하지 아니하는 것
⑤낙찰에 의하여 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요 등을 기재한 입찰물건명세서를 작성하고, 이를 입찰기일의 1주일 전까지 법원에 비치하여 일반인이 열람할 수 있도록 하고, 이에는 현황조사보고서 및 감정평가서의 사본도 함께 비치한다.

입찰물건명세서는 입찰자에게 부동산의 물적 부담 상태, 취득할 종물, 종된 권리의 범위 등과 최저입찰가격 산출의 기초가 되는 사실을 공시하여 신중한 판단을 거쳐 입찰에 참가하게 함으로써 적정가격에 의한 입찰을 도모하기 위하여 마련된 제도이다.
3-4회의 입찰기일 및 낙찰기일을 일괄하여 지정한 경우에도 입찰물건명세서는 매 입찰기일마다 1주일 전까지 작성, 비치하게 된다.

매각 및 매각결정기일 지정, 공고, 통지

경매물건의 매각준비 절차가 끝나면 법원은 매각 및 매각결정기일을 지정하여 이를 공고한다.

1) 입찰기일 및 낙찰기일의 지정
집행법원은 공과주관 공무소에 대한 통지, 현황조사, 최저입찰가격결정 등의 절차가 끝나고 경매절차를 취소할 사유가 없는 경우에는 입찰명령을 하고, 직권으로 입찰기일을 지정하고 공고한다. 최초의 입찰기일은 공고일로부터 14일 이상의 간격을 두고 하게 된다.

집행법원은 입찰기일을 지정함과 동시에 직권으로 낙찰기일을 정하여 공고한다. 낙찰기일은 대개 입찰기일로부터 7일 후로 정하게 된다.
입찰기일 및 낙찰기일의 지정은 원칙적으로 입찰을 실시할 때마다 하여야 하나, 3-4회 정도의 기일을 일괄하여 지정할 수도 있다.

2) 입찰기일의 공고
입찰 및 낙찰기일을 지정한 때에는 법원은 이를 공고한다.

입찰기일의 공고에는

① 부동산의 표시
② 강제집행에 의하여 입찰하는 취지
③ 부동산의 점유자, 점유의 권원, 점유 사용할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금의 유무와 그 액
④ 입찰의 일시, 장소와 입찰을 실시할 집행관의 성명
⑤ 최저입찰가격
⑥ 낙찰의 일시 및 장소
⑦ 집행기록을 열람할 장소
⑧ 등기부에 기입을 요하지 아니하는 부동산 위에 권리 있는 자의 채권을 신고할 취지
⑨ 이해관계인이 입찰기일에 출석할 취지
⑩ 일괄입찰의 결정을 한 때에는 그 취지
⑪ 입찰자의 자격을 제한한 때에는 그 제한의 내용
⑫ 입찰물건명세서 현황조사보고서 및 평가서의 사본이 입찰기일의 1주일 전까지 법원에 비치되어 일반인의 열람에 제공된다는 취지 등을 기재하게 된다.

입찰기일의 공고는 공고사항을 기재한 서면을 법원의 게시판에 게시하는 방법으로 하고, 최초의 입찰기일에 관한 공고는 그 요지를 신문에 게재하는 외에 속행사건과 함께 인터넷 대법원경매정보사이트(www.courtauction.go.kr)에 공고한다.

3) 입찰기일 통지
법원이 입찰기일과 낙찰기일을 지정하면 이를 이해관계인에게 통지한다.
위 통지는 집행기록에 표시된 이해관계인의 주소에 등기우편으로 발송하여 할 수 있으며, 따라서 발송한 때 송달된 것으로 간주된다.

4) 입찰기일 변경
지정된 입찰기일은 법원이 필요하다고 인정할 경우에는 변경(연기)할 수 있다.

또, 입찰기일의 지정은 법원이 재량으로 하는 것이나, 신청채권자 또는 채무자가 신청채권자의 동의서를 첨부하여 변제에 관한 협의가 진행중이라는 등의 사유로 입찰기일의 변경(연기)을 신청하는 경우에는 2회 정도(법원이나 경매계에 따른 차이가 있을 수 있음)에 한하여 이를 허용하는 것이 보통이다.

매각실시

이 같은 절차가 완비되면 법원은 매각(경매)실시를 위한 기일을 결정한다. 매각기일에는 집행관이 집행보조기관으로서 미리 지정된 장소에서 매각을 실시하여 최고가매수신고인 및 차순위매수신고인을 정한다.

민사집행법에 따르면 부동산의 매각은

① 매각기일에 하는 호가경매
② 매각기일에 입찰 및 개찰하게 하는 기일입찰
③ 입찰기간내에 입찰하게 하여 매각기일에 개찰하는 기간입찰의 세 가지 방법으로 하도록 규정되어 있는데, 여기서는 현재 법원에서 실시하고 있는 통상의 방법인 기일입찰의 방법에 대하여 설명하도록 하겠다.

입찰기일에는 집행관이 집행보조기관으로서 미리 지정된 입찰장소에서 입찰을 실시하여 최고가입찰자 및 차순위입찰신고인을 정한다. 기간입찰이나 1일 2회 입찰에 대해서는 다시 설명하기로 한다.

1) 입찰장소
입찰은 법원 안에서 하게 되며, 입찰의 생명은 입찰표를 개봉하기 전까지는 응찰내용의 비밀을 유지하는 데 있으므로 입찰장소에는 다른 사람이 알지 못하게 입찰표를 기재할 수 있도록 설비를 갖추게 된다.

2) 입찰표, 입찰봉투, 입찰사건목록 및 입찰물건명세서 비치
입찰표 및 입찰봉투는 입찰자들이 자유롭게 사용하도록 입찰장소에 비치하여 놓는다.
입찰봉투는 입찰보증금을 넣는 흰 색 작은 봉투 및 이 보증금봉투와 입찰표를 함께 넣는 누런 색 큰 봉투의 두 가지가 있다.

집행관은 또한 입찰기일에 입찰사건목록을 작성하여 입찰물건명세서와 함께 입찰장소의 누구나 쉽게 볼 수 있는 곳에 비치 또는 게시한다.

3) 동시입찰 원칙
같은 입찰기일에 입찰에 부칠 사건이 2건 이상이거나 목적 부동산이 2개 이상인 경우에는 법원이 따로 정하지 아니한 이상 각 부동산에 대한 입찰을 동시에 실시한다.
입찰 대상인 부동산이 여러 개인 경우에 이와 같이 원칙적으로 동시에 입찰을 실시하는 이유는 담합의 방지 및 자유로운 응찰을 보장하기 위함이다.

4) 입찰실시
입찰기일에서의 입찰절차는 집행관이 주재한다. 집행관은 입찰기일에 입찰을 개시하기에 앞서 집행기록을 입찰참가자에게 열람하게 하고, 특별매각조건이 있으면 이를 고지한다.
민사집행법이 적용되는 사건은 집행기록 대신 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 평가서의 사본을 볼 수 있게 한다. 기록의 열람과 입찰사항 등의 고지가 끝나면 집행관이 입찰표의 제출을 최고하고 입찰마감시각과 개찰시각을 고지함으로써 입찰이 시작된다.

입찰자는 권리능력과 행위능력을 필요로 한다. 따라서 미성년자 등 행위무능력자는 법정대리인에 의하여만 입찰에 참가할 수 있으며, 또 입찰부동산이 일정한 자격을 가진 자만이 취득할 수 있는 것인 때에는 그 자격이 있어야 한다.

입찰부동산을 취득하는 데 있어 관청의 증명이나 허가를 필요로 하는 경우(예컨대, 농지의 입찰에 있어서 농지법이 정한 농지취득자격증명)에 그 증명이나 허가는 낙찰기일까지만 보완하면 되므로 입찰시에 이를 증명할 필요는 없다.

5) 입찰표 기재사항

입찰표에는

① 사건번호(물건번호있을때는 물건번호도)
② 입찰자의 성명과 주소
③ 입찰가격
④ 대리인에 의하여 입찰하는 경우에는 대리인의 성명과 주소를 기재하고
⑤ 그밖에 입찰보증금액도 기재한다 입찰가격은 일정한 금액으로 표시하여야 하며, 다른 입찰가격에 대한 비례로 표시하지 못한다.

6) 입찰표 및 입찰보증금 제출

① 입찰표의 제출 입찰표는 입찰기일에 집행관에게 제출하여야 한다. 실제로는 입찰봉투에 넣어 입찰함에 투입함으로써 집행관에게 제출하는 것으로 된다.
입찰표의 제출로써 매수의 신고를 한 것으로 되며, 일단 제출한 입찰표는 취소, 변경 또는 교환할 수 없다. 왜냐면 이를 허용하면 담합의 염려가 있을 뿐만 아니라, 입찰표의 제출 후에 다른 입찰자의 입찰내용을 알고 다시 입찰을 함으로써 불공정하게 되기 때문이다.

② 입찰보증금의 제출 입찰보증금은 특별매각조건으로 달리 정함이 없는 한(재입찰의 경우에는 입찰보증금을 입찰가격의 2/10 혹은 3/10으로 하는 특별매각조건을 정함이 보통이다) 입찰가격의 1/10 상당액이다.

개정된 민사집행법에는 입찰가격의 1/10이 아니라 최저매각가격의 1/10에 해당하는 금액을 매수보증금으로 제공하도록 되어 있다. 입찰보증금은 입찰표와 함께 집행관에게 제출하여야 한다. 실무에서는 입찰보증금을 보증금봉투에 넣어 입찰표와 함께 다시 입찰봉투에 넣은 후 입찰함에 투입하도록 하고 있다.

개찰한 결과 최고의 가격으로 입찰한 자가 소정의 입찰보증금을 제출하지 아니하였음이 밝혀진 경우에는 그의 입찰은 무효로 처리한다.

7) 입찰종결

① 입찰의 마감 및 개찰 입찰표의 제출을 최고한 후 1시간을 경과하지 아니하면 입찰기일을 종결 하지 못한다. 입찰을 마감하면 지체 없이 입찰표의 개봉, 즉시 개찰을 실시한다.
최고가입찰자의 결정을 공정하게 한다는 것을 담보하기 위하여 개찰은 입찰자의 면전에서 하여야 하기 때문에 개찰할 때에는 입찰자가 출석하여야 하며, 입찰자가 출석하지 아니한 때에는 집행관은 법원사무관 등 상당하다고 인정하는 자를 대신 참여하게 한다.

민사집행법에는 매각기일을 마감할 때까지 허가할 매수가격의 신고가 없는 때에는 집행관은 즉시 매각기일의 마감을 취소하고 같은 방법으로 매수가격을 신고하도록 최고할 수 있다.

② 최고가입찰자의 결정 개찰결과 최고의 가격으로 응찰하고 소정의 입찰보증금을 제출한 자로 판명된 자를 최고가입찰자로 결정한다.

그런데, 최고의 가격으로 응찰하고 입찰보증금도 제출한 자가 2인 이상일 경우에는 그들만을 상대로 추가입찰을 실시하며, 추가입찰의 입찰자는 전의 입찰가격에 미달하는 가격으로는 응찰할 수 없으며, 전의 입찰가격에 미달하는 가격으로 응찰한 경우에는 입찰에 응하지 아니한 것으로 본다.

추가입찰을 실시하였는데 또다시 2인 이상이 최고의 가격으로 응찰한 경우에는 그들 중에서 추첨에 의하여 최고가입찰자를 정한다. 또한 추가입찰을 실시하였는데 추가입찰의 자격이 있는 자 전원이 입찰에 응하지 아니한 경우에도 역시 추첨에 의하여 최고가입찰자를 정한다.

③ 차순위입찰신고인의 결정 최고가입찰자의 입찰가격에서 그 입찰보증금을 공제한 금액을 넘는 가격으로 입찰에 참가한 자는 최고가입찰자가 대금지급의무를 이행하지 아니하는 경우에는 자기의 입찰에 대하여 낙찰을 허가하여 달라는 신고(차순위입찰신고)를 할 수 있다.

재입찰로 인한 절차의 지연을 방지하고 법원의 업무부담을 경감하기 위하여 차순위입찰신고인 제도를 둔 것으로, 차순위입찰신고는 그 신고액이 최저입찰가격 이상이어야 하고 또 최고가입찰가에서 그 보증금액을 공제한 금액을 초과한 경우에만 할 수 있다.

이는 차순위입찰신고에 의하여 채권자, 채무자 등 이해관계인에게 손해를 주지 않게 하기 위하여서이다.

집행관은 적법한 차순위입찰신고가 있으면 그 신고인을 차순위입찰신고인으로 정하여 그 성명과 가격을 호창하여야 하고, 차순위입찰신고를 한 자가 2인 이상인 때에는 입찰가격이 높은 사람을 차순위입찰신고인으로 정하고, 입찰가격이 같을 때에는 추첨에 의하여 차순위입찰신고인을 정한다.

④ 입찰절차 종결의 고지 최고가입찰자 및 차순위입찰신고인이 결정되면 집행관은 그들의 성명과 가격을 호창하고 입찰절차의 종결을 고지하게 된다. 입찰자가 없는 사건은 입찰불능으로 처리하고 종결을 고지한다.

⑤ 입찰보증금의 반환 집행관은 입찰절차의 종결을 고지한 후에는 최고가입찰자 및 차순위입찰신고인 이외의 입찰자에게 그들이 제출한 입찰보증금을 즉시 반환한다.

매각허*부 결정 과 대금지급



1) 낙찰기일 및 낙찰허부 결정
법원은 입찰기일의 종료 후 미리 지정된 기일에 낙찰기일을 열어 낙찰의 허부에 관하여 이해관계인의 진술을 듣고 직권으로 법이 정한 이의사유가 있는지 여부를 조사한 다음, 낙찰의 허가 또는 불허가 결정을 선고한다.

집행법원은 낙찰기일에 출석한 이해관계인으로 하여금 낙찰에 관한 의견을 진술하게 하여 이를 참고로 하는 외에 직권으로 낙찰불허가사유 유무를 기록에 의하여 조사한 다음 낙찰허부의 재판을 한다. 낙찰의 허*부는 결정으로 재판하고 낙찰기일에 선고하게 된다.


2) 낙찰허*부에 대한 즉시항고
이해관계인이 낙찰허가 또는 불허가의 결정에 의하여 손해를 받은 경우에는 즉시항고할 수 있고, 또 낙찰허가의 이유가 없거나 허가결정에 기재한 이외의 조건으로 허가할 것임을 주장하는 낙찰자 또는 낙찰허가를 주장하는 입찰자도 즉시항고할 수 있다.

즉시항고는 원결정을 고지한 날로부터 1주일 내에 제기하여야 하는바, 위 1주일의 기간은 낙찰허부결정 선고일로부터 일률적으로 진행된다.

채무자,소유자 또는 낙찰자가 낙찰허가결정에 대하여 즉시항고를 할 때에는 보증으로 낙찰대금의 10분의 1에 해당하는 현금 또는 유가증권을 공탁하여야 한다.

보증의 제공이 없으면 원심법원(집행법원)은 항고장을 접수한 날로부터 7일 이내에 결정으로 이를 각하 하게 되며, 원심법원은 이후의 절차를 진행할 수 있다.

채무자나 소유자의 즉시항고가 기각된 때에는 항고인은 보증으로 제공한 금전이나 유가증권의 반환을 청구하지 못하고, 이는 배당재단에 편입되어 배당의 대상이 된다.

낙찰자의 항고가 기각된 때에는 낙찰대금에 대한 항고일로부터 항고기각 확정일까지의 법정이자(연 25%)의 한도에서(법정이자가 보증을 초과하면 보증의 한도에서) 반환청구하지 못한다.

민사집행법에서는 항고에 관한 요건이 많이 강화되었다.

즉 매각허가결정에 대한 항고는 반드시 항고이유가 기재된 항고장을 제출하거나 항고장을 제출한 날부터 10일 내에 항고이유서를 원심법원에 제출하여야 한다. 또한 항고를 하고자 하는 모든 사람은 보증으로 매각대금의 10분의 1에 해당하는 금전 또는 법원이 인정한 유가증권을 공탁하여야 한다.

채무자 및 소유자 외의 사람이 한 항고가 기각된 때에는 항고인은 보증으로 제공한 금전이나, 유가증권을 현금화한 금액 가운데 항고를 한날부터 항고기각결정이 확정된 날까지의 매각대금에 대한 연25%의 이율에 의한 금액에 대하여는 돌려 줄 것을 요구할 수 없으며, 몰수한 금원에 대하여는 배당할 금액에 포함하여 나중에 배당하게 된다.



매각(낙찰)대금의 납부
낙찰허가결정이 확정되었을 때에는 법원은 대금지급기일을 정하여 낙찰자에게 낙찰대금의 납부를 명한다. 매각허가결정이 확정되면 법원은 대금지급기한을 지정하므로, 정해진 기한 내에 언제든지 대금을 납부할 수 있다.


1) 대금지급(납부) 기일
법원은 낙찰허가결정이 확정되면 지체 없이 직권으로 대금지급기일을 지정하게 되며, 낙찰자는 대금지급기일에 낙찰대금을 납부하여야 한다.
민사집행법에는 매각허가결정이 확정되면 법원은 대금의 지급기한을 정하여 이를 매수인에게 통지하고, 매수인은 대금지급기한까지 언제든지 매각대금을 납부할 수 있다.


2) 대금납부 절차
대금은 지정된 기일에 법원에서 발급하는 납부명령서와 함께 은행에 납부하여야 한다. 납부할 금액은 낙찰가격에서 입찰보증금으로 제공한 금액(현금 또는 자기앞수표)을 제외한 금액이다.
다만, 낙찰자는 배당표의 실시에 관계되는 채권자들이 승낙하면 낙찰대금의 한도에서 낙찰대금의 납부에 대신하여 채무를 인수할 수 있다. 또한 배당 받을 채권자가 동시에 낙찰자인 경우에는 낙찰자는 자기가 수령할 배당액과 낙찰대금을 배당액에서 상계할 수 있다.

낙찰대금액이 배당액보다 클 경우에는 상계한 잔액을 현금으로 납부하여야 한다. 채무인수 또는 상계를 위하여는 미리(가능하면 대금납부기일이 지정되기 전에 하는 것이 좋음) 법원에 신청서를 제출하여야 한다.

민사집행법에 따라 대금지급기한이 지정된 경우에는 매수인은 그 기한 내에 언제든지 매각대금을 납부할 수 있다. 또한 채권자가 매수인인 경우에 상계신청은 매각결정기일이 끝날 때까지 법원에 신고하여야 한다.


3) 대금납부 효과
낙찰자는 낙찰대금을 완납한 때에 경매의 목적인 권리를 확정적으로 취득한다. 이에 따라 차순위입찰신고인은 낙찰자가 대금을 납부함으로써 매수의 책임을 면하고 즉시 보증금을 반환 받을 수 있다.

4) 대금 불납부에 따른 법원의 조치
① 차순위입찰신고인에 대한 낙찰허가결정
차순위입찰신고인을 정하여 놓은 경우에 낙찰자가 대금지급기일에 대금납부의무를 이행하지 아니할 때에는 차순위입찰신고인에 대한 낙찰 허부를 결정하게 된다. 차순위입찰신고인에 대하여 낙찰허가결정이 내려진 때에는 종전 낙찰자는 입찰보증금의 반환을 청구하지 못하며, 위 보증금은 배당재단에 편입된다.

② 재입찰
재입찰은 법원이 정한 대금지급기일에 낙찰자가 낙찰대금을 완납하지 않는 경우에 법원이 직권으로 다시 실시하는 입찰을 말한다.

낙찰자가 낙찰대금을 완납하지 않는 경우 차순위입찰신고인이 있는 때에는 낙찰기일을 다시 지정하여 차순위입찰신고인에 대하여 낙찰허가결정을 하고 대금지급기일을 지정하게 되며, 새로이 정해진 대금지급기일에도 대금납부를 하지 않으면 재입찰을 하게 된다.

재입찰의 경우에는 전낙찰자가 최고가입찰자로 호창 받았던 입찰기일에 정하여졌던 최저입찰가격 기타 매각조건이 재입찰 절차에도 그대로 적용된다. 따라서 최저입찰가격을 저감하지 않는다. 재입찰기일에서의 절차는 모두 일반의 입찰기일에서의 절차와 마찬가지로 실시하고, 재입찰에서는 전낙찰자는 입찰에 참가하지 못한다.

다만, 전낙찰자가 재입찰기일의 3일 전까지 낙찰대금, 지연이자(대금지급기일로부터 대금납부일까지의 年 20%의 비율에 의한 이자)와 재입찰절차의 비용을 납부한 때에는 재입찰절차를 취소하게 된다.

배당절차
매수인(낙찰인)이 매각대금을 완납하면 법원은 배당기일을 정하여 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 통지하여 배당을 하게 된다.

◇ 매수인이 지정한 기일까지 대금을 완납하지 아니한 경우에, 차순위매수신고인이 있는 때에는 그에 대하여 매각의 허부를 결정하고 차순위매수신고인이 없는 때에는 재매각을 명한다. 낙찰자가 낙찰대금을 완납하면 법원은 배당기일을 정하여 이해관계인과 배당을 요구한 채권자를 소환하여 배당을 하게 된다.


1) 채권계산서의 제출
각 채권자는 낙찰기일까지 법원에 그 채권의 원금, 이자, 비용 기타 부대
채권의 계산서를 제출하여야 한다. 채권자가 계산서를 제출하지 아니한 때에는 법원은 배당요구서 기타 기록에 첨부된 증빙서류에 의하여 채권액을 계산한다. 계산서를 제출하지 아니한 채권자는 낙찰기일 후에는 채권액을 보충할 수 없다.

다만, 이자채권자의 경우에는 낙찰기일 전에 제출된 계산서에 이자채권이 기재되어 있으면 낙찰기일 이후 추가로 배당기일까지의 이자를 계산해 오면 그 부분 이자를 배당 받을 수 있다.

민사집행법에는 각 채권자는 배당요구의 종기일까지 법원에 그 채권의 원금, 이자, 비용 기타 부대채권의 계산서를 제출하여야 한다. 만일 채권자가 계산서를 제출하지 아니한 때에는 법원은 배당요구서 기타 기록에 첨부된 증빙서류에 의하여 채권액을 계산하며, 계산서를 제출하지 아니한 채권자는 배당요구종기일 후에는 채권액을 보충할 수 없다.

여기서 한가지 참고해야 할 것은 주택임대차보호법의 보호대상이 되는 임차인(소액임차인 포함)이라 하더라도 배당요구를 하지 않은자에 대해서는 법원은 배당해 주지 않는다는 사실이다.


2) 배당표의 작성 및 확정
집행법원은 미리 작성한 배당표 원안을 배당기일에 출석한 이해관계인과 배당요구채권자에게 열람시켜 그들의 의견을 듣고, 또 즉시 조사할 수 있는 서증을 조사한 다음, 이에 기하여 배당표 원안에 추가, 정정할 것이 있으면 추가, 정정하여 배당표를 완성, 확정한다.

3) 배당이의
법원이 확정한 배당표에 이의가 있는 이해관계인은 배당 당일 배당 현장에서 일단 구두로 배당에 대한 이의를 제기하여 배당을 중단시킨 다음, 1주일 이내에 정식으로 '배당이의소송'을 제기하여야 한다. 만약 배당이의소송을 제기하지 않으면 당초의 배당 내용이 확정되게 된다.