시설관리ㆍ임대ㆍ매매 아웃소싱 해 보세요 - yisoongi의 블로그

여윳돈을 가진 40대 이후 중장년ㆍ노년층에 4~5층 규모 중소형 빌딩은 매력적인 투 자상품이다.

'내 건물'을 갖고 있다는 자부심에다 경기만 괜찮으면 건물가격이 오 를 것이라는 기대감도 크기 때문이다.

재건축 등 아파트에 대한 정부 규제가 강화되면서 수익형 부동산이 반사이익을 누 릴 것이라는 점도 빌딩 인기를 끌어올리는 데 한몫하고 있다.

개인 투자상담을 하는 은행권 PB나 부동산 전문가들은 "수익률과 무관하게 강남 빌 딩은 무조건 사달라는 사람이 많다"고 전한다.

그런데 정작 문제는 빌딩을 사들인 후 어떻게 관리할 것이냐는 점이다.

관리할 시설이 한두 개가 아닌 데다 청소와 경비 문제 등 자질구레하게 신경써야 하는 부분도 많다.

전문 용역업체와 계약하고 관리비는 세입자에게 물리면 된다지만 임차인을 구하고, 임대료를 받고, 건물 가치를 올리는 부분까지 건물주가 도맡아 하기는 어렵다.

최근 빌딩 시설ㆍ임대관리와 매매까지 종합 대행하는 자산관리업체들이 인기를 끌 고 있는 것도 바로 이런 이유에서다.

◆ 매입에서 관리ㆍ처분까지 대행
＝4~5년 전만 해도 연면적 1000평 미만인 중소형 빌딩은 지역 중개업소가 주로 거래하고, 시설 관리는 관리인을 고용한 상태에서 전 문업체에 맡기는 형태가 일반적이었다.

지금도 상당수 중소형 빌딩은 이런 식으로 관리한다.

그러나 2~3년 전부터 빌딩 매입과 시설관리, 임대관리를 모두 책임지는 전문업체가 속속 등장하기 시작했다.

1회 중개수수료만 5000만~1억원을 웃도는 빌딩거래 속성 상 전문 중개업체들이 나왔고, 이들이 다시 관리대행까지 뛰어들어 사업 영역을 넓 힌 것이다.

현재 중소형 빌딩을 전문 관리하는 업체는 서울 시내에 5곳 안팎으로 아직 그리 많은 편은 아니다.

포커스에셋은 강남권과 수도권에 총 107개 빌딩을 관리하고 있다.

일반 시설관리는 물론 빌딩 업종 재구성을 통한 임대수익률 유지까지 맡는다는 게 회사측 설명이다.

이 회사 김민수 대표는 "빌딩 거래시장이 양도세와 취득ㆍ등록세 부담으로 움츠러 들고 경기 변동에 따라 빌딩 수익률이 급변하면서 자산관리 중요성이 높아졌다"며 "앞으로는 전문 중개업체보다 종합 자산관리업체가 더 많이 늘어날 것"이라고 내다 봤다.

신한은행과 업무제휴를 통해 30여 개 빌딩을 관리하는 글로벌PMC도 몇 안 되는 전 문 자산관리업체 중 하나다.

토지개발부터 매매, 관리서비스까지 제공하는 종합 빌 딩개발업체를 표방하고 있다.

이 회사 김용남 대표는 "단순 시설관리를 넘어서 정밀한 수익률 분석과 임차인 확 보까지 책임진다"고 설명했다.

이들 업체 외에 삼성 계열인 샘스(SAMS)는 관리서비 스는 제공하지 않지만 빌딩 매입ㆍ매도 대행서비스를 제공하고 있고, MVP컨설팅도 빌딩 자산관리업 진출을 준비하고 있다.

◆ 관리비 부담 증가, 업체 신뢰도 확인은 미리 고려해야

＝자산관리업체를 활용하 면 연면적 기준으로 월 평당 2000~3000원 정도 비용이 든다.

지상 5층, 연면적 500평짜리 건물을 맡기면 월 100만~150만원 정도 비용이 든다.

관리인 한 명을 고용해서 주는 월급보다 많지 않은 셈이다.

업체에 따라선 임대료 대비 5~10%를 요구하는 사례도 있지만 월별 관리비는 업체별 로 크게 다르지 않다.

다만 이 비용은 경비, 시설관리, 청소대행 등 구체적인 서비 스비용이 포함되지 않은 순수 컨설팅비용이기 때문에 총비용 부담이 다소 늘어날 수 있다.

자산관리업체를 쓰면 △소유자가 건물관리에 관여하지 않아도 되고 △임대수익률이 높아지며(통상 2~3% 향상) △건물 가치가 높아지는 만큼 처분하기 용이해진다는 장 점이 있다.

그러나 유의할 점도 있다.

먼저 자산관리업체 이용요금을 관리비에 전가하면 임차 인 불만이 높아질 가능성이 있다.

그렇다고 소유자 본인이 비용을 부담하면 임대수익률에 악영향을 미칠 수도 있다.

현재 빌딩 수익률과 공실률을 고려해 서비스 이용 여부를 고려해야 한다.

또 컨설팅 업체가 믿을 만한지, 업무 노하우가 풍부한지도 봐야 한다.

관리하는 빌딩 수가 많고 업력이 오래된 업체일수록 돌발상황에 대처하는 요령이 좋고 서비스 내용도 충실한 편이다.

[김태근 기자] 2006.02.19 13:20 입력
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