경제위기상황의 바람직한, 그리고 실질적인(?)토론

미네르바님의 돈도 안내고 듣는 좋은 얘기에, 천민(?)이 부응하는 일이란?

글쓴이: 시작미약나중창대 08.10.23 21:50

-간접적 방법인 LVT, DTI 완화에 대한 것까지 비난하는 것에 대한 반론을 쓰다 조금 이상한 방향으로 흘렀네요. 그러나 그냥 올립니다.-

부동산가격이 내리는 것이 되어야 하지만 ‘급격한 폭락’이 되어서는 절대 안된다고 생각합니다. 대부분 모든 사람들이 부동산의 급격한 폭락에 의한 그 부작용에 대해 심각한 공포를 표하고 있습니다.

그런데도 이번에 투기과열지구의 해제로 직접적 방법이 아닌 간접적 방법인 LVT, DTI 완화에 대한 것까지 비난하고 있습니다.

그것은 앞뒤가 맞지 않는 얘기라 보입니다.

저도 MB정권의 정책이나 작태가 마음에 들지 않습니다만 이건 아니라고 봅니다.

첫째는 급격한 폭락은 분명 재앙이기 때문이고, 그것을 국민모두가 잘 알고 있습니다.

둘째 제일 중요한 것은 지금은 제반 경제여건이(국제나 국내) 정부나 건설사가 아무리 부동산을 띄울려고 하더라도 쉽게 국민들의 심리를 부동산에 몰빵하도록 할 수 없기 때문입니다. 지금 우리부동산시장은 보합이 아니라 어디가 끝인지 누구도 알 수 없는, ‘하향’ 이기 때문입니다.

정부의 부동산공급 중시 경제정책, PF 등의 방만한 운영을 해온 건설사 그리고 그러한 건설사에 무리한 대출을 해준 은행에 피같은 국민혈세를 부어서 아무런 패널티 부과없이 혹은 그러한 흉내만 내고 구제하려고 하는 이 정권에 대해서는 분명 추궁을 해야 하겠지만, 지금 시점의 간접적 방법인 LVT, DTI 완화를 잘못된 것으로 얘기하는 것은 그냥 분풀이하는 것으로 보이게 될까 두렵습니다.

지금 주식시장의 움직임과 환율폭등의 여파는 우리의 앞날에 엄청난 시련이 다가올 것은 아마 필연일 것입니다. 미네르바님의 얘기처럼 마음의 준비를 해야 할 것으로 보입니다만, 그렇다고 지금 시점의 간접적 방법인 LVT, DTI 완화를 상황을 더 나쁜 방향으로 몰아가게 하는 것으로 얘기할 일은 아니라고 봅니다.

미네르바님이 항상 얘기하던 (2%의 상류층이 아닌) 천민(?)들이라면,

그 천민들중에서 더 낮은 곳에 있는 천민(?)들인 세입자들의 전 재산인 전세보증금을 어쩌면 불가피한 LVT, DTI 완화를 보면서, 그들을 어떻게 보호할 것인가 하는 그런 방향의 얘기들이 있어야 훨씬 생산적인 얘기일 것입니다.

미네르바님이 어쩌면 신변의 위협을 감수하면서 고군분투하여 얘기하고 있는 것에 아무 댓가없이 얘기를 듣는 입장에서 그것이 우리 천민들이 해야 할 일일 것이라는 생각입니다. (미네르바님처럼 실물경제에 해박한 근거있는 얘기를 쉬운 말로 해줄 경제학자나 전문가들을 우리는 쉽게 찾을 수 없고 또한, 설령 있다고 하더라도 스스로 자신의 보신을 위해 두루뭉실한 얘기를 하면서 전문가라고 하는 것이 우리의 현실이기 때문입니다.)

미네르바님이 얘기하는 것에 일정부분 동의한다면 그것에 부응하는 일은 각각의 위치에 있는 천민들이 각자의 실경험들에 입각해서 위기를 견디어 낼 수 있는 조그마한 목소리들을 모아, “위기가 닥치면 항상 없는 천민들이 어려움이 먼저 닥친다”고 하는 그런, “있는 자들의 협박”에 맞서기 위해서라도 천민들의 중지(衆智)를 모으는 것이 필요하다고 생각합니다.

그래서 그런 중지를 모으자는 의미에서 글을 적어봅니다. 주식을 하지 않고 환율이 무엇인지를 모르고 살았던 사람이 미네르바님의 글을 보면서 경제를 알아가는 그런 점에 고마움과 감사하는 마음을 표하면서 <미네르바의 천민들, 위기상황 지혜 모으기 운동>의 이름으로 적어봅니다. 다른 좋은 경험들이 동참되기를 기대해 봅니다.

부동산현장에 있었던 경험에 의하여 글을 적어봅니다. 물론 완벽할 순 없겠지만 댓글기능이 있고 수정기능이 있으니 필요한 것은 보완수정하면 될 것이라 봅니다.

링크를 걸어놓은 닥터케이님의 ‘전세금 확보’에 대한 글로 얘기를 전개하겠습니다.

http://bbs1.agora.media.daum.net/gaia/do/debate/read?bbsId=D115&articleId=279598&pageIndex=1&searchKey=daumname&searchValue=��터케이&sortKey=depth&limitDate=0&agree=F

닥터케이님이 경제위기인 상황에서 천민들이 해야 할 일로 1. 경제 페러다임의 변화를 알아야 하고 2. 부채의 정리 3. 현금 확보 4. 전세금 확보 5. 절약 6. 실물자산 정리 라고 6가지로 요약한 것을 보았습니다.

사실 주식을 하거나 현금확보 실물자산정리 등은 어쩌면 조금이라도 있는(?) 사람들의 위기대처이겠지요.

그러나 보통 서민들은 전세금이 가장 큰 보유자산이고 이것을 잃어버린다면 보통 큰 일이 아닐 것입니다. 어쩌면 자신은 파생금융상품을 포함한 주식이라든가 하는 그런 도박판(?)에 들어가 일정부분 손실이 있는 사람은 자신의 책임도 있으니 그렇다하더라도, 그런 곳에 들어가보지도 않은 사람들이 경제위기상황이라고 하여 자신의 전 재산을 잃어버린다면 보통 심각한 일이 아닐 것입니다.

그래서 이번 정부에서 발표한 LVT, DTI 완화를 기회로 다시한번 점검해보고 그러한 것에 대해 대비를 해야 한다고 보입니다.

지금 전세로 살고 있는 세입자의 경우, 등기부등본에 다른 것이 선순위로 잡혀있다면 문제가 심각할 수 있습니다. (단 최악의 경우 경매에 들어가더라도 경매되는 주택을 세입자가 합리적인 가격으로 낙찰 받을만 하다고 판단하면 아무런 문제가 없을 것이겠지만...) 특히 부동산가격이 하락하는 경제위기상황에서는 더욱 그러할 것입니다.

닥터케이님이 제시하는 방법대로 돈이 있는 집주인이라면, 어떤 이유를 붙여서라도 최대한 그곳에서 벗어나는 것이 좋을 것으로 보입니다.

문제는 부동산중개업소를 통해서 입주를 했건 아니면 자신이나 주변의 지식을 활용해서 전세로 입주를 했건 대부분 앞 선순위저당이 되어있을 때 많은 경우 선순위저당과 전세금합친 것을 시세의 70~80%로 얘기하고 ‘괜찮다’고 하여 세를 들어가는 것이 관행이었습니다. 그러나 지금 부동산가격의 하락기에는 이것이 문제가 되어 일정부분의 손해는 불가피할 것입니다. 그래서 어려움이 있겠지만 가능하면 이사를 권하는 것일 것입니다.

특히 우리나라는 (일본의 사례를 얘기하던데) 외국과는 달리 전세제도이기에 이러한 것에 주의하지 않은 세입자들은 제1금융권보다는 세입자들이 손해볼 염려가 대단히 클 것입니다.(그 손해가 달랑 그것이 전 재산인 사람들이기에 일정부분의 손해조차 큰 타격이라 문제란 것임.) IMF외환위기가 발발하고 그러한 사례들을 많이 목격했다는 것을 말씀드립니다.

덧붙여 여러집이 사는 다가구주택의 경우 특히 조심하여야 하는 것으로 보여집니다. 실제 많은 가구가 세들어 사는 곳은 경매가 이뤄지면 안분배분의 방식이 적용되어 실제 손해보는 것을 많이 목격하였습니다. 무조건 확정일자 받아놓았으니 괜찮겠지 하다가...

<참고 : 여기서 우리의 위정자나 정치인들 그리고 경제학자들은 외국보다 낮은 LVT, DTI라 하여 위험성이 없다고 하던데 이러한 전세제도의 우리사회구조를 무시하고 하는 그런 웃기는 얘기는 하지 않았으면 좋겠습니다. 심하면 전세금과 주택대출과 합쳐 90%이상 100%에 가까운 것도 보았으니까...물론 천민이 아닌 중요한 금융시스템만 괜찮으면 된다는 그런 심정이라는 것을 알지만...>

확정일자의 얘기가 나와서 덧붙이자면, 보통 왜 확정일자를 받으면 전세등기와 같은 효과를 보는데 왜 하느냐고 하는 얘기를 많이 하면서 그냥 전세등기를 소홀히 합니다마는 이왕 지금 전세사는 상태라면 그냥 사시더라도,

만약 전세를 얻으려 한다면 필히 전세등기를 하는 것이 훨씬 좋은 점이 있습니다. 그것은 기한이 되어 이사를 하고자 할 때 다음 세들 사람이 있어야 돈을 내준다고 하면 전세등기에 의해 경매를 바로 넣을 수 있기 때문에 시간을 대폭 절약할 수 있다는 것입니다.

한가지 더 유리한 점은 전세등기를 해 놓으면 기한이 도래하지 않았는데 자신의 필요에 의해 이사를 해야 하지만 주인이 들어올 사람이 없어 돈을 내줄 수 없다고 할 때 전세등기에 의해 마치 집주인처럼 행세하여 기한까지 다른 세입자를 구해 나갈 수 있다는 것입니다. 이것이 전세권설정등기의 효력입니다. 이것이 왜 중요하냐면 지금처럼 어디가 끝인지 모를 경제위기상황에서는 이것이 아주 빛을 발휘함으로써 피해를 최소화할 수 있기 때문입니다.

그러니 전세를 새로 얻고자하는 우리천민(?)은, 첫째는 앞에 선순위의 저당권이나 물권이 없는 것으로 하되 불가피하다면 전세금의 잔금을 받을 때 선순위를 말소하는 조건으로 하고 꼭 말소시키도록 해야 할 것입니다.

대부분 전세등기비용이 부담되어 많이들 망설이는데, 전세등기는 아마 전세금의 0.2%로 알고 있으니 ‘직거래’하는 것을 잘 활용하면 주인과 세입자가 서로 이익이니, 그걸로 전세등기비용을 가름하는 것이 좋을 것입니다. 설정등기비용도 인터넷에 나홀로 등기하는 것을 이용하면 법무사비용도 절약할 수 있을 것입니다. (직거래시 전세물건에 설정등의 하자가 있는가하는 것은 인터넷 대법원등기소를 이용하면 쉽게 확인할 수 있습니다)

<Tip2 ※참고로 발로 뛰는 그러한 직거래가 힘들고 귀찮다며 일정 중개수수료를 주고 세를 구하겠다하시는 분을 위해서 말씀드립니다.

특히 앞에 선순위물권등이 설정되었거나 여러 가구가 세를 들고 있는 것으로 인해 불안감을 표시하면 극히 일부(?) 중개업자는 ‘괜찮다’고 하거나 자신이 전문가라며 여러 설명을 하면서 ‘설령 경매당하더라도 아무 이상이 없다’고 얘기하는 경우를 흔히 듣게 될 것입니다.

그때는 계약서의 특약에 설명한 그러한 얘기(설령 ‘경매가 들어가도 세입자는 피해가 없다’는 문구)를 적어달라고 확실히 하시면 중개업계에는 공제제도가 있으니 그나마 자신의 재산을 보호할 수 있을 것입니다. 시간이 걸리더라도...

이러한 얘기를 어떤 젊은 분에게 해주었더니 특약에 적어주지 않더라면서, 그래서 얘기한 것을 녹음하겠다면서 얘기하고 핸드폰에 녹음해 자신의 블로그에 비공개로 저장해 두었다는 얘기를 들었는데, 참 하나를 얘기하면 둘을 알아듣는 요사이의 현명한 젊은 분들이란 생각을 했습니다.^^>

-부동산방에 올려야 하는지 모르지만 미네르바님의 천민(?)걱정에 공감하여 경제현안방에 올림-

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<epoch님이 좋은 제안을 해 주셔서 추가>

가계부채와 전세제도와의 상관관계

글쓴이: epoch 08.10.24 06:56

지금은 거시적인 문제에 대한 논란이 대부분이다. 물론 아직은 전체적으로 어떻게 돌아가고 있는 것인지 상황을 제대로 파악하는 것이 우선일테고, 나아가 전체적인 방향성을 제대로 잡는 노력이 필요한 시점이다. 경제심리가 불안해지는 부작용이 있더라도 서로서로 반론을 제기하며 치열한 토론을 거치는 것이 불가피하다고 본다. 애초에 방향 자체를 잘못 설정하게 되면 우왕좌왕 하다가 되돌아 거꾸로 가야하고, 결과적으로 그 피해가 훨씬 더 크기 때문이다.

벌써 정책담당자들의 편향된 자세, 진실성, 능력 등에 대한 의구심이 적지 않고, 정책의 방향, 정합성, 시의성에 대한 실망도 적지 않다. 갈 길이 멀다. 아직 사태 파악과 방향성에 대한 논란도 정리되지 못한 상황이기 때문이다.

마침 전세금 떼이지 않도록 주의하라는 취지의 글을 보게 되었는데 일종의 감동(?)을 받았다. 거시를 논하는 가운데 이런 류의 다양하고 실질적인 미시적 차원의 논의들도 활발해야 한다고 본다. 이런 노력들이 모이고 모여 실제로 작동됨으로써 전체적인 피해가 줄어들 수 있다면 그것이 바로 ‘보이지 않는 손’의 효용이라고 믿기 때문이다.

가계부채 660조. 금리가 인상되면 가계가 도산될 가능성이 높다는 것은 상식이다. 이자 부담이 늘어나니 감당할 수 없는 지경까지 가게 될 경우 파산하기 십상이다. 그런데 이게 다가 아니다. 2005년 현재 전세인구는 356만 가구에 평균전세금 5,109만원이다. 월세보증금은 1,157만원에 239만 가구다 전세보증금이 181조, 월세보증금이 27조원이다.

전월세보증금은 임대인 입장에서 보면 부채다. 통계로 잡혀 있지 않은 ‘주택담보부 무이자대출’ 208조가 더 있는 것이다. 그것도 2005년 현황이고, 전월세보증금 상승률은 집값상승률대비 2배 이상이니 지금쯤은 대충 250조는 되지 않을까 싶다. 가계부채에 대한 대책을 수립할 때 이 부분을 간과해서는 안 된다. 월세보증금은 어찌 보면 지극히 건전한 주택담보무이자대출이다. 부채라는 부담이 거의 없다. 문제는 전세보증금이다. 금리와는 또 다른 성격의 폭발력을 지닌 가계부채인 것이다.

최근 만료되는 전세 계약부터 문제가 생기기 시작했다. 이제 순조로운 전세 재계약은 쉽지 않다. 임대보증금 하향조정 압력이 강해졌기 때문이다. 임대인이 기꺼이 임대보증금을 내려주고 재계약을 하거나, 조정된 임대보증금으로 다른 임차인을 구하는 것이 합리적이다. 그러나 임대인들은 통상 비합리적인 선택을 한다. 원래 보증금 그대로 다음 계약자가 나타날 때까지 버티며 상황을 악화시킨다. 안 나타난다. 뻔하다. 개인의 작은 이기심이 모여 공동의 손해를 키우는 경우다. 어차피 내어 주어야 할 돈을 늦춤으로써 불안감을 자극해 하향 압력을 더욱 키우는 것이다.

그러나 궁극의 문제는 주택담보대출+전월세보증금 합계가 예전 시세의 50% 이상인 경우에서 발생한다. 아파트 반값 심리가 이미 퍼져있는 상태이기 때문에 임대인이 선순위 주택담보대출을 해소하지 않으면 전세 재계약은 거의 불가능해진다. 결국 충분한 전세 수요가 있음에도 불구하고 임대인의 여유자금이 부족할 경우 경매 처분이 늘어나면서 부동산 하향 압력은 더욱 거세진다. 기업으로 치면 수익성은 좀 떨어졌지만 수요는 충분한 흑자기업들이 연쇄 도산하는 것과 마찬가지다. 물론 위 비율이 높을 경우 주판알을 튕긴 후 재산을 도피하고 일부러 파산해 버리는 악질들도 있기 마련이다.

이 부분에서 사회적 합의 혹은 정책적 방향 설정이 필요하다. 단순화하여 가계부채 중 금융권 부채는 원래대로 금리로 조정해 나가되, 드러나지 않은 또 다른 가계부채인 전세보증금 부분은 충분한 유동성 공급, 혹은 정책 지원을 통해 사전에 문제 확대 가능성을 차단하는 것이 좋다.

무엇보다도 경제적 약자인 임차인이 임대보증금을 돌려받지 못해 한 순간에 몰락해버리는 상황을 방지하는 것은 미래의 사회안전망 비용으로 대체될 수도 있다고 보며, 그러한 조치의 긍정적 효과가 주택을 보유한 임대인에게까지 확대되면서 공동의 이익을 증가시킬 수도 있다면 말이다. 정책적 우선순위에서도 다른 갖가지 이해하기 어려운 지원대책들 보다는 훨씬 나아 보인다.

한가지 아이디어를 제안해 본다면, 전세 재계약 불발로 인한 경매 처분시 최종 낙찰 가격이 담보대출+보증금보다 낮을 경우 임차인이 그 가격으로 선순위 매입이 가능토록 하는 옵션을 주는 것이다. 담보대출에 해당하는 금액은 정부가 동 주택을 담보로 하여 국채 수준의 장기자금을 제공한다. 그 결과 주택가격으로부터의 리스크를 대폭 줄인 후 임차인이 주택보유자로 바뀌는 것이다.

낙찰가가 담보대출+보증금보다 높을 경우 임차인의 피해는 없다. 정부는 국채를 개인으로부터 매입한 셈이므로 재정부담 없이 실제로 회전이 되는 유동성을 공급한 것이 된다. 임차인이 보유자로 바뀌며 안정적으로 주택 수요가 유지되는 효과가 있다. 따라서 이후의 계속되는 경매 낙찰가도 올라갈 가능성이 높다. 바뀐 보유자는 국채 수준의 이자 부담이 추가되지만 가격리스크를 현저히 줄인 가운데 자기 집을 갖게 된다. 저금리의 메리트로 인해 차후 투기적인 시세 상승이 억제되는 효과가 있다. 시세가 상승해도 그 집에 계속 거주할 가능성이 높다. 주택의 성격이 투기대상에서 주거권으로 바뀌는 효과가 있다. 단, 주택가격이 추가로 하락하여 새로운 보유자도 파산할 가능성이 남는다. 그러나 저금리의 자금 공급, 수요 유지, 리스크를 현저히 줄인 새 보유자 등으로 인하여 그 가능성은 낮을 것이다. 최악의 경우라도 정부가 저렴한 주택을 일정부분 보유하게 되어 안정적인 주택정책을 전개하는데 있어 유용한 도구가 될 것이다.

IMF 당시 다가구주택에 전세 살고 있었는데 임대인이 파산해 경매 처분이 불가피했었다. 권리분석을 해보니 임대인들이 공동으로 추가자금을 만들어 인수하는 것이 훨씬 유리하다는 결론이 나와 서로 의기투합을 했었다. 하지만 확정일자 순위가 앞선 두 가구가 마지막에 발을 빼는 바람에 공동전선은 무산되었고, 나중에 경매가 확정되어 개인적으로는 무사히 돌려 받았으나 후순위 두 가구는 결국 적지 않은 피해를 보고 말았다. 2004년경 지나가는 길에 부동산에 사정을 물어보니 낙찰 받은 사람은 1년 만에 각종 비용을 제하고도 2배 이상의 이익을 본 후 다른 사람에게 넘겼다고 했다.

그 당시 각종 법령, 사례, 판례들을 들쳐보며 적지 않은 밤을 지새웠다. 그 건물을 인수하면 손해는 보지 않겠다는 확신이 들었으나 문제는 저리의 자금이었다. 빚을 내어서라도 자금의 동원은 가능했으나 이자 부담이 발목을 잡았었다. 아마 저리의 자금이 있었다면 분명히 인수했을 것이다. 지금 돌이켜보아도 엄청나게 입지가 좋은 건물이었다. 추정해 보건대 지금은 당시 시세대비 7~8배는 되지 않을까 싶다. 조만간 다시 원래 가격으로 돌아가게 될지도 모르지만. 어쩌다가 10년 만에 똑 같은 상황이 다시 반복되는지. 평소에 이 나라는 망할 나라야 라는 소리를 많이 했었는데 그 입방정이 일조하지 않았나 싶어 자책감이 든다. 하기야 스트레스 쌓일 때마다 조중동 기사 읽으며 푼 적이 많다. 죽일 놈들, 사기꾼들, 돌대가리, 망해야 해… 이번만 조중동 기사 보고 다음에는 끊어야겠다. 에이, 담배 같은 것들.

아우에이

사려깊은 제안입니다. 아이디어 수준을 넘는군요. 다만 경매시장과의 역할분담관계와 마찰의 가능성, 법적 제도적 보완장치 등이 선결되어야 할 것 같군요. 혼란스런 위기상황에서 다양하고 효율적인 여러 발전방안이 양산됩니다. 현정치권에서 이를 수용할 자질이나 그릇이 되는지 의심스럽지만 꾸준한 문제제기는 계속되어야겠지요. 09:55

epoch

경매가가 담보대출+보증금 수준은 넘어가도록 유도하여 임차인이 피해를 보지 않게 하는 것이 1차 목표고요. 부수적으로는 기회와 리스크를 분산함으로써 가격 하락의 완충작용을 기대하는 것입니다. 궁극적으로는 월세제도가 정착되거나, 더 나아가 거창한 사업들을 벌이기보다는 정부가 저가의 주택을 공급하는데 제 역할을 다해 주택을 투기대상이 아닌 주거권으로 보도록 해야 한다는 것입니다. 경매제도를 제한적으로 이용하는 것이니까 사회적 합의는 이룰 수 있으리라고 보고, 기타 자금지원 기간, 새 보유자가 과도한 이익을 얻을 경우의 환수장치 등 세부적으로 다듬어야 할 것들이 많겠지요. 시물레이션을 해보고 악용 소지만 없애면.. 10:17

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