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제303조 [전세권의 내용]
1.전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용. 수익하며, 그 부동산
전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다.
2.농경지는 전세권의 목적으로 하지 못한다.
[의의]
전세권자가 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 그의 용도에 따라 사용. 수익한 후(용익물권성), 전세권이 소멸하면
목적부동산으로 부터 전세금의 우선변제를 받을 수 있는 효력(담보물권성)이 인정되는 권리를 말한다.
[사회적 기능]
전세권은
1.타인의 부동산을 이용할수있게 하는 용익물권으로서의 기능을 담당하며(주된 기능)
2.전세금반환의 확보를 위한 부동산담보로서의 기능도 수행한다(부수적 기능)
[법적 성질]
타물권=타인의 부동산(건물과 토지)에 대한 권리이다. 다만, 농경지는 전세권의 객체가 될수없다.
=전세권의 객체가 되는 부동산은 1필의 토지의 일부 또는 1동의 건물의 일부라도 무방하지만, 이 경우에는
등기신청시 그 도면을 반드시 첨부하여야 한다(부동산 등기법 제139조 2)
물권=전세권은 물권이므로 당연히 양도성과 상속성을 갖는다. 다만, 설정행위로서 양도는 금지할수 있다
(제306조 단서)는 점을 주의하여야 한다.
용익물권=목적부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 따라 사용. 수익하는 권리이다. 그러므로 상린관계의 규정
이 준용되며(제319조), 전세권이 침해된 경우에는 물권적 청구권이 인정된다(제319조).
지상권과 동일한 목적(타인의 토지에서 건물 기타의 공작물이나 수목을 소유하기 위하여)으로 전세권
을 설정할 수 있다(다수설)
전세금=전세금을 전세권자가 전세권설정자에게 교부하는 금전으로서(제303조), 전세권소멸시 전세권설정자가
전세권자에게 다시 반환하는 금액을 말한다(제317조)
=전세금의 지급은 전세권의 요소이므로 반드시 지급하여야 한다. 따라서 전세금의 불지급특약은 무효이고
전세권은 성립하지 않는다. 다만, 이 경우 무효행위의 전환이론(제138조)에 따라 전세권 대신에 지상권
또는 사용대차관계로 인정될수 있다(다수설)
=물권행위와 등기 이외에 약정된 전세금의 수수가 있을 때 비로서 전세권이 성립한다.
=전세금의 지급은 전세권 성립의 용소가 되는 것이지만 그렇다고 하여 전세금의 지급이 반드시 현실적으로
수수되어야만 하는 것은 아니고, 기존의 채권으로 전세금의 지급에 갈음할 수도 있다.
전세금의 등기=전세금은 등기하여야 하며(부동산등기법 제139조 1), 등기된 액에 한하여 제3자에게 대항할수있다.
전세금액의 증감청구권(제312조의 2)=전세금의 증감은 일방적 의사표시에 의하여 효력이 발생하는 형성권이다.
전세금의 성질=목적부동산의 사용대가로서의 성질(전세금의 이자는 지료 또는 차임에 충당된다)
=보증금으로서의 성질(정지조건부 반환채무를 수반하는 금전소유권의 이전: 통설)
=신용수수의 수단으로서의 성질(사실상 부동산질권과 같은 성지를 갖는다)
담보물권성=전세권자는 우선변제권을 갖고 있으므로 전세권설정자의 전세금반환지체시, 전세권의 목적물을
경매청구할 수 있으며 그 범위에서 전세권은 담보물권의 성질도 갖는다.
따라서 전세권은 담보물권의 통유성인 부종성. 수반성. 불가분성. 물상대위성 등을 지닌다.
[전세권의 취득]
1.일반적 취득사유:설정계약에 의한 취득
=물권적 합의와 전세금의 지급 및 등기에 의하여 전세권은 성립되고 취득된다. 목적물의 인도는 전세권설정행위의
성립요건이 아니므로 목적물의 인도전이라도 등기가 있으면 전세권은 성립한다.
=부동산의 일부(1필의 토지의 일부나 1동의 건물의 일부)에도 전세권을 설정할수 있다
2.전세권의 양도나 상속에 의한 취득
=양도나 상속에 의해서도 전세권을 승계취득할 수 있다.
=시효취득에 의한 전세권의 취득여부는 긍정설(통설)과 부정설이 대립된다.
[전세권의 존속기간]
제312조 전세권의 존속기간
1.전세권의 존속기간은 10년을 넘지 못한다. 당사자의 약정기간이 10년을 넘는 때에는 이를 10년으로 단축한다.
2.건물에 대한 전세권의 존속기간을 1년 미만으로 정한 때에는 이를 1년으로 한다.
3.전세권의 설정은 이를 갱신할 수 있다. 그 기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못한다.
4.건물의 전세권설정자가 전세권의 존속기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 전세권자에 대하여 갱신거절의 통지
또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에
전전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 본다.
이 경우 전세권의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 본다.
[설정행위에서 존속기간을 약정한 경우]
1.최장기간과 최단기간의 제한=최장기간은 10년을 넘지 못하고 최단기간은 건물전세권에 한하여 최소한 1년이어야
한다.
2.약정된 기간이 만료된 경우
=당사자간의 합의로 계약을 10년의 범위내에서 갱신할 수 있을 뿐이고 지상권과는 달리 갱신청구권은 인정되지
않는다. 다만, 건물전세권자의 보호를 위해 건물전세권에 한하여 예외적으로 묵시적 법정갱신을 인정하고 있으며
이 경우 전세권의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다.
=묵시적 법정갱신은 법률의 규정에 의한 물권변동이므로 변경등기 없이도 효력이 발생한다. 그러나 처분할 때에는
등기를 요한다.
3.존속기간의 등기=존속기간은 등기되어야 제3자에게 대항할 수 있으며 등기가 없는 경우에는 존속기간의 약정이
없는 것으로 취급한다.
[존속기간을 약정하지 않는 경우
제313조 전세권의 소멸통고
존세권의 존속기간을 약정하지 아니한 때에는 각 당사자는 언제든지 상대방에 대하여 전세권의 소멸을 통고할 수
있고 상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6월이 경과하면 전세권은 소멸한다.
1.전세권의 소멸통고=각 당사자는 언제든지 전세권의 소멸을 통고할 수 있고 통고 후 6개월이 지나면 전세권은
소멸한다.
2.건물전세권의 경우에 있어서 제한=건물전세권을 설정하면서 그 존속기간을 약정하지 아니한 경우에는 소멸통고
의 방법에 의하더라도 1년 이내에 전세권을 소멸시킬 수는 없다.
건물전세권의 최단기간의 규정이 강행규정이기 때문에 그러하다.
[전세권의 효력]
1.전세권자의 권리와 의무
전세권자의 사용. 수익권=전세권자는 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 따라 사용. 수익할 수 있는데
그 내용을 살펴보면 다음과 같다.
*전세권의 효력이 미치는 범위=원칙적으로 설정계약에 의해 정해진다. 그러나 토지에 대해서만 전세권을 설정한
경우에는 특별히 문제될게 없지만 건물만이 전세권의 목적으로 된 때에는 그 건물을
제대로 사용하려면 토지도 같이 사용하여야 하므로 문제가 된다. 이러한 문제를
해결하기 위해 민법은 건물전세권의 지상권. 임차권에 대한 효력규정과 전세권의
목적인 건물의 소유자가 대지의 소유자와 다르게 된 경우에 인정되는 법정지상권
규정을 두고 잇따.
*건물의 전세권, 지상권, 임차권에 대한 효력=타인의 토지에 있는 건물에 전세권을 설정한 때에는 전세권의 효력은
그 건물의 소유를 목적으로 한 지상권 또는 임차권에 미친다. 이 경우에 전세권설정
자는 전세권자의 동의 없이 지상권 또는 임차권을 소멸하게 하는 행위를 하지 못한다
*건물의 전세권과 법정지상권=대지와 건물이 동일한 소유자에 속한 경우에 건물에 전세권을 설정한 때에는 그 대지
소유권의 특별승계인은 전세권설정자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다.
이 경우에 대지소유자는 타인에게 그 대지를 임대하거나 이를 목적으로 한 지상권
또는 전세권을 설정하지 못한다,.지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.
*전세권자의 점유권=전세권자는 목적부동산을 점유할 권리를 갖고 있으며, 이에 따른 과실수취권을 지닌다.
*전세권자의 물권적 청구권=전세권의 내용 실현이 방해된 때에는 물권적 청구권이 발생한다.
*상린관계규정의 준용=전세권자와 인지소유자. 인지전세권자. 지상권자와의 사이에 상린관계규정이 준용된다.
[전세권자의 목적물의 현상유지. 관리수선의무]
제309조=전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 속한 수선을 하여야 한다. 그러므로 전세권자는
필요비상환청구권이 인정되지 않는다는 점을 주의하여야 한다.
[전세권자의 권리와 의무]
1.전세권설정자의 전세권소멸청구권=전세권자가 용도에 따라 사용. 수익하지 않을 경우에는 전세권설정자는 전세권
의 소멸을 청구할 수 있다.
2.전세권설정자의 소극적 인용의무=전세권설정자는 적극적 의무는 없고 소극적 인용의무만을 부담할 뿐이다.
즉 건물전세권의 경우 전세권설정자는 전세권자의 동의없이 건물소유를 목적으
로 하는 지상권이나 임차권을 소멸하게 하는 행위를 할 수 없으며 또한 건물
전세권설정자가 대지소유자인 경우, 대지소유자는 그 대지에 대한 임대나 지상권
또는 전세권의 설정을 하지 못한다.
3.전세목적물의 소유권이 양도된 경우=전세권이 성립한 후 목적물의 소유권이 이전된 경우의 법률관계에 관하여
민법에 명시적인 규정은 없으나 전세목적물의 소유권이 이전된 경우 민법이 전세권 관계로부터 생기는
상환청구, 소멸청구, 갱신청구, 전세금증감청구, 원상회복, 매수청구 등의 법률관계의 당사자로 규정하고
있는 전세권설정자 또는 소유자는 모두 목적물의 소유권을 취득한 신소유자로 새길 수 밖에 없다고 할것
이므로 전세권은 전세권자와 목적물의 소유권을 취득한 신소유자 사이에서 계속 동일한 내용으로 존속하
게 된다고 보아야 할 것이고, 따라서 구소유자는 전세권설정자의 지위를 상실하여 전세권이 소멸하는 때에
전세금반환의무를 면하게 된다.
[전세금증감청구권 제312조의 2]
전세금이 목적부동산에 관한 조세. 공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게
된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에
따른 비율을 초과하지 못한다.
*전세금증액의 제한=전세금증액의 경우 대통령령이 정하는 기준 즉 증액청구의 비율은 약정전세금의 20분의 1을
초과하지 못하며 증액청구는 전세권설정계약일 또는 증액일로부터 1년 이내에는 하지 못한다.
[전세권자의 전세권 처분권 제306조]
제306조 전세권의 양도. 임대등=전세권자는 전세권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있고 그 존속기간내에서
그 목적물을 타인에게 전전세 또는 임대할 수 있다. 그러나 설정행위로 이를 금지한
때에는 그러하지 아니하다.
제307조 전세권양도의 효력=전세권양수인은 전세권설정자에 대하여 전세권양도인과 동일한 권리의무가 있다.
제308조 전전세 등의 경우의 책임=전세권의 목적물을 전전세 또는 임대한 경우에는 전세권자는 전전세 또는 임대
하지 아니하였으면 면할 수 있는 불가항력으로 인한 손해에 대하여 그 책임을
부담한다.
*전세권처분의 자유=전세권은 물권이므로 전세권자는 전세권을 설정자의 동의없이 타인에게 양도. 담보제공.
존속기간 내에서 임대. 전전세 등을 할수있다. 이러한 처분의 자유는 전세권자의
투하자본의 회수를 용이하게 한다. 그러나 설정행위로 금지특약을 할 수 있다는 점을
주의하여야 한다.
*전세권의 양도=전세권양도의 합의가 있고 등기를 하여야 효력이 생긴다. 전세권설정자에 대한 통지 또는 승낙을
요하지 않는다.
=전세권의 양도는 전세권의 매매에 해당하므로 매매에 관한 규정이 적용. 준용된다.
=양수인은 전세권설정자에 대하여 양도인과 동일한 권리. 의무를 가지게 된다.
*전세권의 담보제공=전세권의 담보제공이라 함은 전세권에 저당권을 설정하는 것을 말한다.
*전전세=전전세라 함은 전세권자가 그의 전세권을 그대로 유지하면서 그 전세부동산을 목적으로 하는 전세권을
다시 설정하는 것을 말한다.
=전전세권설정의 합의와 등기가 있어야 한다
=전전세의 당사자는 원전세권자와 전전세권자이다. 원전세권설정자는 당사자가 아니고 또한 이에 대한
전전세 설정의 통지 또는 승낙을 요하지 않는다.
=전전세권의 존속기간은 원전세권의 존속기간을 초과하지 못한다. 원전세권자의 존속기간을 초과하는 때에
는 그 범위내로 단축하여 효과를 발생한다고 할것이다.
=전전세권은 원전세권을 기초로 하고 또한 담보권의 성질도 갖고 있으므로 전전세의 전세금은 원전세의
전세금을 초과할 수 없다.
=원전세권의 일부를 목적으로 하는 전전세도 유효하다.
=전전세권자는 전세권자와 동일한권리. 의무를 가지며 전전세권설정자도 전세권절정자와 동일한 권리.의무
무를 가진다. 그러나 전전세권자는 원전세권설정자에 대하여 아무런 권리. 의무가 없다. 전세권자는 원전세
권를 소멸시키는 행위, 예컨대 전세권포기를 하지 못한다.
=전전세권은 원전세권을 기초로 하므로 원전세권이 소멸하면 전전세권도 소멸한다. 그리고 전전세권자의
경매권은 전세권설정자가 전세권자에게 반환할 전세금을 제공한 경우에는 경매권을 행사하지 못한다.
=전전세권설정자(원전세권자)는 전전세를 하지 않았으면 면할 수 있었을 불가항력으로 인한 손해에 대하여
도 배상책임을 진다. 그러나 전세권자가 전세권설정자의 승낙을 받아 전전세를 한 경우에는 이러한 가중
책임을 지지 앟는다고 할 것이다.
=전전세권이 설정되어도 원전세권은 소멸하지 않는다.
=전전세권자도 동시이행 항변권과 경매청구권이 인정된다.
*전세물의 임대=전세권자는 반대의 특약이 없는 경우에는 전세권의 존속기간의 범위네에서 전세물을 임대할 수
있다. 전세권의 목적물을 임대한 경우에는 전세권자는 임대하지 아니하였으면 면할 수 있었을 불가항력으로
인한 손해에 대하여도 배상책임을 진다.
[전세권의 소멸]
*물권일반의 소멸사유=물권의 공통된 소멸사유로서 목적부동산의 멸실, 존속기간의 만료, 혼동, 전세권에 우선하는
저당권실행경매, 토지수용, 전세권의 포기, 약정소멸사유 등이 있다.
*전세권소멸의 효과=전세권이 소멸하면 전세권자는 목적부동산을 설정자에게 반환하고 전세권설정등기를 말소하여
야 하며 전세권설정자는 전세금을 반환하여야 한다.
[전세금의 우선변제권. 경매청구권]
전세권설정자가 전세금의 반환을 지체하면 전세권자는 목적물의 경매를 신청할 수 있고 후순위권리자 기타 채권자
보다 우선 변제를 받을 권리가 있다.
*일반채권자에 대한 우선변제=전세권자는 일반채권자에 대해서는 우선한다.
*전세권과 저당권이 경합하는 경우
1.전세권이 선순위인 경우=전세권자가 경매신청하면 양자 모두는 소멸하고 배당순위는 설정등기의 순위에 의한다
반면에 저당권자가 경매를 신청하면 선순위 전세권은 소멸하지 않는 것이 원칙이다.
그러나 전세권자가 배당요구를 하면 선순위 전세권자도 소멸한다.
2.저당권이 선순위인 경우=저당권자나 전세권자 중 어느 쪽이 경매를 신청하든 양자 모두 소멸하고 배당순위은
설정등기의 선후에 의한다.
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인기도 :
