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▷서류양식 4506
서류양식 4506는 융자은행이 융자 신청자의 소득 증명 서류를 국세청 기록과 대조해 확인하겠다는 것을 융자신청자가 동의한다는 서류다.
즉 주택구입 희망자가 융자를 신청할 때 소득을 증명하기 위해 융자은행에 제출하는 서류가 국세청(IRS)에 보고된 소득과 일치하며 융자은행은 이를 국세청에 의뢰해 확인할 수 있다는 것이다.
서류양식 4506은 지난해까지만 해도 융자신청 서류에 형식적으로 포함돼 있었으나 실제로 이를 통해 국세청에 확인하는 융자은행은 많지 않았다.
즉 융자신청인이 세금보고한 자료와 현재 직장에서 받고 있는 월급명세서 등을 종합적으로 고려했다. 그러나 지난해 말부터 4506을 따로 요구하는 융자은행들이 증가하더니 9월 1일부터는 거의 모든 융자은행이 4506을 요구하고 있다.
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최근 주택 매매 과정에서 융자 관련 규정이 강화되고 새로운 감정 관련 규정이 시행되는 등 여러 변화가 있어 바이어들이 혼란을 겪고 있다. |
이는 특히 자영업자가 많은 한인사회에 미치는 영향이 크다. 50만달러 정도의 주택을 구입할 때 20%인 10만달러를 다운 페이먼트하고 40만달러를 융자받으려면 크레딧이 좋다 하더라도 2008년 소득 보고시 적어도 8만달러 이상을 보고했어야 하는데 이런 자영업자 비율이 높지 않기 때문이다.
▷자산 증빙요건 강화
융자를 신청할 때 다운 페이먼트 또는 주택 구입 후 수개월 동안 모기지 페이먼트를 할 만한 자금이 있다는 것도 증명해야 한다. 즉 충분한 자산이 있다는 것을 증명해야 하는데 자산으로는 은행 계좌에 들어있는 돈 뿐 아니라 주식이나 채권 뮤추얼 펀드 401(k)에 가입돼 있는 자산도 인정을 받는다.
이 때 현금자산 뿐 아니라 주식 채권 뮤추얼 펀드 401(k) 자산도 100% 인정을 받아왔으나 지난 5월 1일부터 주식이나 채권 뮤추얼펀드의 경우 현 시세의 70% 401(k) 개인 은퇴연금은 60%만 인정을 받고 있다.
주식 시장이 불안한 장세를 보이고 있기 때문이다. 이에 따라 다운 페이먼트 또는 수개월간 모기지 페이먼트 하기에 충분한 자산이 있다는 것을 증명하기가 더욱 힘들어졌다.
▷감정
지난 5월 1일부터 새로운 감정(Appraisal) 관련 규정이 시행되면서 이 또한 바이어에게 혼란을 주고 있다. 4월말까지만 해도 융자 에이전트 또는 융자은행이 직접 감정사에게 의뢰해 해당 주택 감정을 하도록 할 수 있었으나 5월 1일부터는 융자은행이 감정 매니지먼트사를 통해 감정을 의뢰토록 하고 있다.
이는 감정 관련 비리가 주택 거품의 주요 원인중 하나라는 지적에 따른 것으로 이에 따라 융자 에이전트가 감정사와 결탁해 감정가를 올리는 병폐는 사라졌다.
그러나 이와 함께 융자은행에서도 감정을 강화하고 있다. 즉 이전에는 융자은행이 감정사의 감정가를 그대로 받아들여 이를 기준으로 융자하는 경우가 많았지만 지금은 모든 융자에 있어 '데스크 감정'을 실시하고 있는 것.
특히 집값 변동이 심한 지역은 융자은행에서 직접 나가 다시 감정하는 '필드 감정'을 실시하는 경우가 많다. 이에 따라 감정사가 책정한 것보다 데스크 감정 또는 필드 감정에서 감정가가 낮게 나와 융자에 애를 먹는 경우가 자주 일어나고 있다.
파이낸스 프로의 캐티 김 대표는 "최근 감정사는 50만달러로 감정했으나 필드 감정에서 47만달러로 나와 에스크로가 취소될 뻔한 경우도 있었다"며 "전반적으로 주택 구입하는 절차가 더욱 까다로워지는 추세다"고 말했다.
