중개수수료 관련 판례 수 원 지 방 법 원   사 건 2008나27056 건물명도 원고는 이 사건 청구원인으로, 원고로부터 별지 목록 기재 건물을 임대차보증금 5,000만 원, 월 차임 90만 원(부가세 별도)에 임차하여 사용하고 있던 피고가 2008. 3. 00. 원고에게 ‘상가건물임대차보호법 제10조에 따라 위 임대차계약의 갱신을 청구한다’ 는 취지의 통지서를 보냈으나, 상가건물임대차보호법 제2조 제2항, 같은 법 시행령 제 2조(2008. 8. 21. 대통령령 제20970호로 개정되기 전의 것)는 차임의 100배에 해당하는 금액과 임대차보증금액의 합계액이 1억 4,000만 원을 초과하는 건물에 관한 임대차계 약에 대하여는 상가건물임대차보호법의 적용이 없다고 정하고 있는바, 여기에서 말하는 차임에는 임차인이 부담하기로 한 부가가치세액도 포함되고, 따라서 원.피고 사이 의 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차’라 한다)은 위 합계액이 1억 4,900만 원[= 보증금 5,000만 원 + {(차임 90만 원 + 부가세 9만 원) × 100}]에 달하여 상가건물임대차보호 법의 적용대상이 아니므로, 피고는 위 임대차기간이 만료되었음을 원인으로 원고에게 별지 목록 기재 건물을 인도할 의무가 있다고 주장한다. 그러므로 임차인이 부담하기로 한 부가가치세액이 상가건물임대차보호법 제2조 제2항에 정한 ‘차임’에 포함되는지 여부에 관하여 보건대, 부가가치세법 제2조, 제13조, 제15조에 의하면 임차인에게 상가건물을 임대함으로써 임대용역을 공급하고 차임을 지급받는 임대 사업자는 과세관청을 대신하여 임차인으로부터 부가가치세를 징수(이하 '거래징수'라 한다)하여 이를 국가에 납부할 의무가 있는바, 임대차계약의 당사자들이 차임을 정하면서 ‘부가세 별도’라는 약정을 하였다면 특별한 사정이 없는 한 이는 임대용역에 관한 부가가치세의 납부의무자가 임차인이라는 점, 약정한 차임에 위 부가가치세액이 포함된 것은 아니라는 점, 나아가 임대인이 임차인으로부터 위 부가가치세액을 별도로 거래징수할 것이라는 점 등을 확인하는 의미로 해석함이 상당하고, 임대인과 임차인이 이러한 약정을 하였다고 하여 정해진 차임 외에 위 부가가치세액을 상가건물임대차보호법 제2조 제2항에 정한 ‘차임’에 포함시킬 이유는 없으므로, 이와 다른 전제에 선 원고의 위 주장은 이유 없다. 그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각하여야 할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로, 피고의 항소를 받아들여 제1심 판결을 취소하고 원고의 청구를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

2ㆍ12대책/재건축 제도 총정리

이명박 정부가 출범하면서 노무현 정부가 만든 투기 억제 중심의 부동산 규제가 확 풀렸다. 남은 규제도 앞으로 대대적으로 손질될 예정이다. 윤증현 기획재정부 장관은 최근 양도소득세 체제를 전면 재검토하겠다고 밝혔다. 또 서울 강남권에 대한 투기지역 등의 규제도 푼다는 방침이다. 대부분의 주택시장 참여자에게 반가운 규제완화다. 그러나 워낙 많은 규제가 한꺼번에 풀리다 보니 헷갈리는 부분도 있다. 사실상 규제 완화 혜택을 받지 못하는 경우인데도 수혜를 받는 것처럼 착각하기 쉽다. 매매 의사 결정에도 실수를 할 수 있다. 양도소득세ㆍ취득세 및 재건축 분야의 바뀐 제도를 총 정리했다. 양도소득세ㆍ취득세, 미분양 아파트 혜택 정부는 2ㆍ12대책을 통해 양도세 한시 면제와 취득ㆍ등록세 감면 카드를 꺼냈다. 주택시장 활성화를 위한 것으로 미분양 아파트에 적용된다. 하지만 세목별로 감면 대상 지역은 다르다. 취득ㆍ등록세 감면은 전국을 대상으로 하는 데 반해 양도세 감면은 서울을 제외한다. 양도세 감면에 따른 서울의 투기 우려를 감안해서다. 취득ㆍ등록세 감면은 세제 혜택에서 양도세보다는 약해 투기 자극 가능성이 낮은 것으로 보고 서울도 포함했다. 대상주택에도 제한이 있다. 취득ㆍ등록세 감면 대상은 주택사업계획 승인을 받는 20가구 이상의 주택으로 제한돼 있다. 이에 비해 양도세 감면 대상에는 주택사업계획 승인 대상 뿐 아니라 20가구 미만 주택과 개인이 나대지에 짓는 주택도 포함된다. 개인 신축 주택은 2월 12일부터 내년 2월 11일까지 착공하면 된다. 정부는 취득ㆍ등록세 감면 대상을 양도세 감면 대상처럼 확대할 계획이 없다. 취득ㆍ등록세 감면은 이미 지난해 지방 미분양 해소책으로 나온 것으로 이번에 전국으로 범위를 넓히고 기간을 연장한 것이어서 기존 취득자와의 형평성 때문이다. 재개발ㆍ재건축 조합원의 계약이나 취득은 둘 다 제외된다. 양도세 감면은 2월 12일 이후 계약 체결분부터 효력을 발휘한다. 하지만 취득ㆍ등록세 감면은 아직 시행에 들어가지 않았다. 각 자치단체에서 감면 조례를 개정해 시행에 들어가야 효력을 갖게 된다. 수도권에서 조례 개정 시행 전에 취득하면 감면 혜택을 볼 수 없다. 계약은 시행일 이전에 하더라도 잔금은 시행 이후에 줘야 혜택을 받는다. 현재 자치단체별로 조례 개정에 들어갔는데 4월 초면 시행될 것으로 예상된다. 내년 6월 30일까지 잔금만 치르고 등기 접수를 하지 않으면 취득세 감면 혜택만 받는다. 등록세 감면은 안 된다. 등록세도 함께 감면 받으려면 등기 접수까지 해야 한다. 내년 6월 30일까지 사용승인을 못 받고 임시사용승인만 받은 경우 정식으로 사용승인을 받은 게 아니어서 소유권 이전 등기를 접수할 수 없다. 등록세 감면은 받지 못하는 것이다. 6월 30일까지 잔금을 냈다면 취득세는 감면된다. 재개발ㆍ재건축 단지는 사용승인이 늦어지는 경우가 많기 때문에 사용승인 여부를 확인해야 한다. 앞으로 ▶비업무용 토지에 중과하는 양도세(60%)의 경감 ▶다주택자에 대한 양도세 중과 경감 ▶장기보유특별공제(최대 30%) 재도입 ▶서울지역 임대사업자 요건 완화(서울은 5채, 지방은 1채) ▶토지수용 때 양도세 감면(20%) 확대 등이 시행될 것으로 보인다. 재건축 규제 풀려 활기 띨 듯 재건축 사업을 옥죄던 규제가 올해 중반기까지 모두 풀려 재건축 사업이 활기를 띨 전망이다. 우선 사업성과 직결되는 재건축 용적률(대지면적 대비 지상 건축연면적 비율)이 올라간다. 앞으로 재건축 조합은 자치단체의 용도지역별 제한에 상관없이 건축기준이 허용하는 범위에서 용적률을 법적 상한까지 최대한 높일 수 있다. 법적 상한 용적률은 건축심의에서 최종 결정된다. 이 때문에 법적으로는 2종 주거지역 250%, 3종 300%가 한도지만 단지에 따라 다소 차이가 날 수 있다. 3종 지역이더라도 높이 제한 등으로 280%까지만 올릴 수 있다면 280%가 법적 상한 용적률이다. 전용면적 60㎡ 이하인 소형주택이 줄어든다. 건립가구수의 20%를 소형으로 지어야 하는 제도가 없어지기 때문이다. 대신 소형주택 건립의무 기준이 바뀌어 애초 자치단체가 정한 정비계획 용적률을 초과한 용적률의 30~50%를 소형주택으로 지으면 된다. 구체적인 비율은 자치단체에서 조례로 정한다. 서울시는 아직 비율을 확정하지 못했는데 소형 주택 공급을 늘리기 위해 50%로 결정할 가능성이 크다. 임대주택은 줄어든다. 임대주택 규모는 소형주택과 같다. 조합은 건축비만 받고 소형주택을 자치단체 등에 넘긴다. 임대주택 역시 줄어 임대주택 건립에 따른 조합원 부담이 다소 가벼워질 것으로 예상된다. 용적률이 법적 상한까지 올라가면서 일반분양분이 늘어 비용보다 수입이 많아져서다. 8월부터 안전진단과 관련한 전문기관의 진단이 두 차례에서 한 차례로 줄어든다. 안전진단 시기도 앞당겨져 자치단체에서 재건축 계획을 세울 때 안전진단을 미리 해 재건축 대상지를 정한다. 지금은 재건축 대상지부터 정한 뒤 안전진단을 받게 한다. 2월 6일부터는 재건축 시공사 선정 시기를 종전 사업시행인가 후에서 조합설립 인가 후로 6개월∼1년 정도 앞당겼다. 이에 따라 재건축 조합은 시공사를 선정한 뒤 시공사와 함께 각종 인ㆍ허가 등 사업을 벌일 수 있게 돼 사업 속도가 한층 빨라진다. 아직 풀리지 않는 규제도 있다. 조합원 명의변경 금지와 재건축부담금 규제가 대표적이다. 조합 설립 이후 사실상 재건축 거래를 제한하는 조합원 명의변경 금지는 강남 3구(강남ㆍ서초ㆍ송파구)에 살아있다. 한강변 초고층 재건축을 위한 합동개발 구역에서 단지별로 재건축 부담금이 차이가 날 수 있다. 부담금 산정 기준이 최초 추진위 구성일이어서 이미 추진위가 있는 단지에서 부담금이 더 많을 수 있다.   재건축 이외 제도 민간주택 전매제한 최장 3년으로 완화 부동산 세제나 재건축 규제의 완화 외에도 바뀐 제도가 많다. 이달 말부터 민간 주택에 대한 전매제한이 최장 3년으로 완화된다. 중소형주택은 입주 직후, 중대형 주택은 입주도 하기 전에 전매가 가능해진다. 국토해양부는 공공주택의 전매제한기간을 최장 7년에서 5년으로, 민간주택의 경우 최장 5년에서 3년으로 줄이는 내용의 주택법 시행령 개정안을 마련해 입법예고했다. 85㎡ 이하 공공주택은 7년(과밀억제권역)~5년(이외지역)인 전매제한기간이 5년~3년으로 줄고 85㎡초과 공공주택은 5년(과밀억제권역)~3년(이외지역)에서 3년~1년으로 축소된다.  민간주택에 대한 전매제한도 추가로 완화된다. 현재 과밀억제권역에서 5년(85㎡이하)~3년(85㎡초과)인 전매제한기간은 3년~1년으로 완화된다. 과밀억제권역이 아닌 경우에는 현재 규정(투기과열지구 3년, 비투기과열지구 1년)이 그대로 유지된다.   이달 중순부터 2011년 3월 중순까지 2년간 분양가상한제 주택의 재당첨 제한이 한시적으로 폐지된다. 이에 따라 이 기간에 분양가상한제 분양주택에 청약해 당첨된 사람은 재당첨 금지 규정과 관계없이 다른 아파트에 청약할 수 있게 된다. 또 분양가상한제 대상 주택에 대한 재당첨 금지 기간은 분양권전매제한 기간과 같이 현행 3∼10년에서 1∼5년으로 대폭 단축된다.   이달 중 뉴타운의 부동산 거래제한이 확 풀린다. 뉴타운 대상지에서 주택ㆍ토지 등을 살 때 자치단체의 허가를 받아야 하는 토지거래허가제가 많이 완화되기 때문이다. 뉴타운 토지거래허가 면적 기준을 삭제하는 도시재정비촉진특별법(도촉법) 개정안이 이달 초 국회를 통과했다. 이에 따라 토지거래허가 대상이 현행 용도지역에 상관 없이 20㎡ 이상에서 주거지역 180㎡ 이상, 상업지역 200㎡ 이상 등으로 바뀐다. 다른 토지거래허가구역의 기준과 같아지는 것이다. 허가제 기준 면적이 올라가면 뉴타운 내 주택 대부분 허가제 적용을 받지 않을 것으로 예상된다.

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관리지역 세분화 어떻게 하나 개념 ＊관리지역（옛 준농림지·준도시지역）을 보전·생산·계획관리지역으로 세분화 -계획관리지역：도시지역 편입이 예상되거나 제한적 개발을 위해 관리가 필요한 곳 （용적률 100％ 이하，건폐율 40％ 이하） -보전관리지역：자연환경 보호，수질오염 방지 등을 위해 보전이 필요한 곳 （용적률 80％ 이하，건폐율 20％ 이하） -생산관리지역：농림，어업 생산을 위해 관리가 필요한 곳 （용적률 80％ 이하，건폐율 20％ 이하） 대상및 시기 ＊2005년말까지 완료계획 -수도권，광역시，광역시 인접 시·군（48곳） ＊2007년말까지 완료계획 -기타 시·군（100여 곳） 주요 지역 진행 현황 ＊주민공람 이전 단계：경기 용인·평택·광주·양평，인천 옹진 ＊주민공람 이후 단계（1차 이상）：경기 김포·남양주·파주·화성·가평·이천·여주· 연천，인천 강화 자료：건설교통부·각 지자체