알면 유익한 부동산 관련 용어 (ㄴ) - 이첨지의 블로그

♣ 내용연수(耐用年數)

건축 등의 고정자산을 경제적으로 사용할 수 있는 연한. 즉, 감가상각자산의 수명을 말한다. 내용연수에는 물리적ㆍ경제적 내용연수가 있으며, 부동산활동에서는 물리적 내용연수보다 경제적 내용연수가 더 중요하다.

① 물리적 내용연수: 부동산을 정상적으로 관리했을 경우에 물리적으로 존속 가능한 기간으로 순수한 기술적 개념이다.

② 경제적 내용연수: 부동산의 유용성이 지속될 것으로 예측되는 사용 가능한 기간. 즉, 임대수익을 얻을 수 있는 기간으로 물리적 내용연수보다 그 기간이 짧다.

♣ 녹지지역(綠地地域 Green Zone)

도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시 주변의 자연환경을 보전하며 공해방지·보건위생 등 도시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위해 보안상 도시개발을 제한한 지역이다.

녹지지역은 다시 보전녹지지역ㆍ생산녹지지역ㆍ자연녹지지역으로 나누어진다. 보전녹지지역은 말 그대로 녹지공간을 보전하기 위한 지역으로 녹지지역 중에서 행위제한의 규제가 가장 강하다. 따라서 토지의 가격이 낮고 쓸모도 없다.

생산녹지지역은 농업적 생산을 위하여 개발을 유보하는 지역이다. 주로 현재의 용도는 농지가 많다. 현재는 행위제한의 규제도 많고 개발도 금지되지만 나중에 상황의 변화가 올 수도 있는 지역이다.

자연녹지지역은 제한적인 개발이 허용되는 지역이다. 녹지지역 중에서는 행위제한의 규제가 가장 약한 곳이며 가격 또한 녹지지역 중에서 가장 높다.

참고로 예전에는 절대농지와 준농림지역의 구별이 있었다. 예전의 절대농림지역은 생산녹지지역을 말하며 준농림지역을 관리지역이라고 한다. 지목이 답이나 전일 경우에는 형질변경을 하여 일반 건축물을 지을 수도 있다. 그렇다고 전부 형질변경이나 지목변경이 된다고는 할 수가 없고 토지소재지의 관청에 따라서 허가와 불허가를 할 수도 있다. 별단의 토지 이용 계획이 수립 중이라면 농림지역(관리지역)이라고 하더라도 개발 허가를 하지 아니 할 수도 있다.

◈ 녹지지역에서 할 수 있는 건축물

구 분
정 의
건폐율
용적율
지역 안에서 건축할 수 있는 건축물
보전
녹지
도시의 자연환경·경관·산림 및 녹지공간을 보전할 필요가 있는 지역
20%이하
50%이하
단독주택(다가구 제외).2종근린생활시설일부.종교집회장(2층이하).교육및복지시설 일부. 생활권수련시설.동물및식물관련시설.의료시설. 액화석유가스충전소및고압가스충전,저장소.묘지관련시설 등

생산
녹지
주로 농업적 생산을
위하여 개발을 유보할
필요가 있는 지역
"
100%이하
2종근린생활시설 일부.단독주택. 공동주택(APT제외).문화및집회시설. 농,임,축,수산업용 판매및영업시설.운전학원.정비학원.차고지.위험물저장및처리시설.교육및복지시설.도정및 식품공장.분뇨및쓰레기처리시설.묘지관련시설 등
자연
녹지
녹지공간의 보전을 해하지 아니하는 범위 내에서 불가피한 경우 제한적인 개발이 가능한 지역
"
80%이하
근린생활시설.단독주택. 공동주택(APT제외).의료시설.운동시설.문화및집회시설.판매및영업시설.관광숙박시설.도정공장.식품공장.위험물저장및처리시설.자동차관련시설.분뇨및쓰레기처리시설 등

☞ 위 내용은 현재 변동된 내용이 있을 수 있습니다. 참고하시되 재확인 하십시요.

♣ 농지소유 상한 ※ 변동 되었을 수 있음, 확인 요함

농업경영 않고 소유 가능한 농지의 면적

① 상속농지 : 10000㎡이내

② 이농농지 : 10000㎡이내

③ 주말체험농지 : 1000㎡미만

♣ 농지의 지역ㆍ지구 ※ 변동 되었을 수 있음, 확인 요함

1)농지는 크게 농업진흥 지역과 비농업진흥지역(중개실무상 일반 농지라 칭함)으로 구분되며, 농업진흥지역은 다시 농업진흥구역과 농업보호구역으로 세분된다.

2)농업진흥지역은 녹지지역(서울시제외)ㆍ관리지역ㆍ농림지역ㆍ자연환경보전지역 내에서 농림부장관의 승인을 받아 시ㆍ도지사가 지정한다.

3)농업진흥구역은 집단화된 농지조성사업ㆍ농업기반정리사업 지역에 지정하고 농업보호구역은 농업환경을 보호하기 위하여 지정한다.

♣ 농업진흥구역의 행위제한 ※ 변동 되었을 수 있음, 확인 요함

① 원칙 : 농업생산 또는 농지개량과 직접 관련된 토지이용만 가능

② 부지3000㎡미만의 농수산물 가공 처리 시설

③ 부지 3000㎡ 미만의 농수산 관련 시험 연구 시설

공동 편익시설 : 어린이 놀이터ㆍ마을회관ㆍ유치원 및보육원ㆍ경로당ㆍ정자ㆍ보건진료소.농업인 주택

♣ 농업보호구역의 행위제한 ※ 변동 되었을 수 있음, 확인 요함

① 허용 :농업진흥구역과 동일

② 금지 : 대기오염물질 배출시설ㆍ폐수배출시설ㆍ폐기물 처리시설ㆍ숙박 및 위락시설ㆍ휴계음식점(건축법상 제1종 근린생활시설)ㆍ일반음식점ㆍ골프연습장ㆍ노래연습장ㆍ안마시술소ㆍ단란주점 (건축법상 제2종 근린생활시설)ㆍ부지1000㎡ 이상의 공장ㆍ부지 2000㎡ 이상의 공동주택(기숙사제외)ㆍ부지 3000㎡ 이상의 기타 시설

♣ 농지전용방법 ※ 변동 되었을 수 있음, 확인 요함

농지전용은 농지전용허가ㆍ농지전용협의ㆍ농지전용신고의 방법이 있음 (이하 각각 허가ㆍ협의ㆍ신고라 칭함)

(1) 허가

① 허가절차 : 농지관리위원회의 확인 후 농림부장관 승인 (대부분 시.도지사 및 시군구에 위임)

② 허가제외 : 타법령에 의한 의제 협의에 의한 전용ㆍ도시지역내 협의완료 농지 및 협의 제외 농지ㆍ불법 산지의 복구

(2) 협의

① 협의대상

- 신규로 도시지역안에 주거지역ㆍ상업지역ㆍ공업지역 및 도시계획시설을 지정할 때 포함된 농지

- 도시지역내 녹지지역의 개발행위를 허가 할 때

- 개발제한구역내 농지의 토지형질변경을 허가 할 때

② 예외

- 기존의 주거지역ㆍ상업지역ㆍ공업지역을 다른 지역으로 변경 할 때