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개설일 : 2008/08/07
 

    

 

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임대사업용으로 분양염두할 때 , 오피스텔은 저층이 수익율면에서 유리

아파트는 로얄층 , 오피스텔은 저층이 수익률 높아

 

통상 아파트의 로얄층이라고 하면 23층아파트라면 보통 1/4 법칙상. 1/4은 저층의 경우 1~6층, 상층의 20~23층을 제외한 나머지인 7~ 19층을 로얄층이라고 한다.

하지만 최근들어 조망권이나 일조권의 개념이 중요하게 여겨지게 되면서 1/4법칙에 의한 7~19층보다도 최상층을 제외한 20~22층이 로얄층으로 쳐주는 분위기다.

로얄층을 가지고 있어야 나중에 급할 때 제때 팔수 있는 환금성이 뛰어날뿐만 아니라 임대도 저층보다는 잘되어 프리미엄이 놓게 형성된다. 하지만 오피스텔을 분양 받아 임대사업을 할 경우 저층일 경우 분양가도 고층보다 저렴할뿐더러 경우에 따라 가격할인까지 가능하기 때문에 적극적으로 노려볼만 하다. 왜냐면 ,오피스텔의 경우 임대를 놓는다고 가정할 때. 로얄층이나 저층이나 임대료 차이가 비슷하게 형성되는 게 일반적이기 때문이다.초기에 고층과 저층과의 임대료 차이가 나더라도 결국엔 임대가 거의 완료되면 임대물건의 희소성이 발생해 고층부와 저층부의 임차가격이 비슷해지는 동조현상이 나타난다.

 

임대는 ‘분양의 역순’

 

오피스텔 분양가 책정시 건설사들은 일반적으로 저층과 고층의 가격차는 5~20%까지 차이를 둔다. 분양 당시에는 상층부가 가장 먼저 분양되지만 임대 시에는 하층부나 상층부나 별다른 차이가 없고 임대료도 대동소이(大同小異)하다.

실제거주가 아닌 임대목적의 오피스텔을 구입시는 굳이 비싼 가격에 조망권이 훌륭한 상층부를 분양 받을 필요는 없다.

 

저층보다 20% 높게 분양가가 책정된 로얄층을 분양받아 임차인에게 저층보다 20% 높게 임대료를 받기는 쉽지가 않기 때문이다.

 

 

 

- 바닥난방 50㎡ 이하에서 → 60㎡ 이하 확대 결정

- 바닥난방 가능한 오피스텔 , 사무실+주거용으로 사용가능

- 바닥 난방 가능 오피스텔 다시 관심 끌 듯

 

국토해양부가 ‘도심 주택공급 활성화’ 대책의 일환으로 1~2인 가구용 주택 등 다양한 대체주택을 짓기로 했다. 그중에서 대표적인 것이 오피스텔 규제완화, 기숙사형 주택도입 등이다. 특히 소형 오피스텔은 주거겸용으로 사용할 수 있도록 바닥난방 허용을 올해 말까지 전용면적 50㎡ 이하에서 → 60㎡ 이하로 확대하기로 함에 따라 바닥난방이 가능한 오피스텔에 투자자들뿐만 아니라 실수요자들의 관심이 매우 고조된 실정이다.

 

정부가 이처럼 소형 오피스텔의 바닥난방 설치기준을 늘리는 것은 최근 수급 불균형이 심각한 도심권 중소형 주택의 전세ㆍ매매수요에 대비해 집값불안을 누그러뜨리고 급증하는 1인가구의 주택수요를 어느정도 흡수하고자 하는 것으로 풀이된다.

조이온스타
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초창기 오피스텔은 주거면적이 30%미만이었고 난방시설, 욕실, 발코니의 설치금지 등 많은 제약이 있었다. 1995년부터는 직주근접 및 도심교통난을 덜기 위해 온돌과 욕실설치를 허용하기도 했으며 1998년, 외환위기로 침체한 부동산시장부양을 위해 오피스텔은 50%, 주상복합 90%까지 주거면적을 늘렸다. 오피스텔의 투자 열기가 나타나자 2004년 6월부터는 오피스텔의 전용면적중 업무용 면적을 50%에서 70%로 강화하고 바닥난방금지 등 건축법이 개정되기도 하였다. 주거용 오피스텔은 2004년 바닥난방 금지, 업무시설면적 확대, 욕실ㆍ화장실 면적 제한 등을 내용으로 하는 오피스텔 건축기준 개정안이 시행에 들어가면서 공급이 사실상 급격히 감소했다. 국토해양부 자료만 보더라도 오피스텔의 공급 수는 2003년 4만2천999가구, 2004년 6만8천449가구였으나 2005년에는 3만2천679가구로 급격히 줄었으며 그 이후로도 한동안 건설사들의 공급회피와 수요감소로 오피스텔 공급이 크게 늘어나지 못했다.

 

급증하는 1인가구 증가 ... 오피스텔 임대 유망

 

2008년 9월 15일 발표된 서울시의 ‘2008 통계연보’만 보면 서울지역 5가구 중 1가구가 혼자 사는 ‘나 홀로 가구’ 인 것으로 나타났다. 지난해 말 기준 서울 인구는 1042만1782명, 가구 수는 총 342만8249가구로 이중 ‘1인 가구’는 전체의 22.4%(76만8457가구)를 차지했고 2인 이상 가족으로 구성된 혈연가구는 76.0%(260만4787가구), 비 혈연 5인 이상 가구는 1.5%(5만2420가구) 등이었다. 통계청의 조사를 보면 우리나라 1인 가구 비중은 95년 12.7%, 2000년 15.5% 2005년 20% 2008년 22.4%등으로 계속해서 증가하는 추세이다. 이처럼 1인 가구가 증가하는 이유는 결혼 하지 않은 젊은 층이 독립해 사는 경우가 늘었고, 혼자 사는 노인, 이혼율의 증가로 인한 독신가구 증가,오피스텔의 공급물량 감소 등의 원인으로 임대용으로 오피스텔투자는 유망하다고 볼수 있다.

금리전가(transfer) 가능한   도심권 사업용오피스텔도 관심을   

 

금리불안기, 세입자에게 월세로 전가 할 수 있는 상품에 투자하는 게 좋다.  특히 요즘 인기있는 사업용으로 사용되고 있는  오피스텔의  경우 재계약시 월세인상분에 대해 주거용에 비해  그다지 민감하지 않기 때문에 임대수요가 꾸준한 지역에 한정해  관심을 가지는 게 좋다. 세금계산서로 처리되는 임대료의 경우 대부분의 사업자의 경우   세무처리가 별도로 되기 때문에 임대료로 지출된 만큼  추후 소득세를 절감할 수 있기 때문이다.   사업자들이 많이 분포해 있는 도심이나 부도심에 위치한 오피스텔이 그 대상이다.

한국 최고의 밤 명소`…나이트클럽 수출 1호

2008.11.02 14:54 | 기본폴더 | pda2030

http://kr.blog.yahoo.com/pda2030/17 주소복사

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파티 문화의 역사 새로 쓴 JJ 마호니스

중앙SUNDAY

서울 하얏트호텔 JJ 마호니스에서 손님들이 핼러윈 축제 컨셉트 파티를 즐기고 있다 . 신인섭 기자
올해의 테마는 팬더다. 팬더가 살고 있는 동물원에 초대되는 것이다. 드레스 코드는 블랙과 오렌지 컬러. 핼러윈 파티의 전통에선 벗어나진 않는다. 대신 클럽은 영락없는 팬더 동물원의 모습이다. 팬더 분장의 직원들이 수시로 말을 걸고, 입장할 때 나눠준 마스크에도 팬더 얼굴이 그려져 있다. 팬더와 핼러윈? 어째 조합이 어색하다. 그래도 상관없다. 여긴 JJ이니까. 즐겁기만 하면 그만이니까. JJ가 뭐냐고? 저런, 그렇다면 당신은 둘 중의 하나다. 8090세대 문화에 무지하거나, 파티와 잔치를 분간하지 못하는 21세기 판 숙맥. 여기는 서울 한남동 그랜드 하얏트 호텔 나이트클럽 JJ 마호니스. 오늘은 JJ 마호니스에서 20번째 핼러윈 파티가 열린 10월 30일 밤이다.

# 창세기

88올림픽은 한강변에 올림픽대로만 남긴 게 아니었다. 88올림픽이 열리던 해 봄, 서울의 특급호텔은 일제히 나이트클럽 리모델링에 나섰다. 그때 특급호텔 지하의 나이트클럽은 이른바 디스코텍에 가까웠다. 시중의 디스코텍과 다른 게 있다면 마시는 술의 등급 정도. 사정없이 몸을 흔들어야 한다는 나이트의 율법은 여기서도 지켜졌다. 유사 이래 가장 많은 외국인의 방한을 앞둔 시점, 특급호텔들은 그들을 위한 놀이터를 마련해야 했다.

그랜드 하얏트 호텔도 기존 시설을 뜯어고쳤다. 그렇게 탄생한 곳이 JJ 마호니스다. 라이브 공연과 댄스 스테이지, 아일랜드풍의 바가 함께 어울린, 말하자면 당시로선 개념이 애매모호한 공간이었다. 나이트라 하기엔 스테이지가 비좁았고, 술집이라 하기엔 놀거리가 넘쳤다. 사람들은 술을 마시다 테이블 옆 복도에서 춤을 추었고, 밴드 공연에 맞춰 노래도 불렀다. 무엇보다 놀라운 건 포켓볼 당구대였다. 술 마시다 혹은 춤추다 당구공을 치는 장면은, 일종의 충격으로 다가왔다. 그 모습은, 너무 쿨하거나 너무 섹시했다.

JJ 마호니스는 이른바 캘린더 파티를 주도했다. 한국 최초로 핼러윈 파티를 기획했고, 잇따라 크리스마스 파티, 송년 파티, 밸런타인 데이 파티를 열었다. 그러니까 보신각 타종 행사가 숙연한 분위기에서 치러지던 시절, 생면부지 남녀가 한데 어울려 목청껏 카운트 다운을 하고 폭죽을 쏴올리며 새해를 축하하는 서양 영화 속 풍경이 서울 복판에서도 실현된 것이다. 1990년대 서울 시내 유흥가를 장악했던 소위 록 카페, 오렌지족을 위시한 숱한 ‘○○족’의 고향 역시 JJ 마호니스였다. 언제부턴가 JJ 마호니스는 클러버(Clubber) 사이에서 JJ로 통했다.

1994년에 시작해 2004년까지 매년 9월 말 열렸던 인기 테마 파티 스타의 밤.그랜드 하얏트호텔 제공
# 파티 타임

정문 앞에 레드 카펫이 깔렸다. 입장을 하려면 한껏 멋을 부려야 한다. 복장은 화려하게, 화장도 과감하게. 클럽에 발을 들여놓자마자 연방 카메라 플래시가 터진다. 성가실 정도로 쫓아다니며 파파라치 시늉을 내는 직원도 있다. 아카데미 시상식에 입장하는 할리우드 스타 부럽지 않다.

1994년 시작해 10년간 인기를 누렸던 JJ 테마 파티 ‘스타의 밤’의 장면이다. JJ는 파티를 연 게 아니라 파티를 만들었다. 하나의 테마를 정한 뒤 테마에 맞게 공간을 바꾸고 직원에게 역할을 할당했다. 한여름엔 클럽이 정글처럼 꾸며졌고 한겨울엔 스키장이 됐다.

입장객에게도 의무가 부여됐다. 파티 테마에 맞는 드레스 코드를 갖춰야 했다. 예컨대 ‘항공사의 밤’ 행사 때는, 정문을 비행기 모양으로 꾸며놓았고, 항공기 승무원 복장의 직원이 정문에서 표 검사를 했다. 손님들은 해외여행 때 끌고 다니는 대형 가방을 챙겨 나왔다.

그때 한국인은 알았다. ‘아, 놀려면 준비를 해야 하는구나. 술에 취한다고 노는 게 아니었구나. 노는 데도 방법이 있구나. 이게 파티라는 거구나’. 세월이 흘러 지금. 한국인은 안다. 파티에 참석하려면 드레스 코드쯤은 맞추는 센스가 필요하다는 걸. 10월 30일 저녁, JJ에 입장하는 젊은이는 한결같이 검은색 또는 주황색 차림이었고, 몇몇은 아예 기다란 모자 따위의 핼러윈 파티용 소품을 들고 나왔다. JJ 20년을 돌아보는 건, 한국 파티 문화 20년을 되짚는 일이다.

# 전설이 되다

신라의 더 포인트, 조선의 오킴스, 힐튼 파라오, 롯데 바비 런던, 리츠 칼튼의 닉스&낙스. 한때 JJ와 경쟁을 벌였던 특급호텔 나이트클럽의 이름이다. 그러나 JJ만 빼고 이들 업소는 모두 문을 닫았거나 업종을 변경했다. 이제 JJ는 독보적인 존재다. JJ만 살아남은 이유가 궁금했다. JJ 10년 단골 홍선주(32)씨의 설명이다.
“JJ가 나이트클럽이란 생각은 한번도 안 해봤어요. 펍도 아니고, 바도 아니고, 클럽도 아닌 곳. 또는 그 세 곳을 다 합친 곳. 칵테일 한 잔만으로 서너 시간 놀 수도 있고 노래를 부를 수도 있고 춤출 수도 있는 곳. 8090 세대에 JJ는 친정 같은 곳이에요. 그만큼 편하다는 거죠.”

JJ 회원은 현재 4200여 명이다. 회원 대다수가 한 달에 한 번 이상 JJ를 찾는다. 20년 역사이다 보니 별의별 손님이 다 있다. 대기업 임원인 한 회원은 이제 아들과 함께 JJ를 찾아오고, JJ에서 처음 만난 커플은 이 호텔에서 결혼식을 하고 결혼기념일마다 호텔을 들른다.

홍콩의 하얏트 호텔은 서울 JJ를 통째로 본떠 JJ 마호니스를 오픈했다. 이로써 JJ는 나이트클럽 수출 1호 기록을 세웠다. ‘캐세이퍼시픽 매거진’ 등 외국의 여행잡지들은 JJ를 서울의 대표적인 밤 명소로 꼽는다. JJ의 하루 평균 입장객 수는 1000여 명. 올 6월 총 입장객 1000만 명을 돌파했다.

 
해외 단풍 여행
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캐나다·중국·일본 단풍여행 상품 출시
아침 저녁으로 얼굴을 스쳐지나가는 공기가 하루가 달라진다. 청량한 기운으로 가을이 성큼 다가왔음을 실감하는 요즘, 벌써부터 가을 단풍에 대한 기다림은 커져간다.
가을의 향기가 물씬 풍기는 자연 속으로 색깔있는 여행을 떠나길 원하는 여행객들을 위해 하나투어는 가을 단풍여행 상품들을 출시했다.
▲ 동화 속 호수의 나라, 중국 구채구 5~7일
중국 남서쪽 사천성의 구채구는 영롱한 빛깔의 호수와 폭포로 이루어진 유네스코 지정 자연유산으로 수많은 여행전문가가 최고의 수경(水景)으로 뽑은 곳이다.
'성도/낙산/구채구/황룡 5~7일' 상품은 구채구의 신비한 운해, 비취 빛 맑은 물과 폭포, 기이한 지형 등을 관광하는 상품이다. 매일 출발 가능.
54만9천원부터.
▲ 캐나다/퀘백/천섬 메이플로드 8박 10일

시간적 여유가 있다면 캐나다에서 미국에 걸쳐 붉게 타오르는 메이플 로드를 감상해보길 추천한다.
메이플 로드는 나이아가라에서 퀘벡시까지 이어지는 800km의 단풍길이다. 메이플 로드는 토론토, 킹스턴, 오타와, 몬트리올 그리고 퀘벡까지 영국과 프랑스의 서로 다른 문화가 진한 여운을 남기고 있는 이 도시들을 '단풍'이라는 주제로 여행하고 나면 서로 다른 문화가 모여 이루어진 캐나다를 쉽게 이해할 수 있게 된다.
'메이플 로드 10일'상품은 평화롭고 아름다운 정원의 도시 빅토리아, 캐나다 대표 항구도시인 밴쿠버, 아름다운 호수와 숲속의 도시 밴프, 캐나다 속의 작은 프랑스 몬트리올과 퀘벡, 캐나다 수도 오타와, 아름다운 천섬 관광, 세계 3대폭포 나이아가라, 캐나다 경제의 중심지 토론토 및 알콘퀸 주립공원 등 캐나다 대표 관광지와 도시를 모두 맛볼 수 있는 캐나다 메이플 완전일주 상품으로 매주 수요일과 금요일 출발한다. 259만원부터.
▲ 일본의 첫 단풍, 다테야마 알펜루트/구로베협곡 3박4일
일본에서 웅장한 자연의 대명사로 불리는 호쿠리쿠 지역, 특히, 도야마현의 알펜루트와 쿠로베협곡은 사계절의 뚜렷한 아름다움을 즐길 수 있는 산악루트로 알려져있다.
일본에서는 그 모습이 마치 스위스의 알프스와 닮았다하여 '북알프스'로 유명한 이곳은 해발 3000m급의 고봉이 줄지어선 모습이 걸작이다.
최성수기에는 3000m의 연봉까지 단풍이 드는 다테야마, 격렬했던 5만년 전의 화산 활동을 그대로 간직한 무로도 고원은 10월부터 그 일대가 단풍으로 물들어 장관을 이룬다. 일본다운 일본의 자연경관을 찾는 이들에게 안성맞춤이다.

'다테야마 알펜루트/구로베협곡 3박4일'상품은 일본의 북알프스, 알펜루트 대자연의 경관을 여러가지 교통수단을 이용해서 관광할 수 있으며 일본 제일의 V자형 협곡인 쿠로베 협곡을 감상할 수 있다.

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