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개설일 : 2008/12/25
 

일본 갑부의 재테크 5대원칙 들어보니

2009.10.15 23:08 | 경제.재테크 | 로닌

http://kr.blog.yahoo.com/mercenary04/396 주소복사

출처 : 꿈을실현하는사람들(http://cafe.daum.net/dreamtru)



일본 갑부의 재테크 5대원칙 들어보니

돈없는 사람과 사귀지도 마라

 

"남들과 반대로 투자하고 참고 기다리며 평생 배우면 돈이 굴러온다."

중국 CCTV는 15일 일본 갑부 중 한 명인 이토야마 에이타로의 재테크 철학을 소개했다. 그는 서른 살에 수십억 엔대 자산을 보유하고 18개 기업을 일으켰으며 32세에 정치에 입문해 일본 역사상 가장 젊은 참의원이 됐다. 1996년에는 정계를 은퇴해 다시 사업에 전념하고 있다. 그는 포브스가 발표한 `일본 40대 부호` 중 자산 45억달러를 보유해 7위에 올랐다.

그는 돈 버는 기회를 잡으려면 돈을 벌 수 있는 곳에 투자해야 한다며 5대 재테크 원칙을 밝혔다.

첫째 원칙은 남들이 살 때 팔고 남들이 팔 때 사야 한다는 것이다. 이토야마는 30년간 주식투자를 하면서 시장의 방향과 거꾸로 가는 투자 원칙을 지켰다. 투자자의 99%가 주가 하락으로 공황에 빠졌을 때 주식을 샀으며 반대일 때 팔았다.

둘째는 가난한 사람과는 사귀지 않는다는 것이다. 이들은 돈이 없는 사람이어서 만나면 돈을 쓰게 되기 때문이라는 것이다. 돈이 없는 사람은 돈을 보고 아첨하고 만나기 때문에 돈이 떨어지면 떠나갈 사람이어서 만나봐야 손해만 발생한다는 것이 이토야마의 관점이다.

셋째는 근검절약이다. 이토야마는 많은 돈을 흥청망청 쓰고 싶다는 생각을 해 본 적이 없다고 밝혔다. 그는 업무적으로 접대할 일이 있으면 고급 식당을 갔지만 평소에는 일반 서민과 같은 것을 먹었으며 고급 의류를 구매하는 데 더욱 취미가 없었다고 말했다.

넷째는 평생 공부하고 모르는 일은 끝까지 연구한다는 원칙이다. 그는 나이가 들어서도 시대에 뒤떨어지는 것을 싫어해 3년 전에는 3개월간 배운 컴퓨터 기초지식을 바탕으로 홈페이지를 개설했다.

마지막 원칙은 인내심이다. 그는 돈 버는 데에는 인내심이 가장 중요하다고 소개했다. 사업을 하다 보면 어려움이 많지만 희망을 버리지 않고 끝까지 참고 견뎌야 한다는 것이다.

[베이징 = 장종회 특파원]

매일경제 기사입니다.

http://news.mk.co.kr/outside/view.php?year=2009&no=536709

월급 150만원 직장인, 단기간 목돈 마련 하려면…

2009.09.28 19:32 | 경제.재테크 | 로닌

http://kr.blog.yahoo.com/mercenary04/391 주소복사

출처 : 꿈을실현하는사람들(http://cafe.daum.net/dreamtru)


월급 150만원 직장인, 단기간 목돈 마련 하려면…

 

서울경제 2009/09/27 14:41

 

 

[맞춤형 재테크] 불입 적금, 과감히 적립식펀드로 갈아타길
Q : 현재 24살인 여자 직장인입니다. 월급이 150만원 정도됩니다. 매달 ▦생활비 60만원 ▦저축은행 적금 50만원 ▦국내 주식형 펀드 10만원 ▦변액연금보험 20만원 ▦장기주택마련저축 5만원 ▦주택청약종합저축 2만원 ▦상해보험 3만원 등입니다.

우선 종잣돈을 어느 정도 모으는 게 목표입니다. 현재 지출이 적당한지와 짧은 기간에 목돈을 마련할 수 있는 방법을 알려주세요.

변액연금은 유지하고 청약저축 납입 금액은 증액해야
비과세·소득공제 혜택 장기주택마련펀드 가입 고려를

A : 수입에 따른 투자 적정성을 말씀 드리기 이전에 최근의 시장 동향이 어떠한지를 먼저 말씀 드리겠습니다. 2008년의 글로벌 금융위기 이후 각국 정부가 경기부양책을 적극적으로 활용하면서 1930년대의 대공황으로 갈 수 있다는 공포감은 시장 내에서 상당 부문 제거됐습니다. 이로 인해, 금융위기 때는 거의 모든 자금들이 부동화되고 안전 우선화하는 경향을 보였던 반면, 최근에는 다시 위험을 선호하는 투자 패턴이 나타나고 있습니다.

한동안 정기예금, 정부채권, 금 등의 안전한 자산이 선호되다가 이제는 하이일드 채권, 주식, 원자재 등의 고위험 고수익 자산으로 자금이 이동되는 모습들이 목격되고 있습니다.


우리나라도 작년 11월 이후 국내 주식시장으로 유입된 외국 투자자들의 주식 투자자금이 20조원을 넘어서고 있는 상황입니다. 우리나라 기업들이 다른 국가 기업에 비해 저평가를 받고 있기 때문에 상대적으로 가격에 대한 위험이 높지 않다는 장점도 있지만, 대표적인 위험자산군으로 분류되는 이머징 시장, 특히 중국, 브라질, 한국 등을 중심으로 외국인 투자자금이 유입되었다는 것은 분명 1년 전과는 다른 투자경향입니다.

아마도 이러한 위험투자군에 대한 투자선호 현상은 2007년 같은 수준은 아니지만 향후 몇 년간은 꾸준하게 진행될 것이라 생각합니다.

위와 같은 시장 동향에 근거해 안내를 해드리겠습니다
우선 자금목적은 종잣돈 마련입니다. 40%를 조금 넘는 60만원의 생활비를 제외하고는 모두 적금, 보험, 투자에 적립을 하고 있습니다.

최근 1년 정기예금 금리가 금융기관에 따른 차이가 있기는 하지만, 4%를 조금 넘는 수준이고, 적금의 경우에는 이보다 더 적은 수준일 것입니다. 물가상승률, 시장 상황을 감안해 봤을 때 적금의 규모가 월급의 33%나 차지하고 있다는 것은 빠른 기간 안에 종잣돈을 모으겠다는 목적에는 부합하지 않습니다.

때문에 현재 불입하고 계신 적금은 과감하게 적립식 펀드로 전환하시기를 권해드립니다. 물론 변액보험을 통해 일정 부분을 주식 혹은 채권에 투자하고 있겠지만 변액보험의 특성상 단기간안에 자금을 모으기는 불가능합니다.

또 현재 불입금액의 50%가 주식 투자에 이용되고 있다고 가정하더라도 월 10만원의 투자 금액은 목적을 이루기에는 많이 부족합니다. 따라서 50만원은 모두 적립식 펀드로 전환하되 반드시 시장을 분산해야 합니다.

국내 및 중국, 인도, 원자재 등 성격이 다른 시장과 섹터로 분산해 만일 발생할지 모르는 충격에 대비하면서 최소 정기예금이상의 수익을 노리기 바랍니다. 적립식 펀드는 주가가 하락하더라도 동일한 자금으로 더 많은 주식을 매입할 수 있기 때문에 그 효과를 극대화할 수 있습니다.

한편 장기주택마련펀드 가입이 올해 말까지 가능합니다. 이 상품은 주식형 펀드에 적립식으로 투자를 하는 동시에 비과세와 소득 공제까지 가능하기 때문에 일반적립식 펀드에서의 전환을 고려해야 합니다.

이 밖에 현재 불입하고 있는 변액연금은 금액을 유지하되 채권이외에 투자가 되고 있는 투자대상 자산이 무엇인지에 대해 정기적으로 살피기 바랍니다.

청약저축과 장기주택마련저축은 내집 마련을 위해 반드시 필요한 수단입니다. 그러나 월 7만원(두 가지 예금 합산 금액)으로는 서울 내에서 85제곱 평방미터 수준의 국민주택을 청약하기에 모자랍니다. 최소 금액이 12만5,000원 가량이 돼야 2년 뒤 서울지역 청약 최소 수준인 300만원을 모을 수 있습니다. 따라서 적금으로 납입하는 자금 중 일부를 청약저축(장기마련주택)으로 증액하기 바랍니다. 내집 마련을 위한 부분인 만큼 투자를 아끼지 말아야 합니다.

마지막으로 상해보험은 그대로 유지하기 바랍니다.

※ 실전재테크의 지상 상담을 원하는 독자께서는 ▦장단기 재테크 목표 ▦구체적인 자금 지출ㆍ저축 등 재테크 현황 ▦알고싶은 금융상품 등을 구체적으로 적은 편지를 서울경제 금융부 e-메일(skdaily@hanmail.net)로 보내주세요.

황경일 한국씨티은행 개인영업추진부 팀장

 

야후금융에 난 서울경제 기사입니다.

http://kr.finance.yahoo.com/news/view?aid=2009092714414054409&cate=2005

[인포샷] 재테크 칼럼 - 젊을수록 돈을 아껴라 1, 2회 (2009/09/26~27)

2009.09.27 17:20 | 경제.재테크 | 로닌

http://kr.blog.yahoo.com/mercenary04/389 주소복사

출처 : 꿈을실현하는사람들(http://cafe.daum.net/dreamtru)



젊을수록 돈을 아껴라 1, 2회

 

수입에 비해 가장 많은 지출을 하고싶은 시절이 있다면 그것은 젊은 시절일 것이다. 나역시 그랬다. 놀러가고 싶은 곳도 많고, 친구들과 어울리며 돈쓸곳이 하나 둘이 아니고, 멋진 이성친구를 사귀고도 싶고, 갖고싶은 것들도 적지않은 때가 20대와 30대이다.

 

결혼을 할때도 기억에 남는 화려한 결혼식을 올리고 싶고, 가구도 좋은 것으로 장만하고 싶고, 뭐 그럴 것이다. 온갖 잡지들과 TV광고 속에서 화려한 모습으로 등장하는 젊은 모델들처럼 살고싶기도 하고, 주변에 있는 부잣집 친구들에게 시샘과 부러움이 솟아나기도 하는 시절이 그 시절 아니겠는가.

 

그러나 명심해라! 당신이 돈많은 부잣집에서 태어나지 않았다면 수입에 비하여 가장 많은 저축을 가장 악착같이 하여야할 때가 바로 그 시절이다.

 

20대와 30대 시절에 자신의 라이프 스타일을 수호하기 위하여서건 취미를 위하여서건 그 어떤 명분으로 사용하는 돈이건 간에 그 돈이 모여 적절하게 투자될 경우 10년 후에는 그 수익금만으로도 같은 행위를 할 수 있다.

 

20대와 30대에 모은 1억원이 40대에 가서는 10억원이 되어 그 수익금이 1억이 될수도 있다는 말이다. 하지만 20대와 30대에 소비한 1억원은 40대에 가서 그저 사진첩 몇권 정도만 추억으로 남을 것이다.

 

게다가 30대에 1억원을 모으는데 들어가는 노력은 40대에 1억원을 모으는데 들어가게 될 어려움의 절반도 되지않는다. 나이가 들면 들수록 돈쓸곳이 늘어나기 때문이다.

 

하지만 수많은 젊은이들은 지출을 줄이는 대신 쉽게 떼돈을 벌어 자신의 욕구를 더더욱 충족시킬 수있을 것으로 여기면서 주식이나 다단계의 미혹에 빠져든다.

 

내가 독자들에게 받는 메일들 중 정말 대책이 안서는 경우가 바로 그렇게 해서 빚을 많이 지게된 사람들이다.

 

솔직히 말해 나는 그런 사람들은 고통을 받아도 싸다고 믿는다. 누군가의 수술비 때문에 빚을 지게된 것이 아니라면 말이다. 그 빚이 가족의 잘못으로 인한 경우는 어느정도만 안타깝게 여기며 친구나 타인의 잘못으로 인하여 빚이 생긴 경우는 조금만 안타깝게 여긴다. 본인의 잘못도 있다고 생각되기 때문이다.

 

어쨌든 빚이 있는 경우 재테크투자에 대한 공부는 언제나 무모함을 저지르게 되기때문에 내가 그런 사람들에게 주는 조언은 오직 한가지, 재테크에 대한 공부는 깡그리 잊어버리고 거지처럼 살면서 빚부터 갚으라는 것 뿐이다.

 

물론 여기서 갈등이 생겨나게 된다. 찬란한 젊은 날들의 그 아까운 청춘을 돈을 모으는데만 집중하며 살다가 즐길 수있는 시간 다 지나간 뒤 죽기 직전에 부자가 되면 무엇하겠는가? 아무리 돈이 많아도 늙으면 그 무슨 소용이 있겠는가? 돈때문에 바둥거리며 젊은 시절 다 보내고 병이라도 걸리면 누가 그 시절을 보상하여 준다는 말인가?

 

맞는 말이다. 하지만 찬란한 젊음이라는 것을 "제 딴에는 찬란하게" 보내면 보낼수록 중년 이후에는 쳐진 어깨를 감수하여야 할 것이다.

 

젊었을 때 신나게 노는데 돈을 다 써버리고, 늙어서 돈도 없이 비참하게 되는 경우는 왜 생각하지 못한다는 말인가? 조화와 균형을 부르짖으며 젊음을 보냈던 부자가 단 한명이라도 있다면 내게 데리고 와 보라! 젊음을 즐기면서도 부자가 되려는 것은 서로 다른 방향으로 뛰어가는 두마리 토끼를 한번에 다 잡으려는 헛된 꿈에 지나지 않는다.

 

게다가 여기서 당신이 놓치기 싫어하는 그 청춘이라는 토끼에 대해 한번 분석해 볼 필요가 있지 않을까?

 

그 잘난 청춘시절에 돈과 시간을 바치며 하고 있는 것들이 도대체 무엇인지 한번 지금 당장 적어보아라. 이웃을 위한 봉사라도 한다면 내가 말을 안한다.

 

기껏해야 휴대폰으로 게임을 하고 인터넷에서 채팅이나 하는 것이 젊음을 불사르는 고귀한 행위란 말인가? 밤거리에서 술에 취해 이리 비척 저리 비척하는 것이 젊음의 표출인가? MT나 연수라는 명목으로 집단으로 몰려가서 고스톱 치고, 술먹고 토하고, 여자친구 자빠뜨릴 생각을 하는 것이 청춘이라고? 친구생일에 다같이 술에 취하는 것이 젊은 우정의 표출이라고? 얼마되지도 않는 돈마저 유명 브랜드 상품에 쓰는 바람에 카드빚에 시달리면서도 "있는 놈들이 세상을 지배하고 있기 때문에 미래가 안보인다."고?

 

성공한 사람들이, 깨끗하게 부자가 된 사람들이 너희처럼 청춘을 보냈다고 생각하면 큰 오산이다.

 

부자로 살고싶다면 젊은 시절에 철저하게 돈을 움켜쥐어라!

부모가 부자가 아니라면 결혼식도 간소하게 하고 모든 허례허식을 물리쳐라!

 

나는 도대체 전세를 살고있으면서도 아이 돐잔치를 호텔에서 하는 젊은 부부들을 보면 이해가 가지않는다. 그 돐잔치가 아이를 위한 것이라는 말은 하지도 말아라. 그 아이가 기억도 하지못할 일을 하면서 아이를 위하여 한다고? 남에게 보이려고 혹은 부모가 즐기려고 하는 것이지 그게 어디 아이를 위해 하는 것이란 말인가?

 

부조금 받으면 큰돈 들어가지 않는다고? 부조금 받지않고 그냥 가족끼리 조촐하게 하면 아이에게 큰일이라도 생기나 보지?

 

신혼부부들에게 주는 경고 : 비빌 언덕이 마땅치 않은 상황이라면 결혼후 5년이 가장 중요한 시기이다. 그 시기에 돈을 모으지 못하면 당신들은 평생 부자가 되기 힘들다. 혼인비용을 최대로 줄이고 현금을 보유해라. 가구도 가장 싼 것으로 장만하고, 그 어떤 것이건 간에 중고물품도 고려해 보라. 호사스러운 혼수품도 5년후면 고물이 된다는 것을 명심해라.

 

결혼예물? 부잣집 친구들을 절대로 따라하지 말라. 일생 한번밖에 없는 결혼식인데 돈 좀 써야하지 않느냐고? 글쎄다. 그렇게 시작한 부부들 3~4쌍 중 한쌍은 이혼하며 대다수는 평생 돈걱정 하면서 살게된다는 것을 기억하여라.

 

총각시절 내가 갖고있던 것들은 대부분 중고였다. 결혼전 내가 아내에게 사준 첫 커피는 특급호텔 커피였으나, 첫 음식은 청계천 벼룩시장에서 다 찌그러진 양은냄비에 끓여주는 천원짜리 동태찌개였고, 첫 선물은 그 시장에서 팔던 천원짜리 목도리였다.

 

결혼전 나는 빚도 많았었기에 아내에게 와인 한잔 사준 적도 없다. 당신이 처녀라면 그런 나를 좋아할 수 있었을까?

 

그럼에도 불구하고 아내는 내게 결혼하자고 프로포즈를 했다. 그당시 내 처지는 빚이 많았기에(당시 동부 이촌동 25평 맨션아파트 한채 값이었다.) 그녀에게 먼저 프로포즈를 할 처지가 아니었다.

 

결혼후 나의 월수입은 결코 적지않았으나 내가 진 빚부터 갚아야 했기에 우리는 전혀 돈을 쓰지 못했다. 결혼후 2~3년이 지나자 나는 빚도 갚을 수 있었고 어느 상호신용금고에서 경매로 넘기기 직전의 아파트를 싸게 구입하였다.

 

하던 사업도 그럭저럭 되어가면서 다시 1년후 자가용과 기사도 마련하였고 돈이 모이기 시작했다. 하지만 20억원이 현금으로 모일 때까지 그 누구에게도, 심지어 아내에게도 내게 돈이 얼마나 있는지 말도 하지않았고, 티도 별로 내지않았다.(돈이 있다고 소문이 나면 언제나 날파리들이 몰려든다.)

 

자가용과 기사를 둔 것은 돈있는 티를 낸 것이 아니냐고? 아니다. 길거리에 허비하는 시간을 절약하려고 그랬다는 것이 더 정확하다.

 

젊은 시절에 돈에 대하여 어떤 태도를 취할 것인가 하는 문제는 개개인의 선택일 뿐이다. 다만 내가 지적하고 싶은 것은 보통사람이라면 당신 호주머니에 돈이 쌓이는 법칙은 단 하나라는 사실이다. "먼저 몸값을 올려나가면서 최대한 절약하고 최대한 먼저 모아라. 그러면 먼저 쌓일 것이다." 그 쌓인 돈이 부자가 될 종자돈이 된다.

 

젊었을 때 놀것 다 찾아다니고, 즐길것 다 찾아다니며 카드를 긁고, 쉴것 다 찾아먹는 사람들이여! 당신들과는 전혀 다른 방식으로 삶을 살았던 덕분에 부자가 된 사람들이 당신들과 별 다를 바 없이 젊음을 보냈던 사람들은 절대 아니라는 것을 기억해라. 명심해라. 당신이 생활태도를 바꾸지 않는다면 언젠가는 다음 시의 구절이 당신의 마음을 송곳처럼 찌르게 될 것이다.

 

 

--- 하늘은 지붕 위로 ---

 

하늘은 지붕 위로

저렇듯 푸르고 조용한데,

지붕 위에 잎사귀를

일렁이는 종려나무.

하늘 가운데 보이는 종

부드럽게 우는데,

나무 위에 슬피

우짖는 새 한마리.

아하, 삶은 저기 저렇게

단순하고 평온하게 있는 것을.

시가지에서 들려오는

저 평화로운 웅성거림.

뭘 했니? 여기 이렇게 있는 너는,

울고만 있는 너는,

말해 봐, 뭘했니? 여기 이렇게 있는 너는.

 

네 젊음을 가지고 뭘 했니?

(어릴 때부터 가난, 술, 여자, 동성애, 질병, 교도소 등의 단어로 얼룩진 지저분한 삶을 살다가 동거하던 창녀 앞에서 죽었던 Paul Verlaine의 시 "하늘은 지붕 위로"에서 인용.)

행복한 노년을 위한 전략 노후자금 마련 비법 공개!

2009.09.27 13:22 | 경제.재테크 | 로닌

http://kr.blog.yahoo.com/mercenary04/387 주소복사

출처 : 꿈을실현하는사람들(http://cafe.daum.net/dreamtru)


행복한 노년을 위한 전략 노후자금 마련 비법 공개!

 

2009-06-13 19:32

 

 

먼 훗날의 일이라고 생각하지 마시길. 길어진 수명, 빨라진 은퇴로 당신의 노년이 그리 머지않았다. 풍요로운 노후생활을 원한다면 앞으로 제시할 노테크 전략에 집중할 것.
 

1. 노후자금은 얼마나 필요한가?

노후자금을 마련하는 과정에서 발생하는 복리는 엄청난 영향력을 행사하기 때문에 노테크는 하루라도 먼저 시작하는 게 유리하다. 장기적으로 준비하면 복리효과는 더욱 커지는 반면 비용부담은 줄어들기 때문. 노후 준비를 위해 과연 얼마의 돈이 필요할까?
 



2인 가족 기준으로 노후생활비는 최소한 130만원 정도는 있어야 최소의 노 후생활이 가능하다. 걱정 없는 노후생활을 하기 위해서는 자신에게 맞는 은퇴자금 규모와 시기를 정하고 그 목표를 달성할 수 있는 계획을 세워야 한다.
 
20대인 경우 수입의 50% 이상을 저축액으로 유지하면서 10% 정도는 노후 자금으로 관리하고, 30대는 자녀교육자금과 노후자금을 각각 20%정도로 배분하는 것이 좋다. 일반적으로 노년에는 은퇴직전 생활비의 70% 정도가 소요되므로 이를 위해 최소 10년 이상의 준비기간이 확보되어야 한다.
 
40대는 노후자금을 확보할 수 있는 마지막 세대이기 때문에 노후 준비의 비중을 대폭 늘리고 이 시기에 집중적으로 노후자금을 마련하도록 한다. 특히 중년시기에 자녀들의 교육과 결혼, 주택마련 등으로 자신의 은퇴 준비를 허술하게 한다면 은퇴 후 자신의 경제적 빈곤이 자녀에게도 커다란 짐이 된다.


2. 보장성 보험으로 뜻밖의 사고 대비

노후 자금으로 수십억을 준비했다하더라도 불치병이나 큰 질병에 걸린다면 어쩔 수없이 노후자금에 손 델 수밖에 없다. 보장성보험에 가입할 때는 만기를 80세 정도로 가급적 길게 잡는 것이 좋은데, 만약 60세 정도로 이르게 해두면 만기 후 다시 보험에 재가입해야 하고, 이 후 지불해야 할 월 불입액은 젊을 때보다 훨씬 많이 들어가게 된다.

3. 노후를 위한 연금보험은 필수

노후자금으로 아직까지 연금 상품 만 한 게 없다. 특히 국민연금, 개인연금(변액보험), 퇴직연금 이 세 가지를 적절한 비중에 맞춰 준비한다면 안정적인 노후설계가 가능하다.
 
하지만 지나치게 안정 성향의 연금 상품에만 투자했을 경우 물가 상승률을 따라가지 못해 노후에 지급되는 연금액이 충분하지 못할수도 있으므로 적립식 펀드 등의 상품에도 투자를 하는 것이 좋다. 특히 각보험사들은 연금자산을 전문적으로 분석해 물가인상에 따른 미래연금가치와은퇴시점에 확보해야 할 연금액에 관한 상담을 제공하고 있다.
 
변액연금이나 변액유니버셜은 수익률이 낮은 상태에서 중도해지 할 경우 원금손실과 각종 비용차감으로 투자자에게 불리하게 작용하기도 하지만 노후 전까지 꾸준히 적립을 해 퇴직 후 수익률이 높을 경우에는 높은 금리와 원금까지 돌려받을수 있다.

특히 변액연금의 경우 물가상승률보다 수익률이 높아 자산이 줄어드는 것을 막을 수 있고 가입시기가 10년 정도 빠르거나 늦어짐에 따라 복리효과의 차이가 크기 때문에 지금이라도 빨리 가입하는 게 유리하다.

4. 부동산 올인은 금물

내 집 마련을 위한 투자이외에 환금성을 바라는 부동산 투자는 자제하는 것이 좋다. 출산율 저하에 따른 인구역전 현상으로 부동산 버블현상이 해소 될것이라는 전망이 지배적인 시점일 뿐만 아니라 담보대출을 갚지 못해 부동산을 하나 둘 씩 처분하는 사람들이 늘어나는 현실이다.

자료제공 우리은행 강남 PB센터 김해식 팀장(02 508 3456) 


 

미디어웨프 & 월간웨딩21   e편집팀(webmaster@wef.co.kr)

 

야후여성에 난 기사입니다.

http://wedding.woman.yahoo.co.kr/weddinginfo/index.asp?BBS=10137&MODE=VIEW&CurrentPage=30&uSearchID=&uSearchText=&IDX=54741

DTI규제에 따른 역발상 투자전략

2009.09.22 14:34 | 경제.재테크 | 로닌

http://kr.blog.yahoo.com/mercenary04/384 주소복사

출처 : 꿈을실현하는사람들(http://cafe.daum.net/dreamtru)


DTI규제에 따른 역발상 투자전략

 

작성일 : 2009-09-10

 

출범한지 2년도 안된 MB정부가 급등하는 집값에 놀라 다시 규제정책을 펴고 있습니다. 한쪽에선 4대강 살리기, 보금자리주택 등 개발 및 공급 드라이브를 구사하는 한편 수도권 집값을 안정시키기 위해 주택담보대출 규제 카드를 꺼내들었습니다. 주택공급은 늘리면서 수요는 억제하는 이명박정부의 모순어법은 변함없이 계속되고 있습니다.


이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 이명박정부의 주택담보대출  DTI(총부채상환비율)규제에 따른 역발상 투자전략을 정리해봤습니다.


DTI규제 효과는?


DTI규제는 단기적으로 약효가 빠른 처방입니다. 하지만 효과가 빠른 만큼 부작용도 큽니다. 대표적인 부작용은 주택시장을 왜곡시키고 부익부 빈익빈 즉 소득 불평등을 악화시킨다는 것입니다.


규제정책은 반드시 일정 시간이 흐르면 시장의 역습을 받게 됩니다. 이는 가까운 참여정부에서 입증된 사실입니다.


과거 참여정부는 2006년 3.30대책에서 투기지역 내 6억원 이상 주택 구입때 주택담보인정비율(LTV)을 40%로, 6억원 이상 고가주택 분양권 구입때는 DTI를 40% 이내로 제한했습니다. 이어 2006년 11.15대책과 2007년 1.11대책을 통해 주택대출을 1건으로 제한하고 거의 모든 아파트에 DTI를 40∼60%로 규제를 강화했습니다.


하지만 이 같은 수요억제정책은 주택 거래시장을 마비시켰고 분양시장에서도 무주택 실수요자들의 내집마련 기회를 가로막았습니다.


이로 인해 구매력 있는 중산층 실수요자들은 6억∼10억원대 주택이 많은 서울 강남권, 과천, 목동 분당 등으로 갈아타지 못했으며 매수세가 사라지자 집값은 하락하고 미분양은 수도권까지 급증하기에 이르렀습니다.


반면 상류층 투자자들은 투자처로 규제가 집중된 강남권을 일시유예하고 투자비외 대출규제가 적은 강북권 소형아파트와 재개발 재건축 대상 단독주택 빌라 등으로 몰렸습니다.


참여정부가 의도하지는 않았지만 결과적으로 획일적인 대출규제로 저소득층은 수도권 외곽으로 밀려나고 상류층 투자자들은 소형아파트 급등으로 재미를 봤습니다. 투자자들은 이어 이명박 대선 후보자가 당선되자 2008년 초부터 규제완화를 기대하며 강남권 재건축 단지를  급매물 중심으로 선제적 투자를 했습니다. 1년 뒤인 2008년 12월부터 강남 집값은 급등하기 시작했습니다.


주택담보대출 규제정책은 결국 빈대 잡으려다 초가삼간 태운 꼴이 됐습니다.


DTI규제에 따른 순발상 투자전략


2006년 3.30대책에 따른 학습효과에 따라 비강남권 소형아파트나 연립주택 다세대나 도심권 소형 오피스텔에 투자하는 것입니다. 투자금액이 적고 대출규제를 최소화시킬 수 있으니까요. 또는 전세를 안고 1억원 이하 소액으로 투자할 수 잇는 소형아파트에 집중 투자하는 것입니다.


또 이번 DTI규제에서 제외되는 미분양 아파트를 매입하거나 분양시장에서 적극 청약해 대출규제 부담을 최소화해 내집마련 또는 투자를 하는 것입니다. 특히 분양시장에서 경쟁이 치열한 곳보다는 차순위 단지를 노려 당첨확률을 높이는 투자전략을 구사하는 것입니다.  


이밖에 규제 대상이 아닌 지방에서 대도시 랜드마크 또는 블루칩 단지(분양권 또는 재건축 단지, 입주 3년 미만 새 아파트)를 중심으로 적극 투자에 나서는 것입니다.


DTI규제에 따른 역발상 투자전략


역대정부 집값 ‘4년차 징크스’라는 말이 있습니다. 출범 초기 집값 안정을 최우선시하는 부동산정책으로 인해 집권 3년차까지는 집값이 안정되지만 주택공급 감소 후유증이 나타나는  집권 4년차에는 급등한다는 것입니다.


물론 이번 이명박정부는 참여정부의 고강도 규제 후유증으로 집권 초기에 규제완화 카드를 꺼낼 수밖에 없어 집권 2년차인 2009년에 집값이 많이 오르긴 했지만 말입니다. 하지만 1990년대 이후 부동산 규제정책은 주택공급을 감소시켜 집권 4년차 이후 수요가 많은 강남권을 시작으로 집값이 급등하는 부작용을 낳았습니다.


MB정부는 참여정부와 달리 집권 초기부터 뉴타운 보금자리주택을 중심으로 공급드라이브정책을 펼치고 있지만 재건축 규제가 계속되면서 서울에선 2009년부터 공급부족에 따른 부작용(집값 상승)이 가시화되고 있습니다.


어디까지나 예상이지만 대출규제는 길어야 3년이라고 생각합니다. 즉 2011년 전후 대출규제는 다시 완화될 것입니다. 완화되고 집값이 오르면 또 강화되겠지요. 집값 최대 변수인 금리인상이 남아있지만 길게 보면 금리도 결국 오르다 내리다 하는 것이니까 너무 신경쓸 필요는 없다고 생각합니다.


부동산 투자가치에 있어 악재도, 호재도 수급보다는 후순위입니다. 저라면 지금과 같은 대출규제 시기를, 즉 매수자 우위 타이밍을 최대한 활용해 강남권 재건축 단지나 한남동 일대 뉴타운 지분을 매입할 것입니다. 대출규제가 심하고 가격 역시 비싸지만 수요가 넘치는 곳을 적극적으로 매입할 것입니다.


문제는 대출규제가 아니라 급매물이 없다는 것이지요. 하지만 지금부터 인내심을 갖고 1년을 기다리면 조바심을 이기지 못한 소유자의 급매물이 나올 것입니다. 기회는 준비된 사람의 것이라는 말이 있듯이 지금부터 투자 대상, 자금, 적정가, 매입시기 등을 철저히 준비하고 기다리면 최적의 매수 기회를 잡을 수 있습니다.


부족한 자금은 제2금융권에서 대출을 받더라도 말입니다. 제2금융권마저 대출규제를 한다면 궁즉통(窮卽通)이라고, 찾아보면 방법이 있을 것입니다.

[자료제공: 닥터아파트]

 

 

야후부동산 기사입니다.

http://drapt.realestate.yahoo.co.kr/knowNew/index.htm?uid=578&page_name=rich_note_view&menu_key=9&view_count=15&sort_key=&part_key=&start=0&field=&s_que=

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