= 08년 중반에서 본 내일의 부동산 전망을 본인의 경험으로 게재 합니다. =

1) 08년 6월 현재의 부동산 시장의 상황

-A. 아파트 : 07년 중반의 시세보다 말시점에선 가격의 상승(회복)[예, 24평형 500만원 정도  상승]을 하다 08년은 보합상태임.

-B. 재건축/재개발 관련 주택 : 분양가 상한제와 미분양의 여파로 추진중 또는 예정된 사업의 보류내지 포기로 보합임, 간간이 호가 이하의 매물이 나옴.

-C. 시내 나대지 등 토지 : 재개발, 원룸의 붐으로 1년여 기간동안 100~300퍼센트의 가격 상승하다가 08년 3월 경부터는 상승 추세는 사라진 상태.

-D. 외곽,근교 농지 등의 토지 : 위치 등의 선호도가 있는 경주 진현동/하동/동동, 언양 직동/지내, 상북 향산/궁근정 등의 전원주택지 삼남면 교동구획지구 등은
꾸준한 가격 상승을 보임. 이외의 농지 등은 2003~4년 최고점 대비 30~40% 정도의 가격이 떨어진 곳도 허다함. 가격 하락의 주요인은 투기적인 추격매수에 의한 가격의 거품과 2007년 부터 실가제도 및 60% 양도세중과 대상[비사업용 나대지,부재지주농지, 산,목장용지,잡종지] 때문이다.

2) 부동산  가격상승 및 하락에 영향을 미치는 주요인들

A. 인구의 증감. 소득의 증감. 지역/국가 경제의 성장 또는 쇄퇘. 물가의 상승/하락(인플레이션/디플레이션)

3) 부동산 시장에 가격상승 및 하락에 영향의 대원칙

A. 수요/공급의 법칙이다.

4) 향후 부동산 가격에 미칠 굴직한 변수들(사건들)
 
A. 2009년 3월 5,10만원 화폐 발행 확정
- 동서고금을 막논하고 고액원 화폐 발행 및 디노미네이션(환에서 원 돈의 단위를 바 꾸면서 10배로 가치를 부여하여것: 즉 10환 =>1원)시에는
  물가의 상승이 극심함

B. 양도세법 위헌 헌법 소원 예정
- "물가 상승 또는 돈의 가치를 인정하는 않은 양도세 과세는 위헌이다" 당건은 현재  청구되어 조만간  위헌으로 결정될 확률이 많다. 헌법재판소에서 위헌결정시
현행 양도소득세법의 손질은 불가피하다.(예, 10년 전에 1억 토지를 매수했다면 현재[매도 시점]의 돈가치는 3억 정도를 매수 가격으로 인정한다는 내용, 연간 물가상승율 등의 어떠한 기준을 적용하여 산정함)
  
C. 경기 부양책 예상
- "경제 살린다" 는 말에 이명박 정부가 탄생했다. 작금의 상황은 국제곡물/원자재/오일가격의 연일 상승, 미국의프라임모기론 부실 지속으로 수출해서 먹고 살아야 하는 대한민국은 사면초가의 수렁으로 수렁으로... 철학없는 정부에 불운까지 겹쳐 앞이 보이지 않는 형국이다, 국제무역은 정부의 손이 아닌 기업의 몪이고 국내 경기 부양책으로 귀결되며 경기에 가장 민감한 건설부문에 첫번째로 손쓴다고 봐야할 것이다.
간단히 요약하면 "돈풀고[기준금리 낮추고 지불준비율 낮춘다], 땅푼다.[양도소득세/취등록세/보유세줄이고, 이용제한 완화]"는 예기 입니다.


5) 시장바구니, 주유소 등 에서 실감하는 물가 상승 그리고 금리인하가 눈에 보이는데 자신의 자산가치를 유지 또는 올릴수 있는 방법은 현물을 많이 보유하는 방법입니다.

A. 금융자산 : 기준금리인하로 예금금리 하락, 국제수지 국내경제 불황으로 주식/펀드인들 앞날이 보이지 않습니다. 일부 원자재 펀드 운용도 있지만 예외일 수 없습니다.

B. 금 : 원자재,곡물 등은 일반인이 직접 보유하기란 불가하고 금을 보유하는
방법이 유일한데 이미 국제 금값이 금값이 되어 있어 향후 몇년간은 재미없어 보이내요.

C. 부동산 : 최근 많이 오른 부동산 또는 입주 예정이 많은 주거 부동산을 제외한 나머지 부동산은 유망하다고 봅니다.
 

6) 서론은 줄이고 향후 부동산별 가격[Price](가치:Value와 상당한 괴리가 있음)을  전망해 봅시다.

-  빠른 경제 성장, 급속히 인구 증가하는 개도국에서 선진국으로 진입 단계인 대한민국에서 일확천금이란 말은 적용되지 않음을 인식하시고 개발(Project)은 사전에 공청회 등을 거치므로 여러분 귀에 들리는 정보는 정보가 아니므로 기획부동산 등의 감언이설과 자신의 과욕에 조심하십시요.
 
A. 주거 부문 : 3년 전에 부동산 붐으로 아파트를 많이 분양했고 입주 시점이라 가격이 보합내지는 하락하고 있습니다. 또한 2년 전부터 각종 규제(주택거래신도제/주택투지지역/주택과열지역) 등으로 분양이 원활이 이루어지지 않았습니다.
즉, 1년 후부터는 주거 공간이 부족하고 원자재 등 각 물가상성율이 감안된 분양가격은 상승할 것입니다. 참고로 (1)주택 수요의 꾸준한 증가는 지속됩니다 이유인즉 자녀결혼에 의한 세대분리, 생존연령 상승, 가구당 평균 거주인원 감소[예, 일본은 1주택에 1.9명, 한국은 1주택에 2.8명 거주합니다. 일본을 따라간다면 한국은 30% 이상 주택을 더 지워야 합니다.]. (2)재건축/재개발에 의한 주택수의 증가는 얼마되지 않습니다[2000세대 허물고 2500세대 정도 새로 짖습니다].
매수 시점은 여러분이 알아서 판단하시고....
 
B. 토지 부문 : 앞에서 언급했듯이 시내 나대지 등은 너무올랐습니다.
5~6년 보합이던 시내 땅값이 한방에 상승했지요.
역으로 생각하면 향후 5~6년은 기대하지 말라는 예기 입니다. 참고로 부동산 사이클은 15년에서 10년으로 최근에는 더짧아지고 있지요.

외곽지 토지는 "부익부빈익빈" 말처럼 옥석을 구분하는 과정입니다.
쓸모있는 땅은 꾸준히 상승했고 지금도 상승중입니다. 나머지 땅은 고점대비 보합 또는 30~40% 하락한 땅도 허다한 상황이며 2~3년 동안 거래도 원활하지 않습니다.

돈에는 눈이 있다고 합니다, 또한 돈은 여기 저기 몰려 다닙니다, 주식/펀드/적금/아파트/ 상가/나대지/농지 등 등
다음 차례는 ???

시점과 물건 선택은 여러분의 몪이고 도움은 드릴수 있지만 되지 꿈까지 안겨드릴 수
없습니다.
                       www.ulsanland.net 

                           =           끝          = 

사김씨가 물러나면 보스정치/지역정치 청산되리라 굳께 믿었것만....

북에 정일이는 아직 건재하고 영삼이 대중이는 욕심이 남아 나발질이고 종필이는 50년 간생질하다

이제 지쳤나? 아님 회창에게 바톤 넘겼나? 지역정당=지역감정 없에자는 국민의 열망을 뒤집고

홍준표 말데로 " 아들(이명박) 장가가려는데 애비(이회창)가 장가간다고 나선 꼴이다."

지난 대선에 분탕질하고 이번엔 충청도당 만들어 지역감정 부추기고 몇몇 개자식들 욕심땜에

정치판을 30년 후퇴시킨 놈들 국립 현충원에 갔단다. 현충원까지 모욕하는가?

18대 국개 선거야 말로 정치판의 시팔사건이다. 이념을 바탕으로 정책을 호소하는 정당은 몰락하고

친보지연대니, 후진당이니 질병이 창궐했다. 정치인 욕하면 찍어준 국민을 십는꼴이니 3류정치,

3류 국민의식이 한탄스럽구나................

태안 기름유출로 서해어민을 비롯하여 관련 자영업자들의 걱정은 불안을 넘어 공포을
느낀다고 한다. 뜻을 함께하는 많은 이, 어린이 고사리손에서 부터 늙은 어민의 성난 손으로
걱정이 다소 해결기미를 보인다고 한다. [피노키오는 도움주지 못해 미안/죄송/부끄러웁다]

태안 해변에 온 국민의 정성이 몇 주간 솓아지고 있다. 그러나 사고 책임자인
삼성중공업은 무엇을 하였는가? 노대통령은 언론에 떠밀려 간 느낌이구요.
언론의 보호 아래 죄인 이건희는 묵묵부답이다, 마치 딴 나라 사람이다.

특검준비하는라 바쁜지? 아님 이 당선자를 구세군으로 철석 같이 믿고 있는지?

정몽구회장 1조 기부하고 용서를 빌고 넘어 갔다. 삼성의 죄질을 볼때 20조 이상을 기부하고
대국민에 사과하고 재도약의 반환점의 계기를 삼아야할 것이다.

김변호사가 언급한 여러 기관,정치권 상부상조하며 황제처럼 수십년간 지내왔다,
세상이 변하고 있음을 이건희만 모르는 같다, 이학수 등의 측근들로 마찬가지다.
김변호사가 나오고 언론에 보도되고 특검이 통과되고 국민은 분노하고 있는데 한심하다.

삼성이 니것이 아니라 주주들의 소유다, 이런 주인/측근이 물러가면 삼성의 신인도와 성장은
가속도가 붙을 것이다.

삼면이 바다며, 작은 땅, 산이 70%, 계절별 격심한 강우차이, 내륙과 해안의 큰 고도차 등
우리 한반도에 운하가 필요할까요?
농수/식수를 대비해 강원도 홍천,횡성에 떔하나 건설하는 것을 두고 찬반 논쟁이
떠거웠고 10수년간 결론을 못내는 이런 형국에 시화호 수십개를 한반도 전역에 만든다니
어이가 없네요. 득실은 충분히 고려가 되었는지? 수십조 나라돈 퍼붓고 이득은 하나도 생각하기
어려운데, 여러분은 금세 떠오르는 이득이 있는지요?
단지 현재 건설경기 살린다는 이유라면 미래 국가의 재앙임이 명약관화인데 국민의 여론 수렴도
없이 밀어 붙이려는 당선자 및 측근의 우매함을 이해하기 어렵다.

이 당선자의 공약중 교육 정책을 보면 특목고 많이 만들어 특목고 천지/천국을 만들자는 것이다.
지금도 특목고 때문에 공부 좀한다는 애들은 학원/ 과외수업에 발광하는 이 지경에
특목고가 300개 생기면 공부 좀한다는 애들이며 쌍말로 개나소나 지랄발광하는 결과가 그들의 눈에는 보이는지? 부자들을 위해 눈감는지?

대다수 특목고가 좋은[?] 대학가기 특목이지 특목이 있나요? 있는 특목고나 새운 목적에 합당한
방향으로 바르게 운영되도록 지도력을 보여 주시지요.

교실이 침실된 작금의 상황은 우리 모두 책임이 있다. 또한 잘못된 현실을 바로잡아야 하는 것
역시 우리 모두의 책임이며 사회 지도층은 앞장서서 현실을 타개해야 함이 마땅하다.
침실이된 공교육을 치유함이 교육정책의 최우선 과제일 텐데 !!!

사교육를 부추키는 교육 자율 정책[일명 무한 경쟁 체재 : 부모 빈부격차가 교육 현장에 어두운
그림자]과 대운하 발상은 심히 걱정이 됩니다.

재고 또 재고가 있기를 바라며 정동영의 북방경제영토 확장 정책의 수용, 현 정부의 삼불정책의
근간을 유지하면서 사교육 근절 방법을 모색해야 함이 옳지요.

세금은 꼬박꼬박내는데 공교육은 침실이되고 사교육비에 아우성인 대한민국 보통 가장의 소리에
조금이라도 귀 기울여 주시길 바람니다.

이대로 가다간 나쁜 교육에 아이들도 죽고 노후준비 못해 어른들도 죽습니다, 다 죽습니다.

부모의 경제력과 자녀 학업 성적의 상관 관계가 비례한다는 내용을 자주 접하게 된다.
돈으로 해결안되는 일이 거의 없으니 겉으로 보기엔 맞는 말이다.

내가 보기엔 황금만능을 부추키고 빈곤한 가정을 경시하는 반사회적인 연구 논문이다,
이런 내용이 대학교수가 연구하고 발표한 논문이라니 참으로 기막힌 노릇이다.

연구의 방향이 부모의 지능(능력)과 자녀 학업성적의 상관 관계를 연구하였다면
그 방향은 수긍이 가지만 돈과 결부시키는 방향이며 표본조사 몇개와 수치 노름으로
우민한 국민에게 사기를 치다니 가소로울뿐....

우리 사회는 60년대에 80년때까지 급격한 공업 산업화의 결과로 외형적으로 도시의 인구 급증
역으로 농수산업 종사자의 급격한 감소를 가져왔고 질(?)적인 면에서 보면
도농 구분없이 공부좀하는 사람은 모두 도시로 갔고 능력과 운이 좀 따른 사람들은
소위 출세했다. 이미 한세대의 능력을 시험받아 왔고 도시 미나리강에서 또는 개천에서
용이 많이 나왔다, 공업화 1세대들은 도시에 터잡고 막내 자녀를 출가할 나이다.

뒤돌아 스스로 생각해 보자! 초중을 거쳐 고등학교에서 돈이 성적을 좌우하는지? 머리가 성적을
좌우하는지?

누구누구 집 아이들은 공부잘하고 누구누구 집 아이는 공부는 힘들고 경험하거나 보아왔지
않았습니까?

소주잔으로 맥주잔을 만들 수 있습니까? 손대면 산산조각나는 맥주잔은
공들여 만들 수 있겠죠?

콩심은데 콩나고 팥심은데 팥나죠, 용이 용 낳고 뱀이 뱀낳습니다.

대다수 개천에서 용된 사람들은 낮에는 농사일 돕고 밤에 공부해서 이룬 성과입니다.
그리고 보리고개를 넘어보고 굶주림의 스라림을 느끼면서 책살 돈이 없어 가슴아파한
세대였습니다.

요즘 학생들은 사치품 사려고 알바하지 학비 별려구 알바합니까?
극소수 일부는 학비, 부모일을 도모하기도 합니다만...

남는 시간에 넘치는 정보에 부모의 물심양면 도움에...
학업에 지장이 있는 가정은 과연 몇%일까요?

한때는 모자라서 문제였고 지금은 흘러 넘쳐 문제입니다.
부족함이 없이 살아온 자녀가 치열한 사회(성인) 경쟁에서 감당할 수 있겠습니까?

폐룬아의 80%는 넘치는 가정에서 20%는 너무나 험악한 가정에서 양산됩니다.
무조건 준다고 좋은 것은 아니요, 물준다고 무한정 성장하지도 않습니다.

적당한 퇴비가 좋은 수확이 보장되지만 조금만 넘어도 웃자라 슬어지거나
열매를 맺지 못함을 우리들은 알잖아요.