= 08년 중반에서 본 내일의 부동산 전망을 본인의 경험으로 게재 합니다. =

1) 08년 6월 현재의 부동산 시장의 상황

-A. 아파트 : 07년 중반의 시세보다 말시점에선 가격의 상승(회복)[예, 24평형 500만원 정도  상승]을 하다 08년은 보합상태임.

-B. 재건축/재개발 관련 주택 : 분양가 상한제와 미분양의 여파로 추진중 또는 예정된 사업의 보류내지 포기로 보합임, 간간이 호가 이하의 매물이 나옴.

-C. 시내 나대지 등 토지 : 재개발, 원룸의 붐으로 1년여 기간동안 100~300퍼센트의 가격 상승하다가 08년 3월 경부터는 상승 추세는 사라진 상태.

-D. 외곽,근교 농지 등의 토지 : 위치 등의 선호도가 있는 경주 진현동/하동/동동, 언양 직동/지내, 상북 향산/궁근정 등의 전원주택지 삼남면 교동구획지구 등은
꾸준한 가격 상승을 보임. 이외의 농지 등은 2003~4년 최고점 대비 30~40% 정도의 가격이 떨어진 곳도 허다함. 가격 하락의 주요인은 투기적인 추격매수에 의한 가격의 거품과 2007년 부터 실가제도 및 60% 양도세중과 대상[비사업용 나대지,부재지주농지, 산,목장용지,잡종지] 때문이다.

2) 부동산  가격상승 및 하락에 영향을 미치는 주요인들

A. 인구의 증감. 소득의 증감. 지역/국가 경제의 성장 또는 쇄퇘. 물가의 상승/하락(인플레이션/디플레이션)

3) 부동산 시장에 가격상승 및 하락에 영향의 대원칙

A. 수요/공급의 법칙이다.

4) 향후 부동산 가격에 미칠 굴직한 변수들(사건들)
 
A. 2009년 3월 5,10만원 화폐 발행 확정
- 동서고금을 막논하고 고액원 화폐 발행 및 디노미네이션(환에서 원 돈의 단위를 바 꾸면서 10배로 가치를 부여하여것: 즉 10환 =>1원)시에는
  물가의 상승이 극심함

B. 양도세법 위헌 헌법 소원 예정
- "물가 상승 또는 돈의 가치를 인정하는 않은 양도세 과세는 위헌이다" 당건은 현재  청구되어 조만간  위헌으로 결정될 확률이 많다. 헌법재판소에서 위헌결정시
현행 양도소득세법의 손질은 불가피하다.(예, 10년 전에 1억 토지를 매수했다면 현재[매도 시점]의 돈가치는 3억 정도를 매수 가격으로 인정한다는 내용, 연간 물가상승율 등의 어떠한 기준을 적용하여 산정함)
  
C. 경기 부양책 예상
- "경제 살린다" 는 말에 이명박 정부가 탄생했다. 작금의 상황은 국제곡물/원자재/오일가격의 연일 상승, 미국의프라임모기론 부실 지속으로 수출해서 먹고 살아야 하는 대한민국은 사면초가의 수렁으로 수렁으로... 철학없는 정부에 불운까지 겹쳐 앞이 보이지 않는 형국이다, 국제무역은 정부의 손이 아닌 기업의 몪이고 국내 경기 부양책으로 귀결되며 경기에 가장 민감한 건설부문에 첫번째로 손쓴다고 봐야할 것이다.
간단히 요약하면 "돈풀고[기준금리 낮추고 지불준비율 낮춘다], 땅푼다.[양도소득세/취등록세/보유세줄이고, 이용제한 완화]"는 예기 입니다.


5) 시장바구니, 주유소 등 에서 실감하는 물가 상승 그리고 금리인하가 눈에 보이는데 자신의 자산가치를 유지 또는 올릴수 있는 방법은 현물을 많이 보유하는 방법입니다.

A. 금융자산 : 기준금리인하로 예금금리 하락, 국제수지 국내경제 불황으로 주식/펀드인들 앞날이 보이지 않습니다. 일부 원자재 펀드 운용도 있지만 예외일 수 없습니다.

B. 금 : 원자재,곡물 등은 일반인이 직접 보유하기란 불가하고 금을 보유하는
방법이 유일한데 이미 국제 금값이 금값이 되어 있어 향후 몇년간은 재미없어 보이내요.

C. 부동산 : 최근 많이 오른 부동산 또는 입주 예정이 많은 주거 부동산을 제외한 나머지 부동산은 유망하다고 봅니다.
 

6) 서론은 줄이고 향후 부동산별 가격[Price](가치:Value와 상당한 괴리가 있음)을  전망해 봅시다.

-  빠른 경제 성장, 급속히 인구 증가하는 개도국에서 선진국으로 진입 단계인 대한민국에서 일확천금이란 말은 적용되지 않음을 인식하시고 개발(Project)은 사전에 공청회 등을 거치므로 여러분 귀에 들리는 정보는 정보가 아니므로 기획부동산 등의 감언이설과 자신의 과욕에 조심하십시요.
 
A. 주거 부문 : 3년 전에 부동산 붐으로 아파트를 많이 분양했고 입주 시점이라 가격이 보합내지는 하락하고 있습니다. 또한 2년 전부터 각종 규제(주택거래신도제/주택투지지역/주택과열지역) 등으로 분양이 원활이 이루어지지 않았습니다.
즉, 1년 후부터는 주거 공간이 부족하고 원자재 등 각 물가상성율이 감안된 분양가격은 상승할 것입니다. 참고로 (1)주택 수요의 꾸준한 증가는 지속됩니다 이유인즉 자녀결혼에 의한 세대분리, 생존연령 상승, 가구당 평균 거주인원 감소[예, 일본은 1주택에 1.9명, 한국은 1주택에 2.8명 거주합니다. 일본을 따라간다면 한국은 30% 이상 주택을 더 지워야 합니다.]. (2)재건축/재개발에 의한 주택수의 증가는 얼마되지 않습니다[2000세대 허물고 2500세대 정도 새로 짖습니다].
매수 시점은 여러분이 알아서 판단하시고....
 
B. 토지 부문 : 앞에서 언급했듯이 시내 나대지 등은 너무올랐습니다.
5~6년 보합이던 시내 땅값이 한방에 상승했지요.
역으로 생각하면 향후 5~6년은 기대하지 말라는 예기 입니다. 참고로 부동산 사이클은 15년에서 10년으로 최근에는 더짧아지고 있지요.

외곽지 토지는 "부익부빈익빈" 말처럼 옥석을 구분하는 과정입니다.
쓸모있는 땅은 꾸준히 상승했고 지금도 상승중입니다. 나머지 땅은 고점대비 보합 또는 30~40% 하락한 땅도 허다한 상황이며 2~3년 동안 거래도 원활하지 않습니다.

돈에는 눈이 있다고 합니다, 또한 돈은 여기 저기 몰려 다닙니다, 주식/펀드/적금/아파트/ 상가/나대지/농지 등 등
다음 차례는 ???

시점과 물건 선택은 여러분의 몪이고 도움은 드릴수 있지만 되지 꿈까지 안겨드릴 수
없습니다.
                       www.ulsanland.net 

                           =           끝          =