대한주택공사가 판교신도시에 첫 선보인 '10년 중대형 공공임대'의 샘플하우스가 6일 공개됐다.

분당 주택전시관에서 버스를 타고 판교 내 각 단지별로 샘플하우스를 둘러봐야 한다는 번거러움에도 불구하고 아침 일찍부터 방문객들의 발길이 이어졌다.

무주택세대주가 청약 대상인 만큼 실수요자들의 관심이 높다는 얘기다.

버스는 주택전시관에서 20분 간격으로 출발하며 샘플하우스 4곳 모두 보려면 2시간 이상의 시간이 소요된다. 개인적으로 방문하면 출입이 통제된다.

이번에 공급되는 '10년 중대형 공공임대'는 동판교(A21-2·A26-1블록)와 서판교(A6-1·A14-1블록)에서 각각 2개 블록씩 총 4개 단지에서 2068가구가 공급된다.

샘플하우스는 각 단지별로 1개 주택형씩, 총 4개의 주택형이 방문객을 맞이했다.

▲21-2블록 전용 101㎡ 내부
A21-2블록에는 전용 101㎡ 주택형이 공개됐는데 현관에 들어서자 고급스러운 천연 무늬목이 눈에 띈다. 길다란 복도를 따라 들어선 거실은 밝고 화사한 분위기를 전한다.

거실은 2면개방된 창으로 설계돼 조망은 물론 통풍과 채광까지 고려했고 주방과 연결돼 더욱 넓은 공간을 연출했다. 입주는 오는 12월 예정이다.

대림산업이 시공한 A26-1블록에는 전용 117㎡형이 샘플하우스로 마련됐다. 4베이 신평면으로 주방을 비롯한 모든 방의 수납공간이 넉넉하다는게 특징이다.

확장형 중심 평면으로 안방을 제외한 전발코니가 확장됐다. 오는 9월 입주예정이다.

A6-1블록은 아파트 높이가 35층에 달해 멀리서도 눈에 들어온다. 샘플하우스는 전용 115㎡형이 마련됐다. 4베이 남향위주 단지배치와 함께 가변형 평면설계를 택했다.

초고층 아파트답게 창문 너머로는 남서울CC가 한 눈에 들어온다. 특히 이 단지는 백운산, 운중천으로 둘러싸여 쾌적한 자연환경을 자랑한다. 내년 7월 입주예정이다.

현대건설이 시공한 A14-1블록은 전용 118㎡형이 방문객을 맞이했다. 거실 아트월 중앙은 패턴가죽을 사용했고 그 양끝을 천연대리석으로 마무리해 고풍스러운 분위기를 연출했다.

주방에는 다용도로 사용 가능한 아일랜드장을 마련했다. 주방상판에는 천연화강석을 사용해 고급스러움은 물론 기능성도 겸비했다. 입주는 오는 5월로 4개 단지 중 가장 빠르다.

▲14-1블록 전용118㎡ 내부
4개 단지 전 주택형의 발코니는 안방을 제외하고 모두 확장형으로 시공되며 옵션이 전혀 없다는게 특징이다.

임대료는 전용 101㎡형이 보증금 1억7150만원에 월 임대료 65만원, 전용 118㎡형은 보증금 1억8971만원에 월 임대료 71만원 선이다.

샘플하우스를 둘러 본 사람들은 대체적으로 입지나 평면설계에 대해서는 만족하는 반응이다. 다만 집값이 조금 부담스럽다는 의견이 많았다.

남양주에서 왔다는 한 방문객은 "대형 건설사들이 분양할때와 비교해 마감재나 평면이 절대 뒤지지 않는다"면서도 "이 곳에 살고 싶은 마음은 굴뚝 같은데 임대료가 주변 시세에 비해 조금 비싼거 같다"고 말했다.

또 다른 방문객은 "기반시설이 부족하다는거 말고는 모든게 마음에 든다"며 "특히 주부들은 매월 월세를 따로 내야한다는게 부담이 된다. 차라리 올 전세로 얻을 수 있는 방법이 있으면 좋겠다"고 말했다.

주택가격 약세가 심해지는 상황이어서 공공임대를 감안할때 분양가에 대한 매력이 크지 않다는 것이다.

이에 대해 박병철 주공 경기지역본부 주택공급2팀장은 "이번에 공급되는 물량은 판교 내 민간임대 보다 최고 50% 가까이 저렴하다"며 "기반시설이 모두 갖춰지면 전국 어느 단지에도 뒤지지 않는 명품 단지가 될 것"이라고 자신감을 내비쳤다.

청약접수는 오는 10일 3자녀 특별공급을 시작으로 16~19일까지 순위별로 실시된다.

당첨자 발표는 3월 3일(특별공급 2월 12일), 계약체결은 3월 23~27일까지 5일간 진행된다.

분당 주택전시관에는 분양상담과 단지별 모형도가 마련돼 있으며 각 샘플하우스는 오는 10일까지만 일반에 공개된다.

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판교 10년 공공임대 "전세보다 비싸네"
중대형 임대료 주변 전셋값보다 24% 높아
"현재 시장상황 반영하지 못한다" 지적 일어
10일부터 청약 시작… 분양 성공여부 관심

판교신도시에서 오는 10일부터 청약에 들어가는 10년 공공임대 아파트의 임대가격이 주변 시세를 웃돌아 시장 상황을 반영하지 못하고 있는 것으로 지적됐다. 계약자들은 10년 이후 분양 전환 우선권을 가지게 되지만 2,000여가구라는 대규모 물량인데다 현재 주변(분당) 중대형 아파트의 시세와 판교신도시의 중소형 아파트 전세값보다 비싼 임대료로 청약률이 얼마나 될지 관심이 집중된다.

◇10일부터 2,068가구 공급=1일 대한주택공사는 10일 임대주택 접수를 시작하는 2,068가구의 중대형 공공임대 아파트 임대가격을 발표했다. 이번에 공개한 가격에 따르면 전용면적 101㎡형(공급면적 125㎡형)의 임대보증금은 1억7,150만원, 월 임대료는 65만원이다. 또 전용 118㎡형(공급면적 145㎡형)은 보증금이 1억8,971만원, 월 임대료는 71만원이다.

이는 판교신도시의 전세가격과 비교할 때 28%가량 비싼 수준이다. 동판교의 33평형의 전세가격은 현재 1억6,000만원이며 서판교의 33평형은 현재 1억3,000만원에도 매물이 나와 있기 때문이다. 판교신도시 인근의 한 중개사는 "월세 10만원은 전세보증금 1,000만원으로 환산해 거래가 성사된다"며 "1억7,150만원의 보증금에 65만원의 월 임대료는 2억3,650만원의 전세와 동일한 수준"이라고 평가했다. 결국 판교 임대 아파트의 평당 전세가격(전용면적 101㎡형)은 622만원이며 시장에 나온 전세매물은 484만원 수준이다.

현재 시세를 감안하면 판교의 10년 공공임대 주택 중 A14-1블록과 A6-1블록 등 서판교의 임대주택 가격은 동판교에 비해 더욱 비싸진다.

◇분양 성공할까=대한주택공사는 임대가격이 현 부동산 시장을 반영하지 못한다는 지적에 대해 오히려 저렴한 수준이라고 항변하고 있다. 지난 2006년 3월에 분양한 판교신도시 내의 33평 임대주택 가격이 보증금 1억4,000만원에 월 58만원에 공급된 만큼 중대형으로 이뤄진 이번 공급물량은 합리적이라는 설명이다.

주공의 한 관계자는 "중대형 임대가격은 법령 대신 사업시행자가 자체적으로 정할 수 있도록 규정하고 있지만 2006년에 분양한 임대료 수준과 비슷하게 책정했다"며 "결국 정부의 중소형 임대주택 가이드라인을 준수해 중대형 임대 아파트 가격을 책정했다"고 강조했다.

분양 성공 여부에는 의견이 엇갈린다. 최근 판교에서 분양한 푸르지오그랑블이 높은 경쟁률로 마감됐으며 서울 강남에서 20여분 거리의 교통 편리성과 생활환경이 뛰어나 높은 인기를 끌 것으로 분석됐다.

그러나 푸르지오그랑블의 경우 비교적 2006년 분양물량에 비해 싼 분양가가 메리트로 작용했기 때문으로 사정이 다르고 이번에 나오는 물량은 모두 중대형인데다 현재 부동산 시장이 극심한 침체를 겪고 있어 성공을 장담하기 어렵다는 설명이 더욱 설득력 있게 들린다.

부동산 정보업체의 한 관계자는 "2006년에 분양한 임대 아파트 보증금만 1억4,000만원이지만 현재로서는 얼마든지 33평 아파트를 그 정도 수준에서 구할 수 있다"며 "당분간 판교신도시의 입주 물량이 지속적으로 공급되고 시장이 침체된 점을 감안하면 장기 임대 아파트의 임대료도 시프트(장기전세주택)와 마찬가지로 탄력적으로 책정해야 한다"고 지적했다.

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판교상가 3.3㎡당 5천만~1억 예상  이달부터 공급
 
 
판교신도시 상가 공급 가격이 3.3㎡당 5000만원을 넘을 것이란 분석이 나왔다.

3일 상가정보연구소는 이달부터 공급되는 판교신도시 중심상업용지 내 상가 분양가가 1층 기준으로 3.3㎡당 5000만~1억원 수준으로 예상했다.

2007년 6월에 진행된 중심상업용지 경쟁입찰 당시 3.3㎡당 평균 낙찰가가 6696만원이었기 때문에 일반분양가 역시 5000만원은 넘을 것이란 분석이다.

2층은 1층 분양가의 30% 수준, 3층 이상은 15~25% 수준으로 책정될 것으로 보인다.

근린생활용지와 근린상업용지 내 상가분양 가격도 입지에 따라 공급 가격이 다소 높을 전망이다.

특히 지난해 9월 토지공사가 공급한 35개 필지 입찰에서 첫날 낙찰된 24개 필지 중 근린상업용지 3.3㎡당 최고 낙찰가는 4426만원이었다.

또 근린생활용지 3.3㎡당 최고 낙찰가가 2770만원인 점을 감안하면 1층 기준으로 3.3㎡당 3000만~5000만원 수준일 것으로 전망된다.

아울러 상가정보연구소는 2010년 준공 예정인 판교테크노밸리 내 상가 공급 가격을 3.3㎡당 3000만~4000만원대로 내다봤다.

박대원 상가정보연구소 소장은 "판교신도시 상가는 강남 인접성과 1.43% 수준의 상업업무용지 비율에 따른 희소성이란 장점이 있지만 비교적 높은 분양가와 경기침체 때문에 분양이 어려울 수도 있다"며 "투자자들은 중ㆍ장기적 관점에서 현재 임대 시세를 파악하고 입지 선별에 신중을 기해야 할 것"이라 조언했다.
 

판교상권, 최대 10년 보고 들어가라
 

최근 판교신도시의 마지막 아파트 청약에서 높은 경쟁률을 기록하면서 판교의 상권에 대한 관심도 높아지고 있다.

동판교의 경우 백화점 등이 들어서는 대규모 상업지역이 형성될 계획이다. 또 아파트 단지의 단지내상가나 근린상가의 경우 탄탄한 배후단지가 있어 유망투자처로 분류되고 있다.

최근 부동산 등 실물자산의 가치가 하락하면서 안정적인 유동성 확보에 대한 필요성이 대두되는 것도 상가에 대한 관심을 증폭시키고 있다. 상가가 안정적으로만 운영이 되면 꾸준한 임대수익을 올릴 수 있기 때문이다.

그럼에도 판교신도시의 상가는 넘어야 할 산이 많다. 첫째는 높은 분양가격이다. 과거 상업용지를 낙찰 받을 때 과열경쟁의 여파로 용지분양가가 매우 높았다. 일반 상가분양에서도 당시의 높은 땅값이 반영될 수밖에 없기 때문이다.

둘째는 판교신도시가 형성돼 가는 과정이어서 상권이 안정화할 때까지는 시간이 필요하다는 지적이다. 앞으로 최대 10년까지 내다보기도 한다.

박대원 상가정보연구소장은 "판교신도시 상가는 강남과도 가깝고 상업업무 용지비율이 1.43% 밖에 안 돼 희소성이 커 이목이 집중돼 있다"며 "그러나 다른 지역에 비해 분양가가 높고 최근 경기여건도 불안정해 분양에 걸림돌로 작용할 공산이 크다"고 분석했다.

◇문제는 가격이다

판교신도시의 상가 분양가는 3.3㎡당 최대 1억원이 넘을 수도 있다. 과거 용지를 너무 높은 값에 산 탓이다. 중심상업용지의 경우 땅값이 가장 높은 곳은 3.3㎡당 9000만원을 초과한 곳도 있다. 과거 부동산시장이 최고로 과열된 시점이어서 가능했던 일이다.

지난 2007년 6월 및 8월 총 21개 필지의 중심상업용지를 경쟁 입찰했을 때 3.3㎡당 평균 낙찰가는 6696만원이었다. 당시 최고 낙찰가는 9218만원이나 됐다. 이런 용지 분양가격이 상가 분양가격에 고스란히 포함된다고 가정하면 3.3㎡당 상가 분양가는 5000만~1억원 정도가 될 가능성이 크다.

근린생활용지와 근린상업용지 내 상가분양가격 역시 입지에 따라서는 녹록치 않을 것으로 관측된다. 지난해 9월 토공이 공급했던 35개 필지의 경우 근린상업용지 중 3.3㎡당 최고 낙찰가는 4426만원이었다.

중심상업용지보다는 대체로 낮은 수준에서 공급가격이 형성되겠지만 지역적인 이름값과 앞서 분양된 단지내상가등의 시세가 반영된다고 보면 값이 크게 떨어지지는 않을 것으로 예상된다.

아울러 2010년 준공 예정인 판교 테크노밸리 내 상가 공급가격도 3.3㎡당 3000만~4000만원대로 예상되고 있다.

선종필 상가뉴스레이다 대표는 "최근 경기침체와 투자심리 위축이 심각하다는 점을 고려해 동판교, 서판교 지역 모두 추가적으로 5~10% 정도의 분양가 인하를 진지하게 고려하고 있는 상황"이라며 "판교 내 근린상가의 경우 지상 1층 기준 3.3㎡당 2000만원대 중반의 상가도 출현할 수도 있을 것"이라고 전망했다.

선 대표는 또 "판교 상가들의 분양준비가 물밑에서 한창 진행 중"이라며 "하지만 업체들의 가격산정에 고민이 깊어지고 있고 판교지역의 입주상황전개 등과 맞물려 가격변동성이 커질 수도 있다"고 진단했다.

◇상권 형성은 최대 10년 내다봐야

판교신도시에서 상권이 안정적으로 형성되는 시점은 앞으로 10년 정도는 내다봐야 한다는 것이 전문가들의 의견이다.

우선 상가분양조차 차일피일 미뤄지고 있는 상황이다. 지난해 12월 판교에서 처음으로 상가를 분양하려고 계획했던 업체도 분양일정을 올 2월 이후로 미뤄놓은 상태지만 아직까지도 분양계획을 내놓지 못하고 있다. 부동산경기 하락 및 경기불안이 이유다.

과거 상업용지를 분양받은 업체들은 올 4월까지 잔금을 모두 치르게 된다. 일정대로라면 4월 이후 상가가 대거 분양돼야 한다. 그럼에도 아직까지 구체적인 분양계획을 내놓은 곳은 거의 없다.

박대원 소장은 "동탄신도시는 2007년 1월에 입주했는데 최근까지도 빈 상가들이 많이 있다"며 "후면 상가의 경우에는 활성화하지 못하고 있으며 공실률도 30%를 넘는 것으로 보인다"고 말했다.

박 소장은 또 "분당신도시 역시 상권이 안정적으로 형성되는 데 10년이 걸렸다"며 "신도시의 경우 안정기까지 가려면 10년 이상 봐야 하지 않겠냐"고 덧붙였다.