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새 패러다임 제시한 ‘인권의 대전환’

2009.10.25 01:12 | books | GoodDay

http://kr.blog.yahoo.com/izar201/1595 주소복사

새 패러다임 제시한 ‘인권의 대전환’
권리와 권리가 충돌할 때 다툼이 생긴다. 재개발 분쟁도 그런 경우다. 대체로 “내 뜻대로 처분하겠다”는 집주인의 재산권과 “인간답게 살아보자”는 세입자의 주거권이 부딪쳐 사달이 난다. 공권력이 투입되는 최악의 상황으로 번지기도 한다. 이 경우 공권력은 백이면 백, 집주인 편이다. 시민들은 방관한다. 재산권이야말로 시장경제를 지탱하는 지고의 권리라는 게 그들이 학습해온 상식인 까닭이다. ‘용산’에 대한 집단 침묵의 배후에서 작동하는 것도 바로 이 상식이었다. 소유물에 대한 처분권이 인간다운 삶의 권리에 우선한다는 이 비정한 상식은 대체 어디에 근거하는가.

출간 시기가 더없이 적절하다. 샌드라 프레드먼 옥스퍼드대 교수가 쓴 <인권의 대전환>(교양인)이다. 2008년 영국에서 출간된 직후 “인권이론의 패러다임을 바꿀 만한 책”이라 평가받았다. 책을 옮긴 조효제(사진) 성공회대 교수는 “인권 개념을 재구성해 그동안 부차적·파생적 권리로 간주돼 온 사회·경제적 권리의 중요성을 효과적으로 부각시키고 있다”고 소개한다. 인권을 자유권(시민적·정치적 권리)과 사회권(사회적·경제적 권리)로 구분하면서 앞의 권리에 역사적·논리적 우선권을 둬온 기존의 인권 담론을 해체함으로써 최근 쟁점이 되고 있는 사회적 권리에 관한 논의에 새 지평을 열어준다는 얘기다.

자유권 침범 않는 소극적 국가 넘어
사회·경제 권리 위해 ‘적극 개입’ 주장레드먼 명저…조효제 교수 번역
“용산사건 재판부가 이 책 읽었으면”


글쓴이가 볼 때 인권은 권리 주체인 개인 뿐 아니라, 의무의 주체로서 국가의 역할을 동시에 요청한다. 모든 ‘권리’ 개념은 권리의 주체가 의무의 주체에게 어떤 근거에서 어떤 권리를 요구하는 논리 구조를 지니고 있기 때문이다. 그런데 전통적 인권담론에선 권리 주체인 개인만 강조되고 개인의 권리를 충족시켜야 할 국가의 의무는 제대로 부각되지 않다보니 국가가 말로는 인권을 인정하면서도 실천에는 소극적인 경우가 잦았다고 글쓴이는 지적한다.

책은 권리 개념에 동반되는 국가의 의무 개념을 도출한 뒤, 이를 다시 소극적 의무와 적극적 의무로 구분한다. 소극적 의무가 개인 권리를 침해하지 않기 위해 국가가 개입하지 않는 것(자기 억제)이라면, 적극적 의무는 권리를 보장하기 위해 국가가 개입하는 것이다. 따라서 소극적 의무가 전통적인 자유권과 짝을 이룬 것이라면, 적극적 의무는 사회권에 대응하는데, 핵심은 이 두 가지 의무가 현실에서 결코 따로 존재할 수 없다는 점이다. 촛불집회를 예로 들어보자. 시민들이 경찰을 향해 광장을 열라, 때리지 말라 요구하는 건 자유권의 영역에 속한다. 하지만 그 자리에 나오고 싶어도 배가 고파서 또는 신체의 장애 때문에 못 나오는 시민들이 있을 수 있다. 시민적 권리를 주장하려면 적어도 소리칠 기력과 능력은 있어야 한다는 얘긴데, 이것을 보장하는 게 사회권이다. 옮긴이 조효제 교수의 설명이다.

“모든 인권 현안에는 자유권적 속성과 사회권적 속성이 동시에 존재합니다. 이걸 국가의 의무 차원으로 전환해 말하면 이렇습니다. 광장을 열어주고 물리적 탄압을 않는 것만으로 국가는 인권 준수의 의무를 다하는 게 아닙니다. 시민들이 최대한 자유롭고 평화로운 방식으로 권리 주장을 펼칠 수 있게 교통을 통제하고, 화장실과 식수 등 편의를 제공하는 것도 국가의 의무에 포함된다는 얘깁니다.”

또 책은 민주주의 국가에서 법원이 담당해야 할 능동적 역할을 강조한다. 국가가 인권을 보장하도록 촉구하고 감시함으로써 민주주의 체제를 보존·지원하는 것이 사법부의 궁극적 역할이어야 한다는 얘기다. 일종의 ‘민주적 사법 적극주의’다. 물론 이것은 법원의 판결로 정치를 대체하자는 게 아니다. 사법적 절차를 통해 대의제의 단점을 보완하자는 것, 예컨대 법원은 정부가 국민을 위해 지키겠다고 약속한 것을 위반할 경우 재판을 통해 그에 대한 설명과 시정을 요구할 수 있어야 한다는 의미다.

조효제 교수는 “이 책은 민주주의와 사법부의 역할에 대한 숙고의 계기를 제공하고 있다”며 “양심과 법에 의거해 초연하게 판결하는 것이 주어진 책무라고 생각하는 양심적 판사들, 특히 방송법 권한쟁의 소송을 다룰 헌법재판소와 용산사건의 재판부가 이 책을 읽어준다면 더 이상 바랄 게 없을 것”이라고 말했다.



인권의 대전환[샌드라 프레드먼 저 | 2009년 10월 | 551쪽]

* 목차

․옮긴이 해설 - 조효제
․머리말
․서론

1부 적극적 의무란 무엇인가

1장 인권의 가치를 다시 생각한다 - 자유, 평등, 연대
1. 시민의 적극적 자유와 국가의 적극적 의무 / 2. 개인주의와 공동체
3. 좋은 것과 옳은 것 : 국가는 중립적일 수 있는가? / 4. 누가 비용을 내야 하나? 책임 개념을 다시 생각한다 5. 인권은 국가의 적극적 의무다

2장 국가의 역할
1. 시민의 적극적 자유와 민주주의의 확대 / 2. 전 지구적 시장 자유화와 국가의 적극적 의무 
3. 민영화와 국가의 적극적 의무 : 누구의 책임인가? / 4. 적극적 인권 보호는 지구화의 핵심 의무다

2부 법의 지배와 사법부의 역할

3장 적극적 의무의 구조
1. 의무는 나눌 수 없다 / 2. 적극적 의무란 무엇인가 / 3. 법이 해야 할 일

4장 사법 심사와 법원의 역할
1. 국가의 의무와 사법 심사 / 2. 소극적 의무와 적극적 의무 구분의 어려움
3. 사법 심사 재구성과 민주주의의 강화 / 4. 적극적 의무의 사법 판단 사례 / 5. 법원의 민주적 역할 

5장 사법부의 재구성
1. 사법부에 무엇을 기대할 수 있는가? / 2. 인도의 공익 소송 : 세기적 사법 실험
3. 법원은 인권과 민주주의의 보루
 
6장 법을 넘어선 적극적 의무
1. 비사법적 의무 준수 메커니즘 / 2. 비사법적 조정 이론의 도전 / 3. ‘적극적 의무 준수 메커니즘’ 모델의 적용 
4. 국가 · 사법부 · 시민사회 · 국가인권위:상승 작용적 접근

3부 인권 실현의 권리와 의무

7장 평등의 실현
1. 인정 평등과 재분배적 평등 / 2. 평등과 사법부 / 3. 사법부를 넘어서 : 평등을 신장할 적극적 의무
4. 평등 - 민주주의의 진정한 변화를 위하여

8장 사회적 권리와 적극적 의무 : 몇 가지 핵심 사례들
1. 주거와 피난처 / 2. 교육받을 권리 / 3. 복지를 누릴 권리 / 4. 인권이 민주주의의 핵심이다

주석 / 찾아보기

 

* 저자 소개

영국 옥스퍼드 대학 법학부 교수이자 같은 대학 엑시터 칼리지의 펠로이며, 영국학술원 정회원이다. 인권, 헌법, 평등, 차별, 노동법 분야의 세계적 권위자이다. 유럽연합, 북아일랜드, 영국, 캐나다 정부를 위해 인권, 평등, 노동 정책 자문역을 수행하였다.

옥스퍼드 대학 법학부 역사상 최초의 여성 정교수
남아프리카공화국에서 태어났으며, 요하네스버그의 비츠 대학에서 철학과 수학을 전공하였다. 졸업 후 잠시 저널리스트로 활동하면서 인종 차별 정권에서 벌어진 통행법, 강제 철거 문제 등을 취재하였다. 1979년  로즈 장학생으로 선발되어 영국 옥스퍼드 대학과 대학원에서 법학을 전공했다. 법학으로 전공을 바꾼 데에는 남아공에서 인종 차별의 현실과 직면해야 했던 경험을 살려 평등과 인권을 공부하려는 의지가 강하게 작용했다고 한다. 2000년에 옥스퍼드 대학 법학부 정교수가 되었다. 여성을 옥스퍼드 대학 법학부 정교수로 임용한 것은 옥스퍼드 대학이 12세기에 법학을 개설한 이래 처음 있는 사건이었다. 당시 옥스퍼드 대학의 결정은 세계 법학계에 커다란 화제를 불러일으켰고, 프레드먼의 학문적 역량이 다시 한 번 크게 주목받는 계기가 되었다.
프레드먼은 인권 분야에서 국가의 적극적 역할을 강조하고, 인권의 밑바탕에 깔린 기본 가치를 중시하는 법학자이다. 특히 법학과 철학 두 영역을 포괄하는 시야를 확보하고서 자유, 평등, 연대, 민주주의와 같은 근본적인 문제를 차가운 열정과 치밀한 논리로 파헤치는 것이 그의 학문의 특징이다.
프레드먼은 학문과 실천을 겸비한 행동하는 지식인으로도 유명하다. 고용 차별, 의료 과실, 환경 및 보건 등 공익 사건을 전문적으로 다루는 공익 로펌 ‘올드 스퀘어 체임버스(Old Square Chambers)’의 소송 변호사를 겸임하면서 여러 건의 공익 소송을 성공적으로 이끌기도 했다.
대표 저서 및 편저로 《고용주로서 국가》(1988), 《영국의 노동법과 노사 관계》(1992), 《여성과 법》(1997), 《차별과 인권》(2001), 《차별법》(2002), 《연령의 평등 문제》(2003) 등이 있다. 현재 옥스퍼드 대학에서 비교 인권법, 노동법, 헌법 등을 가르치고 있으며, 사회적 권력의 불평등 문제를 법을 통해 해결할 수 있는 방안을 연구하고 있다.
 

 

* 역자 소개
성공회대학교 사회과학부 겸 NGO 대학원 교수. 저서로 《인권의 문법》, 《인권의 풍경》, 《Human Rights and Civic Activism in Korea》, 편·역서로 《잔인한 국가, 외면하는 대중》, 《직접행동》, 《세계인권사상사》, 《전지구적 변환》등이 있다. 국제앰네스티 동아시아 조사과 연구위원, 국가인권위원회 설립준비기획단 위원, 법무부 정책위원회 위원을 역임하였다. 옥스퍼드 대학 비교사회학 석사, 런던정경대학(LSE) 사회정책학 박사이며, 하버드 대학 로스쿨 인권 펠로를 지냈다.

* 출판사 서평

인권 개념을 뿌리째 뒤바꾼 대담하고 획기적인 21세기 인권 교과서
국가의 존립 목적이자 민주주의의 핵심 가치로서 인권의 재탄생을 선언한다

미국산 쇠고기 수입에 반대해 일어난 촛불 시위, 철거민 5명의 목숨을 앗아간 용산 참사, 인터넷 논객 ‘미네르바’ 구속, 양심에 따른 병역 거부자를 구제하기 위해 도입하기로 했던 대체 복무제 취소 등, 최근 한국 사회에는 ‘인권’, ‘민주주의’, ‘국가’, ‘사법부’의 의미와 역할을 두고 격렬한 논쟁을 불러일으키는 사건이 끊이지 않았다. 인권 변호사이자 옥스퍼드 대학 법학부 교수로서 인권과 차별, 노동법 분야에서 세계적 명성을 얻은 샌드라 프레드먼의 저서 《인권의 대전환》에서 바로 지금 한국 사회를 뜨겁게 달구고 있는 첨예한 논란에 대한 해답을 찾을 수 있다.
특히 용산 참사에서 국가의 의무에 대한 이 책의 핵심 주장과 정면으로 배치된 상황을 발견할 수 있다. 용산 참사는 국가의 소극적(자기 억제) 의무와 적극적 의무를 모두 저버린 대표적인 사례라고 할 수 있다. 개입해서는 안 될 상황에서는 공권력을 투입해 생존권을 지키려는 시민들을 진압함으로써 자기 억제 의무를 지키지 않았음과 동시에, 시민의 주거권 보장이라는 국가의 적극적 의무에서는 뒷짐 지고 나 몰라라 하는 상황이 벌어진 것이다.

2008년 영국에서 처음 출간된 《인권의 대전환》은 법철학과 사회학 분야에서 지금까지 진행된 모든 인권 관련 연구를 집대성한 본격적인 인권 연구서이자, 인권 개념의 대전환을 이끌어낸 대담하고 획기적인 인권 이론서이다. 저자는 인권 실천을 위한 국가의 적극적 의무의 필요성과 정당성을 규명함으로써 인권의 개념을 새롭게 정립하고, 인권이야말로 민주주의의 핵심 가치이자 민주주의를 강화할 수단임을 입증한다.

“현재 한국 사회에서는 개혁․진보 세력의 새로운 방향 설정을 놓고 많은 논의가 이루어지고 있지만 ‘인권’을 중심으로 한 새로운 길 모색은 거의 전무한 실정이다. 이 책은 그러한 지적 공백을 채워주는 소중한 자산이 되리라 믿는다.
인권을 공부하다 보면 결국 마지막에는, 인권의 규범적 상징성을 넘어 현실 속에서 실제로 인권 원칙을 어떻게 구체적으로 정책화하고 관철할 수 있는가 하는 난제에 봉착하곤 한다. 바로 이런 문제가 인권의 ‘진짜’ 전문가들이 고민하는 지점이기도 하다. 이 책은 바로 이런 문제에 정면으로 해답을 제시하고 있다. 그래서 나는 《인권의 대전환》의 의의를 한마디로 ‘법철학과 사회 이론을 통틀어 현 시점에서 찾을 수 있는 세계 최고 수준의 진보적 인권 이론’이라고 규정하고 싶다.” - <옮긴이 해설>에서

《인권의 대전환》은 이론과 실제를 아우름으로써 지구화 시대 민주주의와 인권의 현실을 생생하게 반영한 최고의 인권 이론서로 평가받고 있다. 이 책은 기존 인권 이론의 토대 자체를 새로 구축하겠다는 프레드먼의 포부가 마침내 실현된, 인권 이론의 이정표와 같은 작품이다. 책에 인용된 100여 개의 판례 중에는 저자가 직접 참여한 소송이 상당수 포함되어 있다. 처음부터 문제의 핵심을 즉각 드러내 그것을 힘차고 치밀하게 해체해 나가는 대가다운 글쓰기 방식은 이 저작의 힘과 매력을 보여준다.


왜 ‘인권의 대전환’인가?
1. 이 책은 인권의 개념 자체에 근본적 전환을 가져왔다. 시민과 국가가 서로 권리와 의무의 관계로 맺어져 있다는 것이 근대 민주 정치의 기본 전제이다. 그런데 전통적 인권 담론에서는 권리의 주체인 개인은 강조되었지만 개인의 권리를 충족시킬 의무가 있는 또 다른 주체인 국가는 제대로 부각되지 않았다. 《인권의 대전환》은 이러한 불균형을 바로잡기 위해 인권 개념의 근본적인 재정립이 필요하다고 제안한다. 오랫동안 인권은 억압적인 국가로부터 개인의 자유를 보호해주는 것으로만 이해되었다. 이런 견해에 따르면 인권은 국가에게 어떤 적극적인 행동을 취하라고 요구하기보다, 개인의 삶에 간섭하지 말라는 식의 ‘소극적’ 의무만 부과하는 것이 된다. 저자는 의무 주체인 국가의 적극적 역할을 강조한다. 다시 말해 인권 개념 속에 ‘권리의 논리’와 ‘의무의 논리’가 똑같이 포함되어야 한다고 보는 것이다.

2. 인권은 규범력이라는 뼈에다 구체적 실현 방안이라는 살을 입혀야 제대로 작동할 수 있는 개념이다. 《인권의 대전환》은 바로 이 지점을 겨냥한다. 모든 ‘인권’은 국가의 자기 억제 의무(소극적 의무)와 적극적 의무를 동시에 발생시킨다. 그리고 이 두 가지 의무는 서로 긴밀하게 연관되어 상호 작용을 하면서 특정한 인권을 실현한다. 예를 들어, 주거권은 국가가 개인의 가정사에 간섭하지 말고 프라이버시를 존중해야 할 자기 억제 의무와, 국가가 그 사람에게 최소한의 인간적인 주거 공간을 제공해야 할 적극적 의무를 동시에 발생시킨다. 이러한 접근 방식을 취하게 되면, 전통적인 인권 개념을 비롯해 자유권과 사회권의 구분, 국가의 의무를 완전히 새롭게 재구성할 필요가 생긴다. 이 책은 앞으로 한국 사회의 모든 사회권 논의의 출발점이자 토대가 되는 논리를 제공해줄 것이다.

3. 《인권의 대전환》은 인권을 뒷받침하는 자유, 평등, 연대(우애), 민주주의라는 가치들이 인권과 얼마나 밀접하게 연결되어 있는지를 입증하였다. 그동안 인권은 민주주의의 핵심 가치라기보다는 민주주의를 보완하는 보조적 수단 정도로 인식되어 왔다. 이 책은 기존의 그러한 인권 인식을 정면으로 뒤집는 새로운 관점을 보여준다. 대의민주주의, 참여민주주의, 직접행동 민주주의, 심의민주주의 등 수많은 민주주의 실천 방식 중에서 어떤 방식을 옹호하든 간에 민주주의의 목적은 인권을 중심으로 하여 자유, 평등, 연대의 가치를 강화하고 실천하는 것이 되어야 한다. 마찬가지로 인권을 옹호한다는 것은 제대로 된 민주주의 체제를 지향한다는 말과 같다. 인권은 민주주의의 ‘먼’ 친척이 아니라 공화주의적 민주주의 전통을 강력하게 옹호할 수 있는 최고․최적의 원군이다. 그리하여 이 책은 인권을 국가 정치 공동체의 핵심 구성 원리로 자리매김하였다. 이 새로운 인권 개념은 현재 한국 사회에서 ‘민주주의’를 놓고 벌어지고 있는 격렬한 논쟁에도 큰 의미를 지닌다.

사법부는 어떤 역할을 해야 하는가?
《인권의 대전환》은 인권을 실현하는 데 법률과 사법부가 어떤 역할을 해야 할 것인가를 명확히 규명하였다. 저자는 법과 정치를 나누는 통상적인 이분법을 배격하고, 국가가 인권을 보장하도록 촉구함으로써 민주주의 체제를 보존하고 지원하는 것이 법원의 궁극적 역할이라고 역설한다. 그러나 저자는 사법부가 어떤 정치적 의도를 품고 적극적으로 법 창조를 시도하거나 사법부가 행정부에 대한 통제를 강화하는 것을 지지하지는 않는다. 오히려 사법부는 민주주의 체제를 지키기 위해 국가가 자신의 의무를 방기하지 않도록 주의 깊게 관찰하고, 국가가 스스로 내세웠던 바를 제대로 실천하는지를 감시하는 역할을 한다. 이는 일종의 ‘민주적 사법 적극주의’라 할 수 있다. 저자의 이런 논리를 따라가다 보면 최근 많은 이들이 우려하는 정치의 사법화, 사법부의 정치화 논란을 뛰어넘어  ‘진정한 법의 지배’의 의미를 발견할 수 있을 것이다.
저자는 사법부가 넓은 뜻에서 ‘인권 운동’의 한 축이 되어야 하고, 민주주의 체제의 파수꾼 역할을 수행해야 한다고 말한다. 《인권의 대전환》은 법원의 적극적 행동주의를 인권과 민주주의의 관점에서 엄밀하게 도출해냄으로써 진보적 인권법 이론의 이정표를 세움과 동시에 법률이 넓은 의미의 인권 운동에 기여할 수 있음을 명확하게 밝혔다.


이론과 현실을 아우르는 최고의 인권 이론서

차가운 열정과 치밀한 논리를 겸비한 인권 분야의 석학
《인권의 대전환》의 저자 샌드라 프레드먼은 옥스퍼드 대학 법학부 역사상 최초의 여성 정교수이다. 여성을 옥스퍼드 대학 법학부 정교수로 임용한 것은 옥스퍼드 대학이 12세기에 법학부를 개설한 이래 처음 있는 사건이었다. 당시 옥스퍼드 대학의 결정은 세계 법학계에 커다란 화제를 불러일으켰고, 프레드먼의 학문적 역량이 다시 한 번 크게 주목받는 계기가 되었다. 프레드먼은 특히 법학과 철학 두 영역을 포괄하는 시야를 확보하고서 자유, 평등, 연대, 민주주의와 같은 근본적인 문제를 차가운 열정과 치밀한 논리로 파헤치는 세계적인 석학이다.
《인권의 대전환》에서 저자는 인권의 가치와 민주주의 이론을 직접 연결하기 위해 존 롤스, 로널드 드워킨, 제러미 월드런, 캐스 선스타인, 한나 아렌트, 위르겐 하버마스, 데이비드 헬드 같은 현대 법철학과 정치 이론 분야의 기라성 같은 사상가들을 섭렵하여, 대담하고 획기적인 인권 이론을 창출하였다. 법철학과 사회과학 이론의 양대 분야 최고봉들의 사상을 새로운 인권론의 주춧돌로 삼은 것은 인권 이론을 비약적으로 발전시키는 데 대단히 크게 이바지한 것으로 평가받는다.

저자는 인권 개념의 전복적 재정립을 위한 새로운 이론적 틀을 확립함과 동시에 인권 변호사이자 유럽 각국의 인권 정책 자문역을 맡았던 자신의 체험을 바탕으로 인권의 실천을 위한 사법적․정책적 방안을 제시한다. 일반적으로 인권 실현을 위해 가장 좋은 방법은 법을 제정하는 것이다. 그러나 법이 있어도 인권이 구체적인 정책의 형태로 표현되지 못한다면 그 법은 죽은 법이나 다름없다. 저자는 10개국(미국, 영국, 캐나다, 이탈리아, 아일랜드, 체코, 벨기에, 유럽연합, 남아프리카공화국, 인도)의 약 100여 개 인권 관련 주요 판례들과 인권 실현을 위한 각국의 정책적 활동을 소개한다. 북미, 유럽, 아프리카, 아시아 지역의 주요 사법권에서 일어나고 있는 움직임은 우리 사법부도 국내 적용 가능성을 충분히 검토하고 연구해야 할 내용이다.

《인권의 대전환》은 3부로 이루어져 있다
1부 ‘적극적 의무란 무엇인가’에서는 인권을 위해서는 국가의 소극적 의무뿐 아니라 적극적 의무가 반드시 필요하다는 주장을 법철학과 사회 이론의 측면에서 규명한다. 인권의 토대가 되는 자유, 평등, 연대, 민주주의의 가치에 비추어 볼 때, 그러한 가치들로부터 발생하는 의무가 적극적 의무이자 동시에 소극적 의무라는 사실을 논리적으로 밝히고, 인권이 민주주의의 핵심 요소임을 설명한다.
2부 ‘법의 지배와 사법부의 역할’에서는 어떤 것이 적극적 의무가 될 수 있는지 그 성격과 구조를 밝힌다. 그런 다음 인권과 관련해 사법부의 역할에 대해 고찰한다. 여기서 저자는 법원은 국민에 대한 정부의 책임성을 강화하고, 민주적 정치 과정에서 소외되는 사람들에게 목소리를 부여하며, 시민들의 참여를 촉진하는 역할을 수행할 수 있다고 강조한다. 실제 인도와 남아프리카공화국의 인권 소송 사례를 통해 법원과 정치권, 시민운동 등이 힘을 합쳐 적극적 인권을 실현할 수 있는 방안도 제안한다.
3부 ‘인권 실현의 권리와 의무’에서는 앞에서 논의한 이론 틀을 실질적 권리에 적용한다. ‘인정의 평등’과 사회적․경제적 권리에 나오는 ‘분배적 평등’의 상호 작용을 검토하고, 모든 인권 이론을 동원하여 주거권, 교육권, 복지권 영역에서 실제 사례 분석을 시도한다.


인권이 요구하는 국가의 적극적 의무

사건 발생 후 9개월이 지나도록 해결될 기미가 보이지 않는 용산 참사는 2009년 한국의 인권 상황에 대한 바로미터가 되고 있다. 이 사건을 두고 “인간의 기본적 권리가 주거권인데, 이것을 빼앗는 것에 누가 저항을 하지 않겠느냐. …… (권리를 주장하다) 목숨을 잃은 사람들에게 한 번도 잘못했다는 이야기를 하지 않는 사회는 안심하고 살 수 있는 기본적 권리가 침해되는 사회”(박원순, <오마이뉴스> 2009년 9월 1일)라며 통탄해 마지않는 목소리가 있는가 하면, 반대로 “사인私人들 사이에서 일어난 일에 국가는 간섭해서도, 간섭할 수도 없다. 그리고 주거권이니 주택권이니 하는 말은 주장 자체가 성립하기 어렵다. 자본주의 사회에서는 필연적으로 경제적 격차가 생길 수밖에 없는데 어떻게 주거의 문제를 인간의 기본권으로 주장할 수 있는가.”라며 비판하는 목소리도 만만치 않다.

후자는 용산 참사를 바라보는 대표적인 보수적 관점을 압축한 것이다. 인권에 대한 이런 보수적 관점은 반박하기가 쉽지 않다. 어느 정도 근거가 있고 역사적 발전 배경도 있는 일종의 철학적 보수주의에 근거를 둔 것이기 때문이다. 그러나 《인권의 대전환》에서 저자는 ‘자유’에 관한 근본적인 성찰을 바탕으로 국가의 적극적 인권 보호 의무를 가로막는 강고한 이론적 비판들을 하나씩 격파한다.

소극적 자유에서 적극적 자유로
자유를 단순히 외부의 간섭이 없는 상태로 파악한다면, 인권은 국가에 개인에게 간섭하지 않을 소극적 의무만 부과할 수밖에 없다. 《인권의 대전환》은 이 같은 전통적인 견해로는 자유를 억압하는 요인도, 자유를 신장하는 행위도 제대로 파악할 수 없음을 보여준다. 국가의 억압 때문에 개인의 자유가 침해되기도 하지만 빈곤, 질병, 저발전, 낮은 교육 때문에 개인의 자유가 억압되기도 하기 때문이다. 저자는, 노벨상을 받은 인도의 경제학자 아마르티아 센의 적극적 자유관을 토대로 국가의 적극적 의무를 주장한다. 인권에서 말하는 자유는 단순히 강압이 없는 상태를 넘어, 사람들이 자신의 자유를 실제로 사용할 수 있는 능력을 어느 정도나 지니고 있는가 하는 점에 주목한다.

센은 자유를 간섭의 부재로 보지 않고, 주체 행위 또는 진정한 선택을 할 수 있는 능력, 그리고 그러한 선택에 맞춰 행동할 수 있는 능력이라고 본다. 센에게 자유란, 어떤 사람이 소중하게 여기는 어떤 것을 행하거나, 소중하게 여기는 상태가 될 수 있는 능력을 뜻한다. 센은 다음과 같이 주장한다. “사람들이 얼마나 성취할 수 있느냐는 경제적 기회, 정치적 자유, 사회적 권력, 그리고 양호한 건강 및 기본 교육 같은 조건, 독창성의 격려와 함양 등에 의해 영향을 받는다.” 자유를 이런 식으로 규정하면 자신이 소중하게 여기는 목적을 달성할 수 있는 능력이 자유의 본질적인 요소 — 자유와 반대되기는커녕 — 가 된다. 이런 관점에 따르면 “폭정뿐만 아니라 빈곤 같은, 조직적인 사회적 박탈뿐만 아니라 부족한 경제적 기회 같은, 탄압 국가의 불관용이나 과잉 간섭뿐만 아니라 공공 서비스의 부족 같은, 반(反)자유의 주요 원천을 제거하는 일”이 반드시 필요하다.
― 81~82쪽(1장 인권의 가치를 다시 생각한다)에서

저자는 국가의 불간섭(무행동 또는 소극적 행동)과 국가의 적극적 행동을 명확히 나누는 것도 불가능하다는 점을 지적한다. 흔히 불간섭이라 여겨지는 행동도 근본 차원에서는 적극적 간섭인 경우가 많다는 것이다. 예를 들어, 국가가 빈민을 돕지 않아서(불간섭) 빈곤이 발생한 것이 아니라, 국가가 특정 계층 사람들만 적극적으로 도와서 빈곤이 발생했을 수도 있음을 상상할 수 있어야 한다. 왜냐하면 국가가 소유권을 창설하고 국가의 법 체계를 동원하여 특정 계층의 소유권을 적극적으로 보호해주기 때문에 불평등이 발생한다고 볼 수 있기 때문이다. 그러므로 국가가 시민들의 인권을 보호해주겠다고 한다면, 국가는 지금보다 더 적극적인 역할을 수행해야 한다.

국가에 적극적인 인권 충족 의무를 부과하자고 하면 흔히 국가에게 너무 많은 권력을 주자는 말로 오해하곤 한다. 그러나 이것은 인권의 본질을 오인한 데서 나온 오해이다.

인권 충족 의무는 국가가 마음대로 개인의 삶에 간섭할 수 있도록 국가에게 무제한의 권력을 주자는 말이 아니다. 인권 보호 의무는 국가로 하여금 인권의 진정한 향유를 촉진하는 방향으로 행동할 것을 요구한다. 또한 적극적 의무에 초점을 맞춘다고 해서 유모 국가가 되는 것도 아니다. 인권 충족 의무는 본질적으로 사람들을 ‘자력화’하도록 돕자는 것이고, 그 의무는 사람들의 인권 충족을 도와주는 ‘촉진적 국가(facilitative state)’를 필요로 한다. 이런 의무는 인권 충족에 불가결한 기본 수단의 제공(예:식량)을 필요로 하겠지만, 교육이나 보건 같은 촉진적 의무 — 사람들을 자력화하는 — 도 필요로 한다. 또한 이런 사실은 적극적 의무가 빈곤 계층이나 주변 계층을 위한 것만이 아님을 보여준다. 적극적 의무는 모든 사람들에게 직접적인 방식으로든 간접적인 방식으로든, 모든 이가 자신의 권리를 누릴 수 있을 때 공동체 전체에 이득이 된다는 점에서 필요하다. ― 61쪽(머리말)에서

국가의 존재 이유는 인권의 실현이다
인권 실현을 위한 국가의 적극적 의무를 비판하는 사람들은 국가의 중립성을 강조하며 이렇게 말한다.

․국가가 시민들에게 특정한 선택 또는 어떤 일정한 ‘선익’을 강요해서는 안 된다.
․시민들에게 ‘좋은’ 일을 해주는 것이 옳은 국가가 아니다. 국가는 개인이 스스로 자기가 좋은 방향으로 선택을 하도록 허용해야 하고, 그런 의미에서 중립적 국가가 옳은 국가이다.
․국가가 소위 ‘이성’에 근거해 시민들에게 특정한 선익을 강요하기 시작하면 전제 정치로 가는 지름길이 열린다.

그러나 저자는 국가가 중립적이라거나 중립일 수 있다는 전제 자체가 일종의 허구 또는 환상에 불과하다고 지적한다.

개인의 권리를 국가의 자기 억제로 이해하는 소극적 자유 이론의 핵심에는 국가가 시민들에게 특정한 ‘선익(the good)’ 개념을 강요해서는 안 된다는 원칙이 들어 있다. 이런 견해에서는 흔히, ‘좋은 삶이란 무엇인가’라는 문제에 대해 개인이 스스로 결정을 내릴 수 있는 권리를 자유의 기본으로 생각하기 때문에, 국가가 특정 가치를 개인들에게 강요하지 못하도록 국가에 자기 억제의 의무를 부과해야 한다고 본다. …… 소극적 자유를 주장하는 결론의 문제점은 국가가 가치 중립적일 수 있다고 가정하는 데에 있다. 그러나 실제로는 국가 중립이라는 환상 자체가 국가가 특정한 가치를 추구하는 실상을 가리고 있다. 롤스가 후기 저작에서 인정한 것처럼 자율성이니 개인주의니 하는 것 자체가 특정한 가치를 추구하기 때문이다. ― 95, 100쪽(1장 인권의 가치를 다시 생각한다)에서

따라서 국가는 모든 사람이 동의해야 마땅한 도덕의 보편적 원칙을 추구해야 한다. 그러한 보편 원칙 중 가장 중요한 것이 인권이라 할 수 있으며, 인권은 다시 자유, 평등, 연대, 민주주의라는 근본 가치로 표현할 수 있다. 이러한 가치들을 외면하고 ‘국가 중립’이라는 허구의 베일 뒤에 숨는다는 것은 국가의 존립 목적을 저버리는 심각한 오류이고 착각이다. 더욱이 국가가 나서서 인권을 침해하거나 의무를 소홀히 한다면, 그런 국가는 이미 존재 이유를 잃어버린 것이다.


인권은 민주주의 한 귀퉁이에 놓인 뜨거운 감자가 아니다
인권이 민주주의의 핵심이다! 

얼핏 보면, 적극적 인권 보호 의무를 민주주의의 논리를 들어 반박하는 입장은 너무나 당연해 보인다. 비판자들은 국가가 시민들의 삶에 적극적으로 개입하더라도 그 개입을 어디까지나 인권이라는 전제 조건이 아니라 민주적 정치 과정에 의해 결정되어야 한다고 말한다. 민주주의 체제에서는 인권에 대해 사전에 적극적인 조치가 없더라도 시민들이 근본적인 문제들을 잘 결정하게 되어 있으며, 이런 점은 국가가 분배적 조치를 취해야 하는 적극적 의무 분야에서 특히 그러하다는 것이다. 그러나 저자는 민주주의 체제에서는 시민들이 스스로 문제를 잘 해결할 수 있다는 전제가 잘못된 것임을 밝힌다.

현대 국가는 대의제 정부 형태로 운영되기 마련이고, 대의제 정부는 인민의 의지에 따라 의사 결정을 하기 위해 직접민주주의보다 더 정교한 이론을 필요로 한다. 그러한 이론 중의 하나가 공화주의 이론이다. 공화주의 이론에서는 인민의 대표들이 스스로 자유로운 판단을 내리는 것이 아니라, 유권자들이 일정한 정책을 수행하라고 위임해준 사안을 충실히 이행함으로써 인민의 주권을 유지할 수 있다고 본다. ……
이러한 순수한 형태의 공화주의에서는 두 가지 문제가 발생한다. 첫째, 복잡한 현대 사회에서 유권자가 그 대표들에게 정책의 모든 세세한 사항까지 위임하는 것은 불가능하다. 둘째, 공화주의적 견해는 하버마스가 비현실적 가정 — 시민들이 하나의 공통 목표를 위해 집합적 결정을 내릴 능력이 있다고 보는— 이라고 부른 전제에 기대고 있다. 그런 식의 공동선을 가정하는 것은 이해 관계의 충돌, 가치 체계의 다원성, 그리고 권력의 불평등한 분포 현실을 간과하는 셈이 된다. ― 126, 127쪽(2장 국가의 역할)에서

따라서 저자는 민주주의를 형성하고 그것이 제대로 기능할 수 있도록 보장하는 데 필요한 조건으로 적극적인 인권 보호 의무를 인정해야 한다고 역설한다. 인권은 민주주의의 한구석을 차지하고 있는 뜨거운 감자가 아니다. 인권은 민주주의를 구성하고 그것을 유지하기 위해 반드시 필요하며 국가의 적극적 인권 보호 의무는 모든 민주주의 이론의 핵심인 ‘시민의 참여’를 달성하는 데 본질적인 요소이다. 모든 인민이 자신의 민주적 권리를 평등하게 행사할 수 있는 체제가 바로 민주주의 체제라는 데에는 그 누구도 이의를 달지 않을 것이다. 그렇다면 국가는 사람들이 민주적 권리를 평등하게 행사할 수 없게 만드는 모든 장애물 — 지위, 계급, 성별, 영향력, 정체성 등 — 을 최대한 적극적으로 제거할 의무가 있다. 이렇게 볼 때 인권을 최대한 보장한다는 것은 곧 국가의 민주주의적 성격을 최대한 확대한다는 말과 같다.

적극적 의무는 공화주의적 민주주의 체제에서 선거를 실시하고 모든 사람이 자유롭게 투표할 수 있도록 보장하는 데 반드시 필요하다고 말할 수 있다. 또한 국가가 타인의 권리 침해로부터 개인들을 보호하기 위해 적극적 조치를 취하는 것이 필요할 경우도 있다. 보통선거권이 법적으로 존재한다고 해서 모든 사람이 실제로 그 권리를 행사할 수 있다는 뜻은 아니다. 미국에서〈공민권법(Civil Rights Act)〉이 제정되기 전에 유색 인종이 사실상 선거권을 갖지 못했던 사실이 그 점을 잘 입증해준다. 그 정도로 노골적인 배제 조치가 시행되지 않는다 하더라도, 롤스가 인정하듯이, 현대 민주 국가 내에 존재하는 광범위한 사회적·경제적 불평등으로 인해 부와 지위가 높은 사람들은 흔히 정치 과정을 통제할 수 있고, 자기들에게 유리한 입법과 사회 정책을 시행할 수 있다.
― 135, 136쪽(2장 국가의 역할)에서

인권으로부터 발생하는 국가의 적극적 의무는 더는 무시될 수 없으며, 그것이 각종 권리의 범주를 나눈 인위적인 구분 뒤에 은폐되어서도 안 된다. 모든 인권의 바탕이 되는 자유, 평등, 민주주의, 연대의 기본 가치에 의거해서 국가는 적극적 의무와 자기 억제 의무를 모두 받아들여야 한다. 이때 해결해야 할 과제는 이러한 국가의 의무를 일관되고 지속 가능한 방식으로, 그리고 위의 기본 가치를 신장할 수 있는 방식으로 구성하는 것이다. 무엇보다도 ‘인권의 의무’ 개념을 통해 민주주의를 발전시켜야 한다. 지구화되고 있는 세계 속에서 국가의 이러한 인권 의무는 특히 중차대한 과제라 할 수 있다. 무역의 가치와 국가의 규제 정책을 가로막는 압박이 국가의 모든 운신의 폭을 제한하고 있기 때문이다. ― 503, 504쪽(8장 사회적 권리와 적극적 의무)에서


사법부는 인권 실현의 최후 보루이다

(2009년 9월 25일에 내려진) 헌법재판소의 ‘야간 옥외 집회 금지 헌법 불합치’ 결정은 행정부 권력에 대한 헌법의 경고라는 데 의미가 있다. 법질서 확립이라는 목표 아래 일방적인 밀어붙이기식 법 집행에 대한 제동이며, 중도 실용을 강조하는 정부가 국민의 법 감정을 존중하는 계기가 되어야 한다는 지적이다. …… 점거 농성 중인 철거민에 대한 공권력의 무리한 집행으로 5명의 시민이 사망한 ‘용산 참사’도 국민의 생존권과 기본권 침해라고 비난받고 있다. 특히 이 사건의 실체를 수사한 검찰의 수사 기록 3000페이지를 공개하지 않은 것을 두고 검찰과 유족의 대립이 첨예하다. 유족측은 검찰의 태도가 ‘신속하고 공정하게 재판을 받을 권리’를 부여한 헌법에 위배된다며 헌법재판소에 위헌 신청을 하기도 했다. 이밖에도 ‘양심적 병역 거부’를 인정하기로 한 참여정부의 병역법 개정 방침이 현 정부에서 사실상 폐기되면서 이에 대한 사회적․법적 논란도 계속되고 있다.
…… 김호기 연세대 교수(사회학)는 “법치가 헌법에서 강조하고 있는 인권과 민주주의를 위한 법치여야지 정권 유지를 위한 법치라면 문제가 있다”며 “권력이 기본권을 훼손하는 것이 아니라 적극적으로 보호해야 한다는 것을 새삼스럽게 일깨워 준 결정이었다”고 말했다. - <내일신문>(2009년 9월 25일)에서

2009년 9월 11일에 법원(대전지법 천안지원)이 대체복무제 도입을 촉구하며 입영 기피자를 처벌토록 한 병역법 조항에 대해 헌법재판소에 위헌 법률 심판을 제청했다. 법원은 특히 “입법자가 종교적 병역 거부자들에 대해 최소한의 고려라도 한 흔적을 찾아볼 수 없다”고 지적했다. 그런가 하면 9월 25일에는 헌법재판소가 일명 ‘집시법’에 대한 헌법 불합치 판정을 내렸다. 이 결정을 두고 야당과 시민운동 단체는 인권의 최후 보루로서 법원이 제 역할을 했다는 긍정적 평가를 내렸다. 그러나 사실 인권 문제를 판단하는 데 법원의 역할이 어떠해야 하는가는 현대 인권법 이론에서 가장 논란이 많은 문제 중 하나이다.

민주주의와 인권을 촉진하는 사법 적극주의
법원이 국가의 적극적 의무를 심사하는 것에 대해 선거를 통해 선출되지도 않았고 정치적 책임성도 없는 판사들에게 특히 사회권 문제를 다루도록 하는 것은 비민주적이며, 법원이 행정부와 입법부의 권한을 침해하는 것이라는 비판이 있다. 이러한 논란에 맞서 프레드먼은 국가의 적극적 의무가 민주주의를 장려하는 범위 내에서 얼마든지 사법 심사의 대상이 될 수 있다고 주장한다. 사법부는, 국민에 대한 정부의 책임성을 강화하는 역할, 정치 과정에서 주변화될 수밖에 없는 사람들에게 목소리를 부여하는 역할, 시민들의 온전하고 평등한 참여를 위한 물질적․사회적 전제 조건을 보장하는 역할, 그리고 궁극적으로 심의민주주의의 촉매 기구로 기능하는 역할 등을 수행할 수 있다.
물론 사법부가 입법부나 행정부를 대신할 수는 없다. 그러나 법원은 민주적 압력을 위한 촉매 역할을 할 수는 있다. 법원은 시민들을 위해 정부를 법원에 출석시켜 특정 정책을 취하게 된 이유를 설명하게 하고, 정부에 시민사회와 소통하라고 촉구하는 참여적 윤리의 촉진자 역할을 해야 한다. 적극적 인권 보호 문제를 법원에서 심사할 수 있을 때, 사법부는 민주 정치에 간섭하여 민주주의를 해치는 것이 아니라 오히려 민주주의를 강화하는 기능을 할 수 있다.

국가의 적극적 의무를 사법 심사의 대상으로 삼을 때 현대의 대의민주주의 체제에서 사람들의 영향력과 목소리가 평등하지 않은 현실을 해결할 수 있는 잠재력이 생긴다. 소수자들이 정치 과정에서 배제될 때, 또는 그들의 목소리가 조직적으로 침묵을 강요당할 때, 대의민주주의는 제대로 작동하지 못한다. 그렇다면 법원의 민주적 역할은 이러한 문제를 해결하는 것이며, 사법의 기능이 정당성을 지닐 수 있는 것도 바로 이 같은 역할을 수행하기 때문이다. ― 264, 265쪽(4장 사법 심사와 법원의 역할)에서

먹고 살기에 급급한 사람들이 민주적 과정에 참여하기란 어려운 법이다. 따라서 사회 내의 혜택을 분배하는 행위는 단순히 물질적 분배 행위를 넘어 정치 참여의 평등성을 보장하는 민주주의의 본질적 조건이 될 것이다. 따라서 특히 인권 관련 소송에서 법원은 가장 약한 집단의 목소리를 보장해주어야만 정당한 민주적 역할을 수행한다고 할 수 있다.

공익 소송을 통한 인권의 실현 
《인권의 대전환》은 인권의 실천 담론을 법원을 통한 사법적 방법과 법원 외의 비사법적 방법으로 나누어 구체적으로 제시한다. 사법적 방법은 일반적인 소송 절차와 공익 소송으로 나뉜다. 이 책 5장에서 소개하는 인도 대법원의 경우는 공익 소송의 문을 활짝 열어놓은 사례로 평가받는다.

사법부가 적극적 인권 보호 의무를 사법 심사의 대상으로 다룸으로써 민주주의를 강화하는 데 정당한 역할을 수행할 수 있다 하더라도, 법률은 그 제도적 구조, 그리고 특히 소송 과정의 ‘당사자주의’적이고 수동적이며 사후적인 성격으로 인해 여러 한계를 안고 있다. 그러나 사법 소송 과정 자체가 적극적 인권 보호 의무와 관련된 소송에서 요구받는 각종 욕구에 대응하는 방식으로 변하지 못할 이유가 없다. 인도의 대법원에서 그러한 적응이 가장 정교하게 이루어졌다. 인도의 대법원은 사법 당사자주의 시스템에 내재된 불평등성을 인정하는 토대에서, 빈곤 계층과 소외 계층이 자기 목소리를 낼 수 있게끔 시스템 운용 과정을 개편하는 데 성공하였다. 그 결과 일련의 근본적인 변화를 이루었다. 예를 들어, 공익 관련 소송을 제기하는 사람들에게 ‘원고 적격성(standing)’의 범위를 넓혀주고, 법원이 사실 확인 과정을 주도하며, 법원이 감독 권한을 행사할 수 있는 강제 명령을 내리고, 법원의 명령을 행정부가 실제로 이행하는지 여부를 감시하게 된 것이다. 그 결과 인권, 특히 생명권을 실제로 향유할 수 있도록 보호하고 장려하는 데서 법원의 역할이 대단히 크게 변하였다. ― 295, 296쪽(5장 사법부의 재구성)에서

공익 소송 운동의 결과로 사법부의 권한과 사법 절차에서 혁명적 변화가 나타났다. 사법부의 판결이 사법 적극주의와 사회 운동․인권 운동을 잇는 일종의 사회적 대화의 형태가 된다. 법이나 권리와 같은 이슈를 놓고 벌어지는 사회적 대화가 더는 전문직 계층의 고상한 담론에 머물지 않고 사회 내 다양한 목소리들이 만나는 포럼이 되었다. 한 걸음 더 나아가, 저자는 공익 소송 같은 사법적 방법 외에 시민사회, 인권 운동, NGO, 국가인권위원회 등이 저마다 자신의 역할을 통해 인권 신장에 기여할 수 있으며, 특히 이들의 상호상승 작용은 전체 인권 운동의 효과를 크게 늘릴 수 있다고 말한다

주택임대사업 투자를 위한 7가지 조건

2009.08.09 14:28 | books | 분당의아침

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2007.12.10기준

2007년 1년간의 부동산 시장의 흐름은 그동안 지속되어온 부동산 투자의 일반 법칙에 의한 움직임보다는 이상할 만큼 새로운 위주의 부동산 시장의 장을 열었던 한해가 되었다.그러나 비정상적인 부동산 흐름에도 불구하고 아직도 부동산은 아직 우리에게 가장 확실한 재테크 수단으로서 가지고 있는 위치 또한 쉽게 떨쳐버릴 수 없는 것임에는 사실이다.

올 한 해 동안 주택대출 규제의 강화와 양도세 강화에 따라 부동산 매매 자체가 움직임이 없었고 간혹 급매물만 소화된 한 해였다. 그러나 이러한 양도세 및 종합부동산세 강화와는 반대로 부동산에서 각광을 받은 틈새시장이 있었는데 바로 주택임대시장이다.

주택임대는 과거 IMF시절 정부가 강력하게 세제 지원했던 종목으로서 상당한 효과를 보았던 것은 확실하다.그러나 지금은 그때보다는 정부의 지원은 못하지만 그래도 종합부동산을 피해갈 수 있는 유일한 수단으로서 주택임대사업은 다주택자나 고가 주택 소유자에게는 아직도 매리트가 있는 수단중의 하나다.

그렇다면 임대주택사업이란 무엇인가?
임대주택사업은 임대를 목적으로 건설, 공급되는 주택으로 대통령령으로 정하는 임대주택사업자가 임대하는 주택으로, 정부의 주택정책에 의하여 금융. 세제 등의 지원을 받으며, 또한 표준임대료와 분양제한기간 등의 규제를 받아 새로이 건설되어 유통되는 주택을 말한다.

여기서 임대주택사업자라는 것은 임대를 목적으로 하는 주택을 건설하거나 5가구이상의 주택을 매입하여 주택임대사업을 하기 위해 등록을 필한 자 또는 국가, 지방자치단체, 대한주택공사나 지방공기업법 제 49조의 규정에 의해 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사를 말한다.

현재 우리법에는 임대주택사업자의 자격에 대해서 상세하게 명시된 것이 없으므로 국내에 거주하고 있는 사람이라면 누구나 임대주택사업자가 될 수 있다. 즉, 배우자나 결혼을 하지 않은 미혼남녀, 현재 1세대 다주택을 소유하고 있는 사람도 제한이 없다. 외국에 거주하고 있어도 국적이 대한민국 국민인 경우에 임대주택사업이 가능하다.그러나, 일정소득원이 없는 사람을 임대주택사업자로 등록하지 않는 것이 좋다. 주택취득에 따른 세금문제가 따르기 때문이다.

그렇다면 임대주택사업자의 유형은 어떤가? 임대주택사업자의 유형은 크게 2가지로 나뉘어진다.

첫째, 매입임대주택사업자로서 주택의 매매 등에 의해 소유권을 직접 취득하여 임대주택사업을 영위하는 사업자를 말한다.

둘째, 건설임대주택사업자로서 임대를 목적으로 건설을 하여 임대주택상업을 영위하는 자로 공공건설임대주택사업자와 민간건설임대주택사업자로 나누어진다.

매입임대주택사업자의 경우 종전에는 임대목적으로 5가구 이상의 주택을 매입하여 자신의 명의로 소유권이전등기를 마쳐야만 등록이 가능했다. 하지만, 이제는 5가구의 등기부등본이 필요 없게 되었다. 왜냐하면 등록요건이 선등록 후취득으로 바뀌었기 때문에 5가구 이상의 매매계약서(분양계약서)만으로 임대사업자등록이 가능하다. 따라서 미분양 아파트나 분양아파트, 기존주택에 상관없이 계약서만 구비하면 된다. 즉, 본인명의로 된 등기부등본이나 매매계약서(분양계약서) 등을 합해 5가구 이상이면 임대사업자가 될 수 있다.

또한, 임대목적으로 이미 2채의 주택을 구입한 사람은 매매계약서 3장만 있으면 사업자로 등록하는데 아무런 문제가 없다. 개인이나 법인은 이처럼 등기부등본이든 계약서든 주택 5채만 확보하면 매입임대사업자가 될 수 있다.그러나 공동매입임대주택사업자는 등록요건이 까다롭다. 두 사람이면 두 사람, 세 사람이면 세 사람의 공동명의로 매매계약서를 작성해야 하고 등기부등본상에도 공동 소유주로 명시되어 있어야 한다.

예를 들어, 부부가 매입임대사업을 하기 위해 한 사람이 3채, 다른 사람이 2채의 주택을 구입했을 경우에는 공동등기가 아닌 개별등기이기 때문에 임대사업자로 등록할 수 없다.

이와같은 주택임대사업이 성공하려면 어떻게 해야 할까?

첫째, 임대사업지는 쾌적성보다는 편의성이 중요하다.
즉, 교통여건이 중요한 요소라는 것이다. 임대수요자들이 첫 번째로 교통 여건을 꼽는 이유는 주택 임대가 한시적으로 주거를 해결하는 방법이기 때문이다. 따라서 임대는 주거환경보다는 교통의 편리함을 최우선으로 고려한 역세권 등 교통이 편리한 지역이 좋다.

둘째, 사무실 등 업무지역이 밀집해 있거나 역으로부터 가까운 곳이 좋다.
즉, 역세권과 근접되어 있고 대학촌이나 배후지를 둔 지역을 선택하면 좋다. 만약 택지개발 지구의 미분양아파트나 급매물이 유리하지만 미분양아파트를 가지고 주택임대사업을 하려면 교통, 입지, 전용면적등 구조 체크가 필수적이다.

셋째, 전세가 비율도 높은 곳이어야 한다.
임대수익이 가장 기본이므로 임대하는 데 무리가 없는 지역을 선택해야 한다. 이를 위해 선매매가 대비 전세가를 살펴봐야 한다. 즉, 통상 매매가 대비 전세가 비율이 60% 이상 되는 곳이 임대사업 적지다. 대표적으로 서울의 강북과 수도권 지역을 들 수 있다. 이들 지역 중에서도 뉴타운 인근 지역은 최적의 장소로 보면 된다. 임대소득과 향후 개발이익을 동시에 만족할 수 있는 지역이기 때문이다.

넷째, 향후 시세차익까지 기대할 수 있는 대단지 등 잠재력을 갖춘 곳이 좋다.
따라서 다른 주거 지역에 비해 임대료가 비교적 높은 곳을 선택하는 것이 좋다. 주택임대사업은 장기투자다. 다시 말해서 임대주택의 시세차익을 기다리는 동안에도 안정적인 임대수익이 있어야 한다.

다섯째, 임대사업용으로 아파트가 좋다.
임대사업은 5년 이상의 장기 투자사업이므로 내구연한이 길고 환금성이 좋은 아파트가 오피스텔 등 다른 주택보다 더 낫다. 그러나 아파트의 경우 세무관리의 집중대상이기 때문에 항상 세금조사를 고려한 투자를 감안하여야 한다.
5년이 경과하고 그 지역이 개발된다면 5년이라는 기간은 결코 킨 시간이 아니다.
물론 5년이 경과하기 전에 그 지역이 개발되면 세금을 납부하더라도 투자수익을 많이 올릴 수 있으므로 더할 나위 없이 좋다.

여섯째, 세제 혜택이 많은 미분양이나 전용60㎡(18평) 이하 아파트가 좋다.
주택임대에서 평형은 일반적으로는 전용60㎡(18평) 이하가 유리하지만 지역에 따라 다를 수 있다. 예컨대 서울 강남권이나 분당 등 전문직 종사자가 많은 지역은 소형 아파트가, 강북권이나 수도권 택지개발지구 등 장기 거주자가 많은 곳은 30평형대가 임대사업에 더 알맞다.

일곱째, 주택 임대시장이 유행에 민감하다는 점도 잊지 말아야 한다.
최근 편의성 높은 주상복합 아파트의 인기가 높아지고 젊은 세대에게는 소형 원룸 아파트가 선호되는 점 등이 좋은 예다. 일반적으로 주택임대사업을 하려면 상기사항을 체크해 보는 것은 당연한 것이다. 그러나 임대에서도 아파트의 경우를 제외하고 다가구,다세대 주택과 오피스텔 임대에 대한 입지적 차이가 있다. 정리하면 아래와 같다.

첫째, 다가구, 다세대 주택 임대사업 입지 조건으로는
▲지하철역 등 대중교통접근이 용이한 지역 ▲배후에 공단을 끼고 있거나 사무실이 밀집된 지역 ▲주변에 재래시장, 쇼핑센터 등 생활편익시설이 갖추어져 있는 지역 ▲유흥가나 사무실 밀집지역은 원룸형이 좋다 ▲세대별로 구조가 독립된 다세대,다가구 ▲지하층이나 반지하층은 임대에 불리함으로 지하를 파지 않고 필로티 구조 방식의 주차시설 ▲가구대 1대이상의 주차시설

둘째, 오피스텔 임대사업 입지조건으로는
▲소형을 선택하면 임대료 부담이 적어 거래가 잘되는 지역 선택 ▲역세권을 선택하면 교통이 편리성 때문에 주거와 사무실 복합 수요를 확보할 수 있어 좋다 ▲업무시설 밀집지역은 주거용이든 업무용이든 임대수요가 풍부하다 ▲부가가치세는(분양가에 포함된 부가가치세(분양가의 7.6%수준)는 사업자등록시 반드시 환급받는다 ▲벤쳐 집적시설 지정 오피스텔을 선택하면 취·등록세를 면제받으며 보유세를 50%까지 감면받을 수 있다 ▲매매가격이 낮은 층을 선택하여야 한다. 오피스텔 분양가격이 층별 차등 적용되지만 임대가격은 평형별로 비슷하게 형성된다. ▲전용률보다 부대시설이 더 중요하다. 전용률이 높으면 각종 부대시설이 빈약하다, 특히 주차장이 적거나 공용세탁장 및 빨래 건조장 등의 설치가 줄어들어 주거의 편리성이 약해지고 상품성이 약해진다. ▲회전율을 살펴 수익을 극대화 한다. 즉,임차인이 빠져 나간 후 재임대까지의 소요시간, 회전율이 짧을수록 좋다
▲월세율이 높은 곳을 선택하면 좋다.

상기와 같이 주택임대사업이 부동산 보합기나 약세장에서는 각광을 받기 마련이다. 주택임대사업은 5년이상의 장기사업이므로 상기에 적시한 항목들을 파악하여야 낭패를 당하지 않을 것이다.

<고품격 경제지=파이낸스 투데이> FnToday=Seoul,Korea
http://www.fntoday.co.kr/news/articleView.html?idxno=14055

부동산을 잘 정리하는 실전 매도의 기술

2009.08.09 14:27 | books | 분당의아침

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2007.11.29기준

전반적인 부동산 시장 하락기에 상담을 하다 보면 제때 부동산이 팔리지 않거나 잘 관리하지 못해 내지 않아야 될 세금을 내야 하는 경우가 비일비재하다

부동산을 많이 보유하고 있다고 해서 전부 돈이 되는 것은 아니다. 오히려 보유세의 영향으로 무거운 짐이 될 수도 있다. 따라서 하루라도 빨리 보유해야 할 것과 처분해야 할 부동산을 판단해 매도하는 것이 좋다.

 우선 주거환경을 비롯해 교육 및 교통환경이 떨어지는 지역은 매도를 고려해야 할 것이다. 게다가 편의시설이 부족한 경우에는 더욱 더 매도 포인트에 속도를 가해야 한다. 예를 들어 단독주택이나 다세대, 다가구주택은 세월이 흐를수록 건물 수리비는 많이 들어가지만 자산가치는 오히려 떨어질 수 있기 때문에 재개발 가능성이 희박하면 빨리 처분하는 것이 좋다.

예를들어 종부세를 피할려면 농지를 대지로 형질 변경한 경우에는 과세 기준일(매년 6월 1일)까지 착공해야 한다. 업무용 토지의 경우 기준시가 40억원이 넘어야 종합부동산세의 대상이 된다. 나대지를 갖고 있는 경우 건물을 서둘러 짓는 것도 종부세를 피하는 방법이다. 장기적으로 보면 보면 늘어나는 세금만 가지고 매도여부를 결정하는 것은 바람직하지 않고 보유 부동산에 대한 미래 투자가치를 먼저 따져 봐야 한다. 이를 바탕으로 투자가치가 없는 부동산을 과감히 매도해야 한다.

실전 매도의 기술

투자수익이 거의 발생하지 않은 소위 비인기지역의 주택은 기간이 많이 남아있는 세입자가 있는 상태에서는 주택을 제때 매도 하기가 어렵다.

따라서 이왕 집을 팔려고 마음을 먹었으면 세입자를 들이지 말고 집안을 깨끗이 정돈한 뒤 매도를 하는 게 좋다. 장판이나 도배를 새로 하거나 집이 넓게 보이도록 거실이나 방안의 불필요한 물건을 치우는 것도 좋다. 매수자에게 선택되기 위해서 주택내부를 어느정도 가꾸면 처분하는데 훨씬 수월하다.

집 값 하락기에는 시장에 경쟁 매물이 쌓이기 때문에 본인의 매도 물건의 차별점이 발견되지 않으면 매도하기가 쉽지 않다.급하게 팔기를 맘먹었다면 이미 정한 매도 가격을 한번 더 낮추고 중개수수료도 듬뿍 드리겠다고 미리 중개업소측에 얘기하는 게 효과적이다.

부동산 시장 하락기에는 매도계약을 우선적으로 체결하고 본인이 원하는 부동산을 잡는게 효과적이다.

특히 임대 수익율을 중요시하는 상가의 경우 매도 직전, 월세수익율을 높이는 방안을 연구하여 매수자에게 임대 수익률이 높은 점을 강조하는 것도 중요하다.

증여/임대사업도 고려

세금을 감안하더라도 투자가치가 탁월하다면 보유하거나 기준시가가 더 오르기 전에 자녀에게 증여하는 것도 좋은 방안이다.증여는 가구 구성이 가능한 자녀가 있을 때 활용할 수 있는 방법이다. 결혼을 했거나, 나이가 30세를 넘겼거나, 일정한 경제력이 있으면 10~50% 세율로 증여할 수 있다. 이 밖에 주택을 4채 이상 보유하고 있다면 아예 5채 이상으로 늘려 장기주택임대사업으로 전환하는 것도 좋은 절세 방법이다

분양대행행위와 중개행위

2009.08.09 14:25 | books | 분당의아침

http://kr.blog.yahoo.com/izar201/1589 주소복사

2007.12.10기준

부동산중개업자가 신축중이거나 또는 이미 신축된 건물이나 토지의 분양업무를 맡아 보수를 받으면서 이 건물을 매매하거나 임대차하는 행위에 관여하는 경우가 적지 않다. 그런데 이와 같은 부동산중개업자의 행위가 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률에서 정하는 “중개”에 해당하는 것인지 아니면 이와는 다른 분양대행업무인지가 애매한 경우가 적지않다.
학설과 판례상으로는, “중개”와는 다른 개념의 “분양대행”이라는 행위를 인정하면서, 등록된 부동산중개업자도 중개와는 별개의 분양대행업무를 할 수 있으며, 중개가 아닌 분양대행업무를 했다면 법에서 정하는 수수료규정에 구애받지 않고 분양대행을 의뢰한 사람과의 합의에 따른 자유로운 보수를 정할 수 있다고 인정되고 있다. 
하지만, 부동산의 분양에 관여하는 중개업자의 행위를 어떤 기준으로 분양대행 내지 중개업무로 평가할 수 있는지에 관한 근본적인 문제에 대해서는 학설이나 판례에서 깊이있는 논의가 되고있지 않아 실무에서 많은 혼선이 있다. 일부에서는,미완성된 건물의 분양에 관여하는 행위를 분양대행이라고 하는데, 적절치 않다. 분양대행에서 “분양”이라는 개념 자체가 바로 신축 중이거나 신축된 부동산의 분양업무에 관여하는 것을 전제로 하는 것이지만, 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률에서 정하는 “부동산”이라는 개념이 반드시 완성된 구건물만을 예정하는 것은 아니라는 점에서, 아직 미완성되거나 신축 건물에 대한 거래알선행위 역시 중개행위로 볼 수 있기 때문이다.

두가지 개념이 어떻게 구별될 수 있는지를 따지기에 앞서 일단 관련 개념의 정의부터 정리해 보기로 한다. “분양”이란, 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것(건축물의 분양에 관한 법률 제2조 제2호)을 말하고, ‘부동산중개’란 토지 건축물 등의 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것(공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 제2조 제1호)으로 정의되고 있다. 따라서, “분양대행”이라 함은 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것을 대행하는 행위라고 할 수 있는데 대행이라는 용어정의에서 이해되는 바와 같이, 분양받는 사람의 입장 보다는 분양사업자의 업무를 대신하는 역할에 더 가깝다고 볼 수 있다. 이 점에서 거래쌍방을 알선하는 측면이 강한 “중개”와는 확연히 구별될 수 있다.

분양대행이라는 개념에 대해 명백하게 정의하는 판례는 보이지 않고 있다. 다만, 법정 수수료 이상의 보수를 약정하거나 지급받는 것을 근거로 한 민사적인 수수료청구나 과다 보수 수수행위에 대한 형사사건에서, 분양대행과 중개행위에 대한 판단이 이루어진 사례가 있어 소개한다. 서울고등법원 1997.11.26. 선고  97나13964 수수료청구 사건에서는, “피고의 위탁에 따라 피고의 업무인 이 사건 건물의 임대업무에 관하여 거래상대방의 개발 등의 판촉활동과 일정한 재량 범위 내에서의 임대조건 상담 등  임대차계약서의 서명, 날인을 제외한 일체의 업무를 대행하고, 실제 임대인 내지 거래당사자인 소외 회사로부터 임대권한을 수여받은 피고로부터 그에 대한 보수를 지급받는 것으로서, 단순한 부동산중개업법상의 중개업이 아닌 분양대행을 위한 광범위한 용역을 제공 하기로 한 사실이 인정된다”고 판단된 바 있다. 한편, 대법원 1999. 7.23. 선고  98도1914 부동산중개업법위반 사건에서는, 피고인이 신축중인 상가의 분양을 의뢰받으면서, ① 분양대금이 21억 5천만 원을 초과하여 분양되었을 경우에는 그 초과한 금액을 피고인이 가지기로 하고, ② 분양에 따른 비용은 전액 피고인이 부담하며, ③ 확정가격으로 분양하였을 경우에는 분양계약 체결시에 피고인에게 입금액의 2%를 수임료로 지급하고 나머지는 분양완료시 정산하며, ④ 피고인이 책임지고 분양을 완료하되 미분양 상가는 피고인이 인수하고, ⑤ 총분양금액 21억 4천만 원을 초과하는 부분에 대한 양도소득세를 피고인이 부담하기로 약정한 사실, 그 후 피고인은 이 약정에 따라 자신의 경비를 들여 광고를 하는 등으로 이 사건 상가 점포 중 38개를 분양하고 의뢰인으로부터 도합 3억4천여만원을 교부받은 사안에서, 피고인의 위와 같은 행위는 피고인이 이 사건 상가를 분양하면서 어느 정도의 위험부담과 함께 이득을 취할 수 있는 영업행위로서 이른바 "분양대행"에 해당하고, 이러한 분양대행은 중개와는 구별되는 것이어서 피고인이 분양대행과 관련하여 교부받은 금원이 부동산중개업법 제15조 제2호에 의하여 초과 수수가 금지되는 금원이 아니라는 이유로 무죄를 선고했다.

두 사안 모두 분양대행행위이냐 중개행위냐 하는 판단에 있어, 비교적 명백하게 분양대행에 가까운 사안이라고 할 수 있다. 하지만, 이 두 사안과 달리 분양대행행위인지 아니면 중개행위인지가 구별곤란한 사안들도 적지 않다. 특히 분양받는 입장에서 보면 등록된 중개업자가 부동산을 소개한다는 측면에서 적어도 외관상으로는 중개행위와 분양대행행위는 별반 다를 바가 없다. 결국, 분양대행위이냐 아니면 중개행위이냐의 판단은 분양업무를 의뢰한 측과 분양업무를 맡은 중개업자와의 내부 약정에 따라 구분되는 것이 일반적이다. 그런데, 이렇게 구분이 애매할 수 있는 사안에서, 만약 분양대행행위를 하면서도 분양계약서상에 중개업자로서 자신을 표시하거나, 분양대행수수료와 별도로 분양받는 측으로부터도 보수를 받게 되면, “중개”업무를 한 것으로 오해될 수 있다는 점을 유의해야 한다. 일부 중개업자의 경우 보수 욕심 때문에 분양업자를 위해서 분양대행업무를 하면서도 분양받는 측으로부터도 보수를 받는 사례가 있는데, 향후 중개행위로 오해받을 수 있는 빌미가 될 수 있다. 반대로 분양을 받는 입장에서는 중개업자의 행위가 분양대행인지 아니면 중개행위인지를 분명히 해서 분양대행행위일 경우에는 별도로 보수를 지급받을 근거가 있는지 중개업자에게 명백히 따져볼 필요가 있다. 만약 “중개행위”에 따른 보수라고 주장하면, 중개행위에 따른 중개업자의 법상 의무라고 할 수 있는 계약서상의 중개업자 서명날인을 요구해서 향후 거래사고에 따른 책임을 중개업자가 질 수 있도록 조치할 필요가 있다.

[스크랩] OECD 가입국 휘발유 가격

2007.12.15 06:33 | books | GoodDay

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