부동산투자 실패할 수 밖에 없는 이유!

부동산 재테크를 하고자 하는 많은 이들이 필자에게 하는 첫번째 질문은....

"이 지역을 투자하면 많이 오를까요?"이다. 그렇지만 그 어느 누구도 신이 아닌 이상 오를 수 있는 지역을 장담하지는 못한다. 부동산 가격을 움직이는 힘은 부동산 자체가 아닌 그 부동산을 둘러싼 여러 호재와 악재이고, 그러한 호재와 악재는 시간의 흐름에 따라 끊임없이 변화하기 때문이다.

부동산 투자에 실패하는 가장 큰 이유가 여기에 있다.
부동산의 미래 가치를 보고 투자를 하는 것이 아닌 현재의 가치로 판단하고 사기 때문이다.

7월 경 회원 한분이 메일을 한통 보내왔다.
50대 주부이라고 말씀 하신 그 분은 10여년 전 남편이 교통사고를 당하는 바람에 실질적인 가장이 되었고, 딸은 대학 진학을 포기한 채 일을 해서 가사에 도움이 되고 있으며, 아들은 두 달 후면 제대를 한다고 했다.

그리고 현재 전세를 포함해 2억 정도가 전 재산인데 어디에 집을 마련하면 좋겠는지에 대한 문의였다.

사실 그 문의를 받기 며칠 전 정부의 대출 규제에 대한 부동산 시장의 경고성 신호를 보고 5일 동안 부동산 시장을 분석했다. 부동산 가격의 지난친 상승이 경제 회복에 발목을 잡고 있어 단순한 경고가 아닌 부동산 시장의 안정화를 위해 시행될 수 밖에 없는 상황이었기 때문에 조만간 대출 규제가 현실화 될 것이라고 판단했다.

그리고 투자방향을 LTV에 이어 DTI 규제까지 된다면 아파트보다는 다세대가 좋을 것이라고 판단하고, 저가로 들어갈 수 있는 지역을 검토한 결과 2-3년 후 매도시점에서 가격 상승이 클 것으로 예상되는 지역을 말씀 드렸다. 그 지역은 현재 재개발 구역이 지정되지 않는 지역으로 앞으로 추가로 뉴타운이 지정될 수 있는 가능성이 높은 곳이었다.

며칠 후 그 분으로부터 답메일을 받았다.
염치불구하고 다시 메일을 드려 죄송하다고 시작한 글은...필자가 말씀 드렸던 지역에 가서 인근 공인중개사를 통해 몇개의 물건을 보았으나 빌라가 15년 이상되었고, 길도 경사가 있어 거주하기에 불편하다는 내용이었다. 그러면서 대출을 받아 아파트를 구입하는 것이 좋지 않겠냐고 다시 문의를 했다.

나는 이렇게 말했다.
아파트에서 전세로 사셨기 때문에 빌라로 옮기는 것이 쉽지는 않을 것입니다. 이제는 실거주의 목적이 아닌 투자목적도 생각하셔야 합니다. 연세도 있으셔서 앞으로 10년 이상 일을 하시기도 쉽지 않을텐데, 그 이후의 노후대비는 어떻게 하실려고 하는지요? 지금 좀 불편하더라도 감수하셔야 합니다.

또한 대출을 받는다면 1억 이상을 받아야 하는데 현재 형편에 이자 부담도 만만치 않을 것이고, 내년에 경기가 회복되면 금리가 인상될 가능성이 높기 때문에 무리한 대출은 자제하는 것이 좋습니다. 3년 후 매도 시점이 되면 지금의 이 불편함은 잊으실 수 있을 겁니다.

그로부터 며칠 후 제가 말해준 지역 내에 빌라를 계약하셨다고 메일을 받았다.

그렇다. 부동산 재테크는 현재의 모습을 보고 접근하는 것이 아니다. 항상 2-3년 후 매도 시점에 과연 그 부동산 가격이 상승할지 하락할지, 그 요인이 어떤 것이 있는지를 검토한 후에 결정해야 하는 것이다.

소문난 잔치가 먹을 것이 없는 것처럼 어느 지역에 현재 가격이 상승하고 있다라는 정보를 듣고 절대 그 물건을 추격매수해서는 안된다. 예전과 달리 요즘에는 가격 상승이 있다고 하더라도 전체적으로 상승하는 것보다는 국지적으로 상승하는 경우가 많다. 따라서 현재 오르고 있는 지역이 있다면 그 지역이 아닌 그 다음 지역이 어디일지 생각하고 접근하는 자세가 중요하다.

또 하나의 사례로,
2006년 필자의 지인이 생애 처음으로 내집마련을 하고 싶어 했다. 전세를 5년 정도 살다보니 내집에 대한 소중함을 느꼈을 뿐만 아니라 전세로 살고 있는 동안 집값은 계속해서 상승하고 있는데, 이렇게 해서는 평생 자기 집을 마련하지 못하겠다는 위기감 때문이었다.

결국 전세금과 부모님의 지원금을 받아 내집마련을 경매를 통해 하기로 했다. 위치는 마곡지구의 개발과 상암DMC, 그리고 9호선 호재까지 고려하여 강서구로 결정하고 3개월 동안 8번의 패찰 끝에 결국 낙찰을 받았다.

강서구 가양동에 위치한 32평형 아파트로 감정가는 3억원이었으나 1회 유찰되어 최저가는 2억 4천만원이었다. 이 아파트를 2억 8천만원에 낙찰 받았으나 시세 대비 괜찮은 가격이었다. 아파트에는 임차인이 살고 있었으나 임차인도 자신의 보증금을 전액 배당 받아 갈 수 있어서 서로 기분 좋게 이사비로 50만원을 주고 한달 안에 명도도 깨끗이 끝났다.

그 후 내부를 인테리어 하고 직접 거주하다가 살다가 양도세 비과세 요건을 충족한 후 얼마 전에 갈아타기를 위해 집을 매매했는데 초기 자본을 제외하고도 2억원의 수익이 생겼다.

오늘 드리고 싶은 말은 반드시 집을 살 때에는 팔 때 가격이 상승할 수 잇는 요인을 충분히 가지고 잇는지 여부를 보고 내집마련을 하라는 것이다. 현재의 가치만 보고 접근한다면 부동산 재테크는 반드시 실패할 수 밖에 없을 것이다.

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