우리가 장래 부동산시장을 전망하기위해서는 정책, 경제, 사회 등 여러가지 측면을 검토 분석해야할 필요가 있습니다.

여기에다가 필자는 경제든 부동산이든 주식이든 도시개발이든 각 분야의 역사를 현재에 접목시켜 전망하기를 즐겨합니다.

우리나라는 산업화가 시작된 1960년대부터 부동산 가격이 들먹거렸지만 주식이든 부동산이든 본격적으로 상승하기 시작한 시기는 1980년대 중반부터라고 말씀드리고 싶습니다.

1960~1970년대 우리나라는 주로 경.중공업 제품 수출과 해외건설 수주 등으로 국부를 키워나갔습니다.

1980년대 중반부터 3저경기(저금리, 저유가, 저원화가치)가 도래하기 시작하여 종전에 생소하게 여기던 증권시장이 대세 상승에 돌입했습니다.

증권시장이 대세 상승에 진입하자 그로부터 2년뒤 이번에는 내수 경기 활황과 함께 부동산시장이 대세 상승에 진입하기 시작하여 햇수로 5년동안 전국에 투기 열풍이 불었습니다.

우리나라 증권과 부동산시장이 본격적으로 태동하기 시작한 것은 1980년대부터로 생각됩니다.

우리나라는 자원이 부족하여 수출로 먹고 살 수 밖에 없는데 1960년대 산업화가 시작된 이래 경.중공업 제품 수출, 해외건설 수주, 1980년대 3저경기로 인한 대미.일 수출, 1990년대엔 반도체.이동통신 그리고 2000년대엔 인터넷 및 2008년 북경올림픽 특수로 인한 조선.철강 등 재래산업 특수 등 변화무쌍하게 새로운 산업이 우리나라 경제를 성장시켰습니다.

1980년대 3저경기로 큰 수출호경기가 있은 이후 경기의 급강하 즉 경기경착륙을 막기위해 정부는 내수 경기를 활성화시켜 경기를 연장시키는 즉 경기연착륙 경제정책을 썻습니다.

경기연착륙으로 몇년동안 경기를 유지시키겠지만 사실 경기연착륙 약발이 떨어지면 결국은 경기경착륙으로 갈 수 밖에 없습니다.

큰 수출호경기가 있은 후에는 경기연착륙으로 간다는 등식이 1980년대부터 시작되었다고 해도 과언이 아닙니다.

1989년 봄에 코스피지수가 1000포인트를 돌파한 이후 2005년 상반기까지 등락을 거듭하다가 2005년 하반기에는 조선, 철강 등 재래산업 수출호경기로 대망의 코스피지수 1000포인트를 힘차게 뚫어 2007년에는 2000포인트 고지까지 가게 됩니다.

이후 2008년 미국발 금융쇼크로 코스피지수가 1000포인트 아래로 추락하여 현재 1600포인트 전후에 놓여 있습니다.

2000년대 중반에 큰 수출호경기가 있은 후 이번에도 1980년대처럼 경기의 급강하를 막기위해 세계각국에서는 신뉴딜정책을 들고나와 내수를 진작시키는 경기연착륙 경제정책을 펼쳤습니다.

2008년 말 코스피지수가 1000포인트 아래로 추락하자 경기를 살리자는 정부정책에 힘입어 증권시장에서는 정책관련주라고 할 수 있는 자전거, 4대강정비사업, 풍력관련주들 등이 증시를 주도했고 부동산시장 역시 정책관련주라고 할 수 있는 강남권재건축, 한강르네상스관련 아파트 등이 부동산시장을 주도했습니다.

이들 정책관련 부동산은 얼마전 DTI 규제로 고개를 숙여 작금에 이르고 있습니다.

최근 부동산시장이 DTI규제로 주춤하자 일각에서는 더블딥(경기침체 후 잠시 회복기를 보이다가 다시 침체에 빠지는 이중침체 현상)이 오지 않을까하고 우려하고 있지만 경제의 큰틀 즉 작금은 경기연착륙 시대라는 점을 감안하면 향후 경제를 크게 염려하지 않아도 된다는게 필자의 견해입니다.

현재 코스피지수는 1600포인트 전후에 놓여 있습니다.

2008년 말부터 코스피지수와 부동산시장이 동조하고 있슴을 미루어볼때 향후 코스피지수의 향방에 따라 부동산시장도 움직임을 같이할 것으로 사료됩니다.

비록 DTI규제로 부동산시장이 주춤하고 있지만 향후 부동산시장의 최대호재는 코스피지수 상승에 따른 경기 회복입니다.

경기연착륙 시대로 가기 위해선 필히 경기 회복이 따라야 하구요.

이번 경기회복은 수출호경기라기 보다 건설, 은행, 백화점주 등이 주도하는 내수호경기가 될 것입니다.

금융쇼크로 국가경제 취약한 상태에서는 강남.북 양극화가 심화되겠지만 경기가 회복되어 경제가 안정권에 접어들면 강남.북 양극화 현상이 완화된다고 봐야합니다.

이러한 맥락에서 얼마전 DTI규제로 침체된 부동산시장이 향후 경기 회복과 더불어 양극화 현상이 완화된다고 할때 향후 부동산시장은 강북에 많이 포진되어 있는 중산층 부동산이 주도하는 장이 연출되지는 않을까하고 나름 조심스럽게 예측해 봅니다.

경기가 회복되지 않은 상태에서 출구전략이나 금리인상의 거론은 시기적으로 이릅니다.

출구전략이나 금리인상은 부동산경기가 과열된 이후에나 논할 문제입니다.

요약해서 말씀드리자면 지금은 경기연착륙 시대로 내수경기 회복이 필히 따라야 합니다.

또한 고액권 화폐 발행 등 으로 지금은 인플레 시대입니다.

국내경제, 2013년까지 연평균 4.1% 성장 전망과 세계 유수경제전문가들은 경기연착륙이 있은 후 2012년쯤 경기경착륙으로 갈 것이다라는 장밋빛 전망을 속속 발표하고 있습니다.

참고로 1980년대엔 1987년 하반기~1991년 상반기까지 내수호경기가 있었구요.

정부는 2012년까지 보금자리주택을 확대공급한다고 합니다.

이말인즉슨 2012년까지 부동산경기가 있다는 얘기로 들리네요.

이렇듯 부동산시장은 정책, 경제, 사회, 역사 등 여러가지를 총체적으로 분석해야 제대로 전망하게 됩니다.

끝으로 말씀드리건데 지금은 경기연착륙 시대로 내수경기 회복이 될 수 밖에 없으며 이번 내수 경기가 2012년 전후까지 이어질 것으로 예견됩니다.

개인적으로 2012년전후 이후 2015년까지 조정기를 거쳐 2015년 말쯤 또다시 부동산경기 소사이클이 도래할 것으로 예상됩니다.

2015년 말쯤 부동산경기 소사이클이 도래하면 일전에 제 칼럼에서도 밝혔듯이 1987년, 1994년, 2001년, 2008년 말, 2015년 정확히 7년만에 부동산경기 사이클이 도래하게 돼네요.

경기든 주식시장이든 부동산시장이든 경제는 살아움직이는 생명체와 같습니다.

이러한 순환과정을 거치면서 위기 뒤엔 기회, 기회 뒤엔 위기가 있게 되나봅니다.

저작권자: 중앙일보 조인스랜드 <무단전재,재배포 금지>