최근 한주간의 핫 뉴스를 필자가 집중분석.
이번차례는 이미세간에 알려졌지만 보금자리주택 공급물량이 향후 현 정부 임기동안 60만가구로 이는 우리나라 주택공급 총 연간실적의 두배가 넘는 수치이므로 특히 무주택자라면 관심을 가져야하는 부분이기 때문에 다시 한번 간략히 짚어본다.
√ 2차 보금자리 지구를 가다(6곳)
1.각 지구별 입지
1)강남 세곡2지구(23만평-보금자리 4000/총 5000가구)
㉠위치는 기 시범지구를 중심으로 서북측 사업부지는 수서.일원동에 가깝고 동측 사업부지는 송파.장지동 가깝다
㉡ 교통은 국도 23(분당-동부간선),분당-수서,현릉로,지하철 3호선 이들어 간다
(빨간색:국도23(부당-동부간선),검은색:분당-수서,파랑색:현릉로)
㉢특징은 강남권이라는 것과 주변 굵직굵직한 개발지역과 연접한다는 것 이다
2)서초 내곡지구(23만평-보금자리 4000/총 5000가구)
㉠위치는 북측으로는 경부고속도로 양재 i.c를 두고 좌측으로는 경부고속도로,신분당선이 (2011년),우측으로는 현릉로에 접해있다
㉡교통은 경부고속도,특히 신분당선(2011)청계역이 신설될 예정이다
(검은색-경부고속,빨간색-신분당선(청계역:2011),연두색-현능로)
㉢특징은 강남권이라는 것과 교통이 편리하다
3)시흥.은계지구(61만평-보금자리9000/총 12000가구)
㉠위치는 은행지구,대야지구에 인접해 있다
㉡교통은 원시-소사(2014년) 대야역 신설될 예정이며,제2 경인국도,서울외곽도로에 접해 있다(빨강색:제2경인,분홍색:외곽순환,검은색:소사-원시 지하철)
4)부천.옥길지구(40만평-보금자리 5000/총 8000가구)
㉠위치는 부천 범막지구(국민임대)인근이며,
㉡교통은 기존 외곽순환,제2 경인국도와 계수대로(2010:시흥-부천)가 신설 될 예정이다(빨강색-외곽순환,분홍색-제 2경인,검은색-범박로(U자형)
5)구리.갈매지구(45만평-보금자리 6000/총 9000가구)
㉠위치는 위로는 별내지구,우측하단으로는 남양주 진건지구가 예정되어있다
㉡교통은 기존 국도47,서울외곽도로가 있으며,경춘선,지하철 3호선(암사-별내)이 예정이다.[빨강색-경춘선(갈매,별내역)& 국도47(망우-별내),연두색-지하철3호선,검은색-외곽순환]
㉢특징은 서울시청기점 직선 15km내로서 수도권 접근성이 좋다는 것 이다.
6)남양주.진건지구(75만-보금자리11000/총 16000가구)
㉠위치는 좌측으로는 보금자리 2차 구리갈매지구가 아래로는 인창,도동지구에 인접하다
㉡교통은 서울외곽,북부간선,지하철 3호선(예정),국도43등이 있다[빨강색-북부간선(노원-남양주.양평),검정색-외곽순환,연두색-국도43(송파-퇴계원.포천)]
㉢특징-보금자리 2차지구중 가장 크고 구리 갈매지구와 더블어 여기도 접근성이 좋다
2.분양물량 및 분양시기
총 물량 55000가구(보금자리 39000+민영 16000가구)중 보금자리 분양 19000가구(임대 20000가구)의 80%인 15000가구가 내년 봄에(2010년 4~6월) 사전청약예정이다
3.분양가 및 주변시세
강남권은 1150만원(주변2200만원),구리갈매지구는 850만원(주변 1200만원),남양주 진건.부천옥길700만원(주변 1000만원),시흥은계지구는 650만원(주변800만원)으로서 강남권은 주변시세의 50~70%,수도권은 주변시세의70~ 80%수준으로 분양될 예정이다.
4.1.2차 보금자리 입지비교
강남권 보금자리지구 1.2차는 입지가 거의 비슷하며,거리는 1차지구는 12~18km내 였지만 2차지구는 15~21km로서 거리가 다소 더 멀다
경기권은 ㉠하남 미사〉구리 갈매〉고양 원흥지구〉남양주 진건지구 순으로 무게를 두 며,㉡나머지 부천 옥길와 시흥 은계지구는 거의 동일하다고 보여진다.
5.당첨 가능성
1)강남.서초지구는 청약저축 1600~1800만원 정도를 예상하며,
2)구리갈매,남양주 진건지구는 청약저축 1000~1300만원,
3)부천옥길,시흥 은계지구는 청약저축 500~1000만원 정도로 예상한다.
6.2차 보금자리 주택 진행절차 맟 총 공급물량(2012년까지)
1)진행절차
올 연말 지구단위지정 완료가 되면→내년 4~6월 분양을 하고→2010년에는 본 청약이 들어 가고→2013년 입주 예정이다
2)총 공급계획(2012년까지)
㉠총 60만가구 ㉠수도권-32만(매년8만 x 4년) ㉡지방-20만 ㉢공공택지-10만가구
㉡1차 공급-4만가구(분양 1만9천,임대2만), 2차 공급-5만5천(보금 3만9천,민영 1만6천)가구에는 민영이 포함되어 있고 2차 보금자리 3만9천가구중 분양 1만9천가구,임대가 2만가구인데 내년 봄 사전청약물량은 1만5천가구이다(19000 x 80%=15000)
7.유의사항
5년 의무임대와 7~10년 전매제한,임대비율 높으므로(40~50%)보금자리 주택이라도 제약조건, 입지에 신중을 기해야 되며, 보금자리지구 말고도 신도시,공공택지 예를들면 강남권 보금자리지구와 비교하여 위례신도시에 보금자리 청약도 고려해 볼수 있다는 것 이다
하지만 향후 계속하여 보금자리 지구 지정이 예정되어 있어서 수도권 외곽에도 쏟아져 나올텐데 그렇게 되면 너무 먼 곳이나 입지가 부족 한곳은 신중을 기해야 할 것이다 그 예가 될지는 모르겠지만 과거 반값아파트라는 미명아래 입지가 좋지 않은 지역에서 반값아파트를 분양하였으나,분양에 완전히 실패한 교훈도 있어 한번 되새겨 볼 필요가 있기 때문이다. (2007년 10월 의왕시 부곡지구 토지임대부 아파트-806세대,분양가 800만원,계약율 7%)
√ 아파트 평면세분화 되다
주택의 크기는 같더라도 평면은 다양해져 가고 있다 최근 분양하는 아파트들은 주택형은 2~3개로 줄이고 평면수는 두배 이상으로 늘이는 이른바 ‘평면 세분화’로 품질경쟁과 더불어 분양시장을 공략하고 있다.
Q1아파트의 다품종,평면 세분와의 의미란?
☞㉠과거 33㎡~168㎡까지 주택형이 6~7개 였던 것을 2~3개호 줄이고 평 면수는 두배로 늘이는데, 즉 동일 주택면적이라도 평면수가 다양하게 늘어남을 의미한다
㉡또한 방수를 줄이고 거실등 개인공간을 많이 확보하는 추세로서,과거 2~3bay에서 같은 면적이라도 4~5bay까지 나왔다(예;1차 보금자리 74㎡ 4bay 등장)
Q2.이렇게 된 배경은?
☞주택구입의 결정요소 중 주택의 크기 보다도 소비자들의 평면(내부구조)중시 경향을 반영하고 특정수요를 겨냥한 맞춤형 서비스로 1주택에 각 세대원의 독립생활을 강조하게 되었다
Q3.구체적으로 예를 들어준다면 ?
☞한 아파트내 방과 주방,화장실을 따로 만들어 방 하나를 임대 놓을 수 있도록 하는 임대형 평면, 긴복도 또는 거실을 중심으로 자녀방과 부모방을 분리하는 세대분리형 평면, 주방에서 많은 시간을 보내는 주부를 위하여 주방 및 주부전용 쉼터를 제공하는 주부 공간형 평면,과거 방2개,거실1개,주방1개에서 방을 1개로 줄이고 거실을 2개로 늘이등(영종 한양수자이 59㎡)소형을 중형처럼 쓰는 평면이 선보였다.
Q4.평면 다양화와 더불어 커뮤니티도 진화되고 있다던데?
☞과거 경로당,놀이방,독서실 수준에서 생업이외는 모두 단지내에서 가능하도록 진화하는 커뮤니티로 변신하였는데,즉 게스트룸(손님.친척들 머무는곳),북까페,소극장,펜트하우스(옥상)등 문화공간,회의실,연회,돌잔치,세미나등을 할수 있는 업무공간,영어마을,공부방,독서실등 교육공간,헬스,산책 구간별 칼로리 체크기능등 건강공간,수영,골프연습장등 례져공간등으로 다양화.진화되었다는 것 이다.
Q5.또한 이와 더불어 품질이 좋은 아파트를 고르는데 최근에 관심을 가지는 재료는?
ㅁ아파트 성능 인정제도
자동차 연비나 안정성 인증과 같은 것으로서 주택의 소음,화제,구조등을 인정받는
㉠주택성능등급(1000세대의무),저탄소 친환경 건축물등급,에너지 효율등급(300세대의무),초고속 정보통신,지능형 건축물 등급제도가 있으며,
㉡2011년부터는 국제협약에 따라 공공청사는 물론이고 민간 대형건물까지도 인.허가시 의무화와 그에 따른 건축기준완화,취.등록세 혜택등을 부여할려는 법제화 움직임 있다.
예를들어 아파트 에너지효율 등급제도를 도입한 대림 e-편한세상은 에너지 30% 절감에 따라 관리비 15% 정도가 절감된다고 강조하고 있고 친환경 건축물로는 옛 대우빌딩,강남 ing 타워등이 있다.
ㅁ녹지율(공원.조경등)
갈수록 주거의 ‘쾌적성’이 강조되는 부분으로서 녹지율이 높은 단지로서는 반포 래미안 퍼스티지(주공2단지 재건축:2444가구)-녹지율 41.6% ,소래 논현지구 한화(12개단지 12000가구)-녹지율 44%,수원 화서 블루밍(주공 2단지 재건축:1744가구)-‘푸른숲’(녹지율 40%)등이 눈길을 끌고 있다.
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