세종시 논쟁

[문창극칼럼] Enough is Enough [중앙일보]

2009.11.09 20:01 입력

대통령, 박근혜 중 누굴 믿을까
세종시 본질이 충청도 표라면
출마 안 할 대통령 말이 더 진실
박근혜 충청대변 그만하면 족해

세종시로 나라가 다시 시끄럽다. 여론도 갈린다. 양쪽이 내세우는 가치가 다 일리가 있어 보인다. 한쪽은 나라의 책임자로서 뻔히 잘못된 길임을 알고도 그냥 따라갈 수 없다는 것이고, 다른 한쪽은 국민과 약속을 했으니 지켜야 한다는 것이다. 둘 다 옳은 소리다. 그러니 국민들은 더 어지러운 것이다. 이명박 대통령은 후보 때는 몰랐다가 대통령이 돼서야 그 계획이 잘못된 것인 줄 알았을까? 모르긴 해도 그때 이미 알았을 것이다. 그럼에도 충청도 표 때문에 그런 약속을 했을 것이다. 박근혜 전 대표의 주장대로, 옳지 않다고 생각했으면 그때 반대를 했어야 한다. 그래서 그녀의 말은 설득력이 있다. 요즘처럼 정치인에 대한 신뢰가 떨어져 있는 마당에 ‘정치인은 국민과 한 약속은 지켜야 한다’는 그녀의 주장은 신선하다. 그녀의 원칙의 정치가 그래서 공감을 주는 것이다. 이 점에 대해 대통령은 분명한 사과가 있어야 한다.

이런 상반된 주장을 놓고 어느 쪽을 따르겠는가. 이를 판단할 기준은 없는가. 나는 이 문제가 대통령과 예비후보라는 입장의 차이에서 온 것이라고 보고 싶다. 원칙이니 신뢰니 하는 말은 수사학처럼 들린다. 이 대통령도 후보일 적에는 이를 그대로 하겠다고 했다. 표 때문이었다. 다음 선거를 의식해야 하는 박 전 대표 역시 대통령이 후보 때 갖던 마음을 지금 똑같이 갖고 있을 것이다. 2005년 당시 여야가 이 도시계획을 합의했을 때 박 전 대표는 지금 상황과 똑같이 가장 유력한 대통령 후보였다. 그녀는 그때나 지금이나 대통령을 노리는 후보다. 지금도 그때와 같이 선거를 염두에 두지 않을 수 없을 것이다.

나의 논리는 간단하다. 대통령 말을 더 믿을 것인가, 아니면 후보의 말을 더 믿을 것인가. 선거에 나설 사람과 선거에 다시 나서지 않을 사람 중 누구 말이 더 믿을 만한 것일까. 인기를 의식할 수밖에 없는 사람과 책임을 져야 하는 사람 중에 누구를 더 신뢰할 것인가. 또 하나의 기준이 있다면 ‘누가 이 문제로 이득을 보는가’이다. 대통령은 “원안대로 하면 나는 편하다”고 말했다. 그는 후보로서 약속을 했으니까 그대로 가겠다고 했으면 이런 분란은 일어나지 않았을 것이다. 약속을 어긴다는 비판도 안 받을 것이다. 그럼에도 개인적 손해를 보면서 이를 수정하려 하고 있다. 박 전 대표는 원안을 수정하면 큰 손해를 볼 수도 있다. 원안을 고수해야 그녀에게는 이익이 온다. 나는 이렇게 공익이 걸린 문제에선 개인적으로 손해를 보는 쪽에 더 진실이 있다고 믿는 사람이다.

도시란 계획의 산물이 아니라 필요의 산물이다. 필요하면 자연스럽게 모이게 돼 있다. 그게 도시다. 그 안에서 사람들은 상호작용을 통해 더 많은 효율성과 생산성을 창출한다. 큰 도시일수록 그래서 더 매력을 느끼는 것이다. 뉴욕, 런던, 상하이가 더 커지는 이유도 바로 거기에 있다. 계획도시가 사회주의적이라고 한다면 자연발생의 도시는 시장경제와 같다. 세종시의 문제는 계획도시라는 문제에다 한술 더 떠 정치의 산물이라는 점이다. 처음부터 세종시는 ‘표 놀음’이었다. 노무현 대통령도 “수도 이전으로 재미 좀 봤다”고 이미 고백하지 않았는가. 잘못된 것은 한나라당이었다. 표에 코가 꿰어서 줄줄 따라간 사람들이 아닌가. 결정 당시에도 행정부처를 옮겨 그 도시가 살아날 것이라고 믿은 사람은 거의 없었고 지금도 마찬가지다. 그러니 행정부처를 옮기고 거기다가 알파까지 보태라는 것 아닌가?

대통령과 후보는 다르고 당연히 달라야 한다. 어느 대통령이든 임기 중에 대통령직에 책임을 진다. 대통령직을 어떻게 지켰느냐에 따라 대통령의 색깔이 달라진다. 우리는 그를 선택한 이상 자기 색깔의 대통령직을 만들 수 있도록 도와주어야 한다. 임기 초반부터 유력한 차기 후보가 자기 색깔을 칠하려고 한다면 지금의 대통령직은 도대체 무엇이란 말인가.

지금 이 논의의 가장 큰 맹점은 정파 또는 개별 정치인의 이익에 매몰돼 있으면서 그렇지 않은 듯 국민을 호도하는 데 있다. 세종시의 근본 문제는 여와 야, 이명박과 박근혜의 싸움이 아니다. 국가 전체의 장래에 관한 문제다. 통일을 염두에 두고, 대륙으로 뻗어나갈 우리의 잠재력을 가늠하면서 과연 이 순간 지역정치에 얽매여 퇴행의 길을 걸을 것이냐, 아니면 이를 떨치고 미래를 향해 나아갈 것이냐의 문제다. 충청도의 이익보다 나라 전체의 이익이 더 크고 더욱 소중하기 때문이다.

이 대통령은 자신이 겪었던 일이라 박 전 대표의 입장을 이해할 수 있을 것이다. 그렇다면 최소한 충청도 사람들에게 좌절을 주지 않는 대안을 만들어야 한다. 그들도 정치놀음의 희생자다. 박 전 대표 역시 그만하면 자신의 입장을 충분히 밝혔다. 다음 선거에서 충청도를 배반했다는 소리는 최소한 듣지 않을 것이다. 이제는 분란을 접어야 한다. 그만하면 충분했다(Enough is Enough).

문창극 기자 [moochain@joongang.co.kr]

'널뛰는 한국 부동산 시장 전망'

"근거없는 부동산 불패론·폭락론은 무책임한 선전선동일 뿐"

서울 강남권 다시 들썩이자… "집 살 수 있는 마지막 기회"… "한국 부동산 반토막 난다" 등… '집값 논쟁' 다시 불붙어…

'공포'와 '탐욕'을 극복해야…현명한 투자자 될 수 있어…

글로벌 금융위기 이후 폭락세를 보이던 집값이 서울 강남권 등을 중심으로 4월부터 급등세를 보이면서 집값 논쟁이 다시 불붙고 있다.

국민은행 조사로는 올 들어 9월까지 전국 1.2%, 서울 2.7% 상승률을 기록했지만, 강남구는 6.3%의 급등세를 보였다. 집값 오름세가 수도권으로 확산될 가능성이 제기되자 일부 부동산 전문가는 "지금이 집을 살 수 있는 마지막 기회"라고 단언하고 있다. 노무현 정부의 규제 위주 정책으로 주택 공급이 감소한 데다, 급속한 경기 회복, 저(低)금리가 합쳐지면서 결국 부동산으로 돈이 몰릴 수밖에 없다는 논리이다.

그러나 다른 한편에서는 '한국 집값은 반 토막 난다'는 주장을 담은 책이 베스트셀러에 오르는 등 부동산 폭락론도 목소리를 키우고 있다. 폭락론자들은 세계에서 가장 빠르다는 한국의 인구 고령화 추세와 과다한 가계 부채, 만연한 부동산 투기, 한국 경제의 불확실성을 근거로 들고 있다. 버블 붕괴 후 20년 가까이 집값이 침체를 벗어나지 못하는 일본의 예를 들어 한국도 결국 일본식 버블 붕괴를 답습할 것이라고 주장하고 있다. 이들은 "이명박 정부의 인위적인 부동산 경기 부양책이 집값을 억지로 끌어올리고 있다"면서 "조만간 집값이 반 토막 날 것이니 지금이 집을 팔 수 있는 마지막 기회"라고 주장하고 있다.

'집을 살 수 있는 마지막 기회'와 '집을 팔 수 있는 마지막 기회'라는 상반된 주장이 맞서고 있는 것이다. 누구의 말이 맞는 것일까.

우선, 최근의 집값 오름세가 한국만의 현상이 아니라는 점은 짚고 넘어갈 필요가 있다. 집값이 오르는 것은 한국 사람들이 유난히 부동산 투기를 좋아해서도, 한국 정부만 유독스러운 경기 부양 정책을 펴서도 아니다.

작년 말만 해도 글로벌 금융위기로 인해 대공황에 버금가는 불황이 전 세계를 엄습할 것이라는 우려가 제기됐다. 이 때문에 위기의 진원지인 미국뿐만 아니라 전 세계의 집값도 급락세를 보였다. 한국도 강남, 분당 등에서 투매(投賣) 현상까지 발생했다.

하지만 당초 예상과 달리, 글로벌 금융위기가 '사상 최대의 협박'으로 마무리되는 것 아니냐는 전망이 나올 정도로 경기가 빠르게 회복되고 있다. 이와 함께 전 세계 부동산 시장 역시 쇼크에서 급격하게 벗어나고 있다. 부동산 정보회사인 글로벌프로퍼티가이드에 따르면 1분기에는 조사 대상 30개 국가 중 6개국만 주택 가격이 오름세를 탔으나, 2분기에는 글로벌 금융위기의 진앙인 미국을 포함해 13개국이 상승 대열에 합류했다.

▲ 그래픽=박상훈 기자 ps@chosun.com 최근 '미니 버블'이라는 우려가 나오는 것 역시 한국만은 아니다. 홍콩은 2분기에 무려 9.45% 폭등하는 등 올 들어 26% 올랐다. 2분기까지 하락세를 보였던 싱가포르는 최근 집값이 급등세를 보여 정부가 시장 과열을 막기 위해 주택 대출 규제를 강화하는 조치를 취했다. 글로벌 금융위기 진원지인 미국 역시 소폭(1.41%)이나마 반등에 성공했고, 유럽에서 영국(2.93%)과 프랑스(3.88%)도 다시 오름세로 전환했다. 영국 런던의 경우, 시세 조사업체인 라이트무브가 10월 매도 호가를 조사한 결과 한달 전보다 6.5% 급등했다.

이런 집값 회복세는 최악의 위기 국면에서는 벗어났다는 안도감과 함께 각국 정부가 경기 부양을 위해 펼치는 저금리 정책도 한몫하고 있다. 물론 경기 회복세가 가시화돼 출구전략 차원에서 금리를 올릴 경우, 집값 상승세도 상당 부분 제동이 걸릴 것이다.

한국은 글로벌 쇼크에도 주택 가격 하락폭이 상대적으로 작았던 편이다. 이는 외국에 비해 최악의 쇼크에서 빨리 벗어난 데도 기인하지만, 주택시장 내부적 요인도 있다. 무엇보다 지난 수년간 노무현 정부가 집값 상승을 막기 위해 재건축 규제, 분양가 상한제, 소형평형 의무제 등 각종 규제를 가한 결과, 주택 공급이 크게 줄었다. 2002년에 전국에 연간 66만 가구의 주택이 공급됐지만, 노무현 정부에서는 연평균 46만 가구 정도로 줄었다. 특히 서울은 2002년 16만 가구에서 2006년 4만 가구까지 급감했다. 주택 공급은 인허가 기준이기 때문에 건축 기간 등을 고려하면 2~3년 후에 물량 감소 효과가 본격적으로 나타난다. 2006년에 공급 물량이 준 여파가 지금쯤 나타난다는 이야기다.

반대로 미국은 서브프라임 사태가 터지기 전까지 집값이 치솟았는데도 정부가 규제 정책을 펴지 않아 주택 공급이 2000년 150만 가구에서 2005년에는 200만 가구까지 오히려 늘어났다. 특히 교통이 불편하고 편의 시설이 부족한 교외지역에 과잉 공급이 발생, 이들 지역을 중심으로 빈집이 속출하면서 집값이 폭락했다.

한국이 외국보다 대출 규제 제도가 비교적 강했던 것도 급락을 막았다. 노무현 정부 시절 도입했던 LTV(집값의 일정 부분만 대출해주는 제도), DTI(소득에 따라 대출금액을 결정하는 제도) 제도는 부실 대출을 제한하는 효과를 냈다. 미국의 경우, 상환 능력을 고려하지 않고 집값의 100% 가까이 대출해준 서브프라임 모기지(비우량 주택담보대출)로 인해 집값이 급락했다.

애당초 한국의 집값이 외국에 비해 상대적으로 덜 올랐다는 분석도 있다. 서강대 김경환 교수는"2000년 이후 강남 집값은 크게 올랐지만 전국 평균 상승률은 OECD 국가에서 상당히 낮은 편"이라고 말했다. 물가 상승률을 감안한 실질 가격을 기준으로 하면, 미국 주택가격은 1991년부터 2008년까지 연평균 2.3% 오르고, 영국은 4.8%，호주는 4.1% 올랐지만 한국은 1.7% 떨어졌다.(한국에서는 전국이 아닌 강남 아파트 가격, 그리고 물가를 감안하지 않은 명목 가격을 가지고 주택 버블을 이야기하는 경우가 많다.)

▲ ※한국은행은 금융안정보고서 (4월)에서 국내 주택 가격이 적정한가를 여러 각도에서 평가했다. GDP(명목) 대비 주택 가격 분석도 그중 하나다. 분석 결과, GDP 대비 전국의 주택 가격은 1995년 이후 지금까지의 장기 평균 수준에서 등락을 거듭하고 있는 반면<왼쪽>, 서울의 경우는 2001년 이후 지속적으로 높아져 장기 평균 수준을 상회하고 있는 것으로 나타났다<오른쪽>. 이는 서울 주택 가격이 주택 구입 능력에 비해 과다하게 높다는 징후의 하나로 볼 수 있다. / 자료:국민은행, 한국은행
■박스성 장세 속 차별화 전망

그렇다면 향후 집값은 어떻게 될까. 경기 회복의 속도와 폭에 달렸다. 전 세계 각국의 유례 없는 정책 공조로 대공황에 대한 공포는 벗어났지만, 지속적인 경기 회복을 속단하기는 어렵다. 강만수 국가경쟁력강화위원장은 최근 "출구전략을 쓰든, 안 쓰든 더블딥(경기 회복 후 다시 침체)이 닥칠 우려가 있다"고 말했다.

집값이 주택의 수요와 공급에 의해 결정되지만, 수요는 종국적으로는 소득에 의해 결정된다. 소득이 지속적으로 늘어나지 않는 이상 집값의 추가적인 상승이 어렵다. IMF 보고서에 따르면 소득 1% 증가는 실질 집값을 1.1% 올린다. 일부에선 투기 심리만으로 집값이 지속적으로 상승할 것이라고 주장하지만, 소득의 뒷받침 없는 집값 상승은 모래성처럼 쉽게 허물어진다.

반대로, 소득이 오르는데도 집값이 폭락할 것이라는 주장은 '사이비 종말론'이다. 부동산 폭락론을 주장하는 사람들은 한국이 일본의 전철을 따를 것이라고 주장하고 있다. 1970년 이후 OECD 국가에서 40번의 주택 붐(BOOM·가격 상승)과 버스트(BUST·가격 하락) 현상이 나타났지만, 장기 침체된 경우는 일본과 독일 외에는 없다. 일본과 비슷한 시기에 부동산 가격 급락이 발생한 스웨덴의 경우, 1990년에 주택 버블이 터져 주요 지역 집값이 18개월 만에 50~60% 폭락했지만, 스웨덴 정부가 공적자금을 조성해 신속하게 금융기관의 부실을 털어내면서 집값도 빠르게 회복됐다.

지난해 글로벌 금융위기가 발생한 뒤 각국 정부가 경기 부양을 위해 정책 공조에 나선 것은 일본의 장기 침체를 되풀이하지 않기 위해서이다. 과거 경험을 통한 학습 효과 덕분에 일본식 장기 침체 가능성은 낮다고 봐야 한다.

앞으로 집값은 경기의 방향성이 확정될 때까지 소폭의 등락을 거듭하며 횡보하는 '박스성 장세'를 보일 가능성이 높아 보인다. 경기 전반이 불투명한 데다, 정부도 집값의 급등이나 급락 어느 쪽도 바라지 않기 때문이다. 정책 당국은 금리 인상에는 매우 신중할 것이며, LTV와 DTI 등 미시적 금융 규제를 통해 집값 변동성을 줄이려고 애쓸 것이다.

다만, 전체 경기가 좋지 않더라도 특정 지역의 집값이 치솟는 현상은 발생할 수 있다. 20세기 들어 전 세계 곳곳에서 상상을 초월할 정도의 초고급·초고가 주택이 들어서는 현상이 나타났는데 도시사회학자들은 이를 '수퍼 젠트리피케이션(super gentrification)'이란 말로 설명하고 있다. 금융 자율화로 인해 초(超) 거액의 연봉과 보너스를 받는 신(新)부유층이 탄생하면서 이들을 겨냥한 초고가 개발이 이뤄지고, 그 주변 지역의 집값도 치솟는다는 것이다. 서울의 초고가 아파트의 등장도 IMF 외환위기 이후 확대된 스톡옵션, 고액 연봉자의 증가 등 신부유층의 증가에 따른 현상으로 볼 수 있다.

■극단적 비관론과 낙관론 모두를 경계해야

세계적 석학인 그레고리 맨큐(Mankiw) 하버드대 교수가 1989년 논문을 통해 "2007년까지 미국의 주택 가격이 47% 하락할 것"이라고 전망한 적이 있다. 그는 1970년대와 1980년대 미국 집값이 상승한 것은 베이비붐 세대들이 결혼하면서 신규 주택 수요가 급증했기 때문이라고 주장했다. 그런 베이비 붐 세대들의 주택 장만이 끝났기 때문에 이들의 수요가 급격히 줄어들면서 20년간 집값이 하락할 것이라고 봤던 것이다.

그러나 현실은 달랐다. 경제가 성장하면서 베이비붐 세대들은 더 넓은 주택을 장만하고, 세컨드 하우스를 마련했고, 주택 가격은 계속 치솟았다. 이 때문에 맨큐는 "최악의 예측을 한 경제학자"라는 비판도 받고 있다.

맨큐 교수뿐만 아니라 미래를 단정적으로 예측했다가 망신을 당한 전문가들은 수도 없이 많다. 엉터리 예측을 하는 것은 특정 변수만을 과도하게 강조해 집값을 설명하려 하기 때문이다.

집값뿐만 아니라 증시와 경제에 대해서도 극단적인 낙관론과 비관론이 많았지만, 대부분 망신으로 끝난다. 집값은 주식과 마찬가지로 사이클을 그린다. 주택시장이 과열되면 집값이 영원히 오를 것 같은 낙관론이, 시장이 급랭하면 집값이 영원히 내려갈 것 같은 비관론이 지배한다.

이런 낙관론과 비관론을 극복한 사람이 미국의 부동산 재벌 샘 젤(Zell)이다. 그는 남들이 투자하는 호황기에 자산을 팔고. 모두가 겁을 먹고 부동산을 투매하는 침체기에 알짜 부동산을 저가에 매수하는 방식으로 부를 추적했다. 경쟁업체의 파산을 딛고 성장했다고 해서 붙여진 별명이 '묘지의 댄서'이다. 워런 버핏도 주가가 오르면 영원히 주가가 오를 것 같은 탐욕이, 하락하면 주가가 끝없이 추락할 것 같은 공포가 지배한다며 공포와 탐욕을 극복해야 현명한 투자가가 될 수 있다고 역설했다.

지금이 집을 살 수 있는 마지막 기회라거나, 집을 팔 수 있는 마지막 찬스라는 식의 주장은 무책임하고 비과학적인 선전선동일 뿐이다.

▲ 자료:글로벌 프로퍼티 가이드
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