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'두바이 쇼크' 자산시장에 찬물..금융위기 재발 가능성
투자심리 위축...부동산 극심한 거래부진속에 장기침체 우려
지난 3분기이후 거래부진 속에 가격이 하락하고 있는 주식, 부동산 시장이 '두바이 쇼크'로 장기침체를 겪을 수 있다는 우려가 제기되고 있다.
올들어 주식, 부동산 등 자산가격은 버블(거품) 우려가 제기될 정도로 급등했지만 3분기이후 거래가 반토막나고 가격이 하락하는 부진을 겪고 있다.
'두바이 쇼크'가 이런 자산시장 침체의 골을 더욱 깊게 할 수 있다는 것이다.
HMC투자증권 이종우 리서치센터장은 29일 "주식과 펀드, 부동산 등 자산시장이 가격부담으로 힘을 쓰지 못하는 상황에서 '두바이쇼크'가 금융위기 재발 가능성을 보여줬다"고 말했다.
유가증권시장에서 이달들어 지난 27일까지 하루 평균 거래량은 2억7천785만주로 지난 4월과 5월의 7억주에 비해 3분의 1 수준으로 줄었다. 거래가 위축되면서 주가도 부진한 흐름을 보여 두달 연속 약세를 보이며 10% 가까이 떨어졌다.
특히 '두바이 쇼크'가 현실화된 27일 코스피지수는 전날보다 75.02포인트(4.69%)나 급락해 1,524.50까지 밀렸고 아시아시장 등 글로벌 시장이 동반급락했다. 두바이 채권을 많이 갖고 있는 유럽발 금융위기 우려까지 제기되면서 투자자들의 두려움이 커지고 있다.
증시 침체로 펀드 시장에서 줄기차게 자금이 빠져나가 올해 국내와 해외 주식형펀드의 설정액이 지난 24일 기준으로 76조6천293억원과 52조6천283억원으로 낮아졌다. 이는 지난해 말보다 각각 9조1천877억원과 1조7천690억원 등 11조원 가까이 줄어든 것이다.
부동산 시장은 극심한 거래부진에 시달리고 있다. 국토해양부 집계 결과 지난달 서울 아파트 거래신고 건수는 6천929건으로 전월보다 16.6% 줄었으며 강남권을 중심으로 가격도 하락세다.
다만 안전자산 선호 현상으로 인해 금값은 고공행진을 하고 있으나 이마저 "너무 올랐다"는 심리가 확산되면서 투자는 제대로 이뤄지지 않고 있다.
우리금융지주 송태정 경영연구실 수석연구원은 "글로벌 자금시장의 순환고리가 깨지면서 신흥국으로 달러유입 구도가 바뀐다면 우리나라를 포함해 신흥시장의 자산시장이 본격 조정을 받을 수도 있다"고 우려했다.
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정부 “주택담보대출 규제 강화 검토 중”
"주택문제는 수요와 공급으로 풀고 그 다음에 금융규제로 풀어야 "
정부가 부동산 가격 급등 지역을 중심으로 주택담보대출 규제를 강화하는 방안을 적극 검토 중이다.
지역별, 소득수준별로 대출받은 사람들의 다주택자여부, 실수요 여부 등을 파악해 투기적인 거래에 규제를 집중하겠다는 것이다.
허경욱 기획재정부 1차관은 28일 강남 3구 등 일부 부동산 가격이 급등한 일부 지역에 대해서만 규제를 가하는 방안을 검토 중이라고 밝혔다.
허 차관은 SBS라디오에 출연, “수도권 특히 강남 3구를 중심으로 일부 개발 호재 지역에 집값 상승이 있는 게 사실”이라면서 “일단 수요·공급으로 푸는 게 정답이지만 만일 추가 부동산 대책이 필요하다면 국지적으로 해야하며 전국을 대상으로 하는 것은 필요치 않다”고 말했다.
그는 이어 “주택문제는 수요와 공급으로 풀고 그 다음에 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 등 금융규제로 풀어야 한다”면서 “결코 세제 강화는 아니다”고 강조했다.
진동수 금융위원장도 이날 기자간담회에서 “최근 증가하고 있는 가계대출을 주로 차지하는 주택담보대출의 흐름을 상당히 세심하게 들여다보고 있다”면서 “앞으로 대응이 필요할 지 고민하고 있다”고 말했다.
진 위원장은 부동산 가격 급등 현상에 대해 “기본적으로 수도권 안에서 벌어지는 투기적 성격으로 보고 있다”고 밝혔다.
그는 이어 “부동산문제는 공급정책이 중심이 되야 하고, 필요하면 금융 규제 등 다른 수단이 보완되는 것이 바람직하다”며 “그런 관점에서 정책 대응이 있을 것”이라고 덧붙였다.
정부가 27일 수도권 지역 주택공급확대 계획을 발표한 만큼 향후 부동산 가격추이에 따라 주택담보 대출 규제 강화에 나설 수 있다는 뜻으로 풀이된다.
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강남 재건축發 수도권 매매·전세가 동반 폭등 우려
재건축 아파트 상승세 기대감만 키워 일반 아파트 동반상승 초래
서울 강남권 재건축 아파트의 폭등세가 결국 실수요자들의 내 집마련을 더욱 어렵게 할 수도 있다는 우려가 나오고 있다.
올 들어 서울 강남권 3구(강남구, 서초구, 송파구)에서 재건축 아파트 매매가가 고공상승하는 가운데 최근에는 강동구 일대 재건축 아파트도 상승세가 거세다.
더욱이 갈수록 전세난도 가중되고 있는 터라 전세값 뿐 아니라 매매가도 상승 조짐을 보이면서 가을 이사철을 앞두고 실수요자들은 근심이 커지고 있다.
24일 부동산업계에 따르면 재건축 아파트의 상승세는 인근에 있는 일반 아파트 매매가의 동반 상승세를 초래해 실수요자들의 부담을 가중시킬 수 있다는 우려가 크다.
일반적으로 재건축 단지 매매가가 오르면 기대감이 번져 인근에 위치한 일반 아파트 단지도 호가가 높아지는 경향이 나타나 이같은 매매가 상승세는 해당 지역 전체로 확산될 수 있다는 게 전문가들의 설명이다.
현재 강남 3구와 강동구 일대가 재건축 단지를 중심으로 거침없이 상승하는 특수한 현상을 보이지만, 재건축 단지에 대한 기대감이 커져 집주인들은 매매 호가를 높게 부르기 때문이다.
강동구는 고덕주공2,5단지가 가파른 상승세를 보이자 인근 단지 역시 기대감이 확산돼 동반 강세를 나타내고 있다.
최근 일주일 사이 강동구 고덕동 고덕주공2단지는 500만~1000만원 가량 상승해 52㎡(전용 48㎡) 형의 경우 6억4500만~6억6500만원 선에 시세를 형성했고, 인근에 위치한 명일동 고덕현대 105㎡(전용 84㎡) 형은 3000만~6000만원 상승해 5억5000만~6억2000만원 선을 나타냈다.
부동산뱅크에 따르면 지난 6월 1일 기준 강남구 재건축 아파트 평당가는 4469만원에서 2달 가량이 지난 8월 17일에는 4780만원으로 6.9%뛰었으며, 같은 기간 일반 아파트는 2850만원에서 2891만원으로 1.4%올랐다.
서초구 재건축 평당가는 2991만원에서 3207만원으로 7.2%올랐으며, 일반 아파트는 2384만원에서 2472만원으로 3.6%상승했다.
잠원동 E공인중개업 관계자는 "재건축 단지가 상승하면 기대감이 고조돼 인근에 있는 단지도 재건축 상승폭 까지는 아니지만 얼마후 뒤따라 가격이 오르는 경향이 있다"고 말했다.
시장 전문가들에 따르면 통상 강남 재건축 아파트의 오름세는 이주수요에 대한 기대감으로 인해 주변 중소형 아파트 단지의 전세가를 끌어올린다. 이 같은 전세가 상승세는 매매가 상승으로 이어진다.
또 강남권 집값 상승세는 서울과 신도시 등 전 지역으로 확산되는 경향을 보이며 아울러 신규 중소형 아파트의 분양가격도 동반 상승세를 초래하기 마련이다.
이 때문에 내 집마련을 하려는 실수요자들은 어려움에 처할 가능성이 높아지게 된다.
닥터아파트 이영진 소장은 "매매가 상승세는 전세 수요자들에게도 부담이 될 수 있다"며 "현재 전세매물은 귀하고 전세가가 뛰는 탓에 전세수요자들이 매매수요자로 전환할 가능성이 있는데, 이들은 이중고를 겪게 될 수 있다"고 말했다.
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버블세븐 아파트 절반, 여전히 최저가 수준
용인·분당·평촌 아파트 60% 최저점 그대로, 강남 재건축은 90% 회복
버블세븐 지역 아파트 두 채 중 한 채는 지난 1월 최저점과 비교해 가격 변동이 없거나 오히려 하락한 것으로 나타났다.
8일 부동산정보업체 닥터아파트에 따르면 버블세븐 지역 60만5934가구 중 49%(29만6986가구) 아파트 값이 최저점을 밑돌고 있는 것으로 조사됐다.
최저점을 벗어나지 못한 비율은 용인(67%) 분당(62%) 평촌(61%) 목동(42%) 순으로 나타났다. 이어 서초(40%) 강남(35%) 송파구(24%)가 뒤를 이었다.
버블세븐지역 중에서도 재건축 단지가 많은 강남3구는 회복세가 뚜렷했다. 강남 3개구 재건축 아파트의 경우 최저점을 벗어나지 못한 가구 수는 전체 6만4654가구 중 6915가구로 10%에 그쳤다.
반면 경기도·신도시 아파트는 10채 중 6채 이상이 최저점 가격에서 벗어나지 못했다.
이같은 양극화 현상은 올해 1월 최저점 이후 버블세븐 지역 매매가를 살펴보면 알 수 있다. 송파(8.97%) 서초(6.86%) 강남(5.62%) 목동(5.31%) 등 서울 아파트값은 모두 5% 이상 급등했다.
버블세븐 지역 전체 평균 매매가(4.68%)를 웃돈다. 반면 평촌(1.27) 분당(0.90%) 용인(-0.09%)은 약보합세를 나타냈다.
버블세븐지역 아파트값은 지난 2007년 1월 3.3㎡당 2260만원으로 최고점을 기록한 후 지난해 10월 금융위기를 맞으면서 뚜렷한 하락세를 보였다.
지난 1월 3.3㎡당 아파트 매매가는 1948만원으로 최저점을 기록했고 현재 2038만원까지 회복한 상태다. 이는 지난해 9월 말의 96%, 2007년 1월 최고점의 90%까지 오른 것이다.
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도시형 생활주택 8월 서울 서초 우면지구 첫 선
단지형 다세대 주택으로 149가구..내년 상반기엔 민간 업체들도 공급
도시형 생활주택이 이르면 8월 첫 선을 보인다.
도시형 생활주택이란 도심지에 지어지는 20가구 이상 149가구 미만 공동주택으로 단지형 다세대주택(전용 85㎡ 이하), 원룸형주택(12~30㎡), 기숙사형주택(7~20㎡) 등 세 가지 형태가 있다.
단지형 다세대주택은 놀이터·관리사무소 설치 등의 규제가 아파트보다 덜하다. 층고 제한도 완화돼 4~6층(지하층 제외)까지 지을 수 있다.
기숙사형주택은 대학 기숙사와 같은 개념으로, 공동 취사를 해야 하는 것이 특징이다.
원룸형주택은 가구별로 욕실·취사시설을 설치할 수 있어 독립된 생활이 가능하다.
정부는 이 같은 도시형 생활주택을 역세권·대학가·산업공단 주변 등 1~2인 주거 수요가 많은 곳에 집중 공급한다는 계획이다.
정부는 서울 서초 우면2지구에 시범적으로 단지형 다세대주택 을 지을 계획이다.
149가구로 민간 건설업체에 매각할 계획이던 연립주택 용지를 다세대주택 용지로 용도 변경해 짓는다. 이르면 8월 분양된다.
기숙사·원룸형주택은 강서구 가양동에 시범 공급된다.
정부는 대한주택공사가 보유한 강서구 가양동 영구임대 단지 내 주민공동시설을 리모델링해 기숙사·원룸형주택 150여 가구를 공급키로 하고 관련 작업을 진행 중이다.
1~3층은 주민공동시설을, 4~15층에는 기숙사·원룸형주택으로 공급할 계획이다. 공급 시기는 확정되지 않았지만 리모델링 공사 기간을 감안할 때 9~10월께가 될 것 같다.
직장인과 신혼부부 등 1~2인 가구를 위한 전용 33㎡ 규모 안팎의 소형주택은 가리봉지구에 시범 공급된다.
국토해양부는 올해 도심 역세권의 10만㎡ 이상 지역을 ‘고밀복합형 재정비촉진지구(도심 역세권 뉴타운)’로 지정, 직장인과 신혼부부 등 1~2인 가구를 위한 전용면적 33㎡ 규모 안팎의 소형주택을 집중 공급할 계획이다.
현재 도심역세권 뉴타운 시범지구로 지정된 곳은 가리봉 재정비촉진지구다. 구체적인 공급 시기와 공급 규모는 8월 사업자 선정 이후 구체화될 전망이다.
민간 건설업체들이 추진 중인 도시형 생활주택도 이르면 내년 상반기 나온다.
한원건설은 관악구 신림동 지하철 2호선 신대방역 인근에 9층 규모의 원룸형주택 1개 동(149가구·조감도)을 짓는 사업안을 구청에 냈다. 관악구는 건축심의를 거쳐 8월께 사업계획을 승인할 예정이다.
이 주택은 방 크기가 전용 18.29㎡로 한 개 주택형이다. 전용률은 70% 수준이다. 전용면적과 공용면적을 합친 공급면적은 26㎡ 정도가 될 예정이다.
오피스텔과 달리 발코니가 있어 발코니(약 4.6㎡)를 트면 주거 면적은 더 늘어난다. 한원건설은 9월 착공해 내년 6월까지 완공할 계획이다. 149세대 모두 일반분양하며 분양 시기는 내년 상반기로 계획하고 있다.
이 회사 관계자는 “골조가 어느 정도 올라간 상태에서 후분양할 계획”이라며 “분양가는 대략 1억3000만원 선으로 예상하고 있다”고 밝혔다. 비슷한 크기의 주변 주택 임대료가 보증금 1000만원에 월 60만원 수준임을 감안하면, 대출 이자가 싸 임대 수익률은 연 10% 수준이 될 전망이다.
민간 최초의 기숙사형주택도 지하철 4호선 길음역 인근에 들어선다. 최근 성산종합건설이 성북구에 제출한 사업안에 따르면 돈암동 2-43 일대 317㎡ 규모에 6층짜리 기숙사형주택 1개 동(21가구)가 들어선다.
(도시형생활주택이란)
도시형 생활주택은 공동주택으로 분류돼 ‘주택공급에 관한 규칙’이 적용되지만 아파트와는 분양 방식이나 청약자격이 많이 다르다.
우선 도시형 생활주택은 청약통장이 없어도 분양받을 수 있고, 재당첨제한도 받지 않는다.
도시형 생활주택을 분양 받았더라도 다른 아파트에 청약할 수 있다는 얘기다. 아파트보다 분양받기가 훨씬 수월한 것이다. 다만 사업자는 아파트와 같이 입주자모집시기나 모집승인신청, 모집공고 등을 내야 한다.
도시형 생활주택이라고 해서 특별히 주어지는 세제 혜택은 없다. 도시형 생활주택은 세법상 아파트와 같은 공동주택이어서 세제 부분은 아파트와 같다고 보면 된다. 다만, 주택 면적 자체가 작기 때문에 관련법상 소형 주택에 주어지는 각종 세제 혜택을 받을 수 있다.
또 도시형 생활주택 1채 이상을 매입해 임대사업자로 등록하고, 5채 이상(서울 기준)을 사서 일정기간 임대할 경우 해당 도시형 생활주택은 양도소득세 중과세 대상에서 빠지고, 종합부동산세 합산 대상에서도 제외된다.
또 임대주택법에 의한 임대사업자가 임대할 목적으로 도시형 생활주택을 지을 경우 취득·등록세가 100% 면제된다. 장기 임대 목적으로 전용 60㎡ 초과 전용 149㎡ 이하 주택을 20채 이상 취득한 경우에는 취득·등록세가 각각 25% 감면된다.
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