1) 환율로 인한 손해를 관리하라

일반적으로 해외펀드는 원화로 가입하지만 실제 투자는 외화로 하게된다. 예컨대 1달러당 환율이 1000원일 때 1000만원(10,000달러) 투자했다고 하자. 1년 후 해외펀드는 10%의 수익이 났는데 환율은 800원으로 떨어졌다면 어떻게 될까? 달러기준으로는 11,000달러이지만, 이를 원화로 환산하면 880만원(11,000× 800 = 8,800,000)으로 오히려 120만원 손해가 된다. 해외 펀드는 운용수익 뿐 아니라 환율도 수익에 많은 영향을 미치므로 가입 시에는 환헤지 할 수 있는 안전장치를 마련해야 한다. 펀드에 따라서는 운용사 스스로 환헤지 하는 펀드가 있고 그렇지 않은 펀드도 있다. 환헤지 하지 않는 해외펀드라면 전문가와 상담하여 선물환매도 등 헤지 방법을 준비해야 한다.

2) 펀드평가사의 정보를 활용하라.

국내펀드는 어떤 종목에 투자되어 어떤 수익을 내고 있는지, 투자된 종목이 유망한 것인지 아닌지 판단하기가 해외펀드에 비하여 유리하다. 하지만 해외펀드는 투자된 종목을 본다해도 그 종목이 향후 유망한지 펀드명세를 봐도 잘 판단하기가 힘들다. 또한 해외의 상황을 직접 접하지 않는 우리나라 투자자의 입장에서 보면 언론매체나 가끔씩 나오는 보고서 등에 의존할 수밖에 없다. 그래서 극단적으로 보면 막연하게 운용사만 믿고 수익이 나기만을 기다리는 수밖에 없다. 개인투자자 입장에서는 아무래도 정보가 부족하기 쉬우므로 해외펀드 평가 정보를 제공하는 펀드평가사(제로인, 모닝스타코리아 등)를 활용하기 바란다. 펀드평가사의 사이트에 들어가면 펀드성격, 펀드운용성과 등 여러 자료를 파악할 수 있으므로 해외펀드 선택시 이러한 정보를 확인해야 한다.

3) 세금폭탄에 대비하라.

세법상 국내 주식형펀드는 주식매매차익에 대하여 세금이 없어 절세에 매우 유리하다. 반면에 해외펀드는 주식매매차익에 대하여 모두 과세한다. 문제는 2006년 중국펀드처럼 수익이 많이 났을 때 높은 누진세율이 적용될 수 있다는 점이다. 예컨대 1억원을 투자했는데 70% 수익이나서 펀드수익이 7천만원이 되었다고 하자. 이 경우 금융소득 7천만원 중 4천만원에 대하여는 15.4%의 세금을 내야되고, 4천만원을 초과하는 3천만원에 대하여는 다른 소득(근로/사업/부동산임대소득 등)과 합산하여 누진세율((8.8%~38.5%)이 적용된다. 수익이 너무 많아진 것은 좋으나 세법상 ‘금융소득 종합과세대상자’가 되어 누진세율 적용에 따른 높은 세금을 부담할 수도 있다는 것이다. 따라서 세금부담이 지나치게 많아지는 것이 오히려 불리한 사람은 해외펀드의 수익이 4천만원이 넘기 전에 환매하는 것이 유리하다.

4) 환매신청시기를 잘 맞추어야 한다.

일반적으로 국내 펀드는 환매신청 후 3~4일 내외이면 자금을 받을 수 있지만, 해외 펀드는 8~10일 정도 걸린다. 따라서 환매 시 이 기간을 감안하여 다음 투자처를 생각해야 한다. 또한 12월말 경에는 해외펀드의 높은 수익으로 금융소득종합과세대상자가 되느냐 안되느냐 선택의 기로에 설 수 있다. 이 경우 환매시점을 다음 해로 넘기느냐 마느냐 하는 결단을 내려야 한다. 이는 개개인의 구체적인 상황에 따라 다를 수 있으므로 그때 그때 전문가와 상담해야 할 것이다.

5) 향후 우리나라 시장전망이 좋지 않을 때만 관심가져도 된다.

국내 펀드시장이 좋을 때는 굳이 잘 모르는 해외펀드까지 관심을 가질 필요가 없다. 하지만 국내 펀드시장이 항상 좋은 것만은 아니다. 향후 국내 펀드시장이 좋지 않을 것 같을 때 해외펀드에 투자하면 된다. 아직 국내펀드도 잘 모르는 분이 해외펀드가 좋다고 하니 무턱대고 가입하는 것은 그리 좋은 방법이 아닌 듯 하다. 또한 소액투자자가 여유자산의 전부를 해외펀드에 몰빵하는 것도 위험스러운 일이다. 소액투자자는 일단 국내펀드에 가입하여 일단 펀드의 특성을 좀 알고 난 후에 해외펀드에 가입해도 늦지 않다. 무엇이든 남들이 좋다고 하여 조급하게 서두르면 실패하기 십상이다. 더욱이 펀드초보자의 경우에는 해외펀드보다 국내펀드를 먼저 제대로 알고 난 후에 가입하기를 권한다.

6) 분산하여 장기투자하라

해외 펀드는 저금리와 국내 주식시장의 큰 변동성 때문에 인기를 끌게 되었지만 해외 펀드도 위험하지 않은 것은 아니다. 모든 다른 투자에서와 마찬가지로 해외 펀드 투자도 분산투자, 장기투자의 관점에서 접근해야 된다. 따라서 해외 펀드에 여윳돈 전액을 투자하는 것은 바람직하지 못하고, 단기적인 성과보다는 장기로 유지한다는 생각을 가지고 투자해야 한다. 리스크를 최소화시키기 위한 방법으로 적립식 투자도 괜찮다. 해외펀드는 국내펀드보다 환위험, 세금위험, 정보위험 등 더 많은 위험이 있다. 따라서 가능하면 여러 펀드로 분산하라. 여러 펀드로 분산하는 것이 곤란하면 재간접투자기구(펀드오브펀드)의 형태로 가입하는 것이 낫다. 운 좋게 일찍 큰 수익이 나면 빨리 환매해도 되지만 일시적으로 손실이 났다고 하여 안달하는 것은 좋지 않다. 위험이 큰 만큼 단기적인 손익에 연연하지 말아야 하며 마음을 비우고 길게 투자하라. 그리하면 성공의 날이 올 것이다.

[송영욱 교보증권 구로디지털 금융센터 차장]

<주식형펀드>
KTB 마켓스타주식 A
지난해 3월 설정된 이후 꾸준한 성과를 거뒀지만 낮은 브랜드 인지도 때문에 크게 주목을 받지 못했다. 하지만 최근 수탁고가 기하급수적으로 늘면서 전문가들이 손꼽는 스타펀드가 됐다. 연초 이후 수익률이 9.35% 최근 1년 기준으로 수익률 30.54%를 기록하고 있다. 성과가 기복이 없어 전문가들이 적극 추천하는 펀드다.

한국삼성그룹적립식주식 1Class A
삼성그룹의 14개 계열사에만 집중 투자해 올들어 주식형 펀드 중 가장 높은 수익률을 냈다. 2005년 11월 1일 657억원에 불과하던 순자산은 11월 현재 1조 8019억원으로 증가했다. 2007년 역시 삼성 그룹을 선호하고 지속적인 성장을 예견한다면 투자할만하다. 다만 기존투자자들에겐 투자자산 유출을 막는 게 큰 관심사가 될 것이다.

프런티어우량주적립식펀드
적립식 펀드로 시가총액 50위권 우량 대형주 위주로 편입한다. 글로벌 경쟁력을 갖춘 회사에 우선적으로 투자하는 게 특징. 기업 선정 기준은 해당 산업 내 전 세계 시장점유율 1위, 해당 산업 내수익성 1위, 해당 제품 전 세계 시장 점유율 1위, 해외 현지화에 성공한 기업 등이다. 2006년 11월 기준으로 1년간 19%대의 수익률을 올렸고 누적 수익률은 67%에 달한다.

대신꿈나무적립주식 1Class C1
원래 랩 전용상품으로 한계가 있었지만 2006년 10월 멀티클래스 펀드로 전환, 개인투자자들은 C2클래스에 투자할 수 있다. 2004년 7월에 설정돼 국내 상위 1위 종목처럼 한국 국내 시장을 대표하는 우량주에 주로 투자해 위험도가 낮다.

삼성우량주장기-Class A
시가총액 상위 100위 이내 대형우량주에 투자하는 삼성투신이 중점 육성하는 펀드다. 1년 수익률은 32.45%로 상위 2%권에 랭크됐고, 2004년 설정일 이후 누적 수익률은 73.89%로 코스피 수익률을 앞선다. 다만 시장에 대한 민감도가 높아 상황에 따르 편차가 커 ‘냉온탕 펀드’로 불린다. 또한 최근 4개월간 성과가 부진한 점은 내년도 전망을 다소 어둡게 한다. 신규 투자자는 피하는 게 좋다는 게 전문가들의 공통된 의견이다.

신영밸류고배당주식형 1
‘세이고배당’과 함께 배당주펀드의 신드롬을 일으켰다. 매당주펀드는 보유한 종목이 배당락할때까지 기다려 배당수익을 챙긴다. 또한 연말 배당주에 대한 수요가 늘어 주가가 오르면 시세차익 또는 평가차익을 얻는다. 세이고배당주식형이 배당수익쪽에 무게를 둔다면 ‘신영밸류고배당주식형1’은 시세차익을 중요시한다. 안정적인 수익을 원하는 투자자들에게 적극 권장할만하다.

<혼합형 펀드>
KTB 혼합형
주식과 채권의 적절한 투자를 통해 고수익을 추구하는 편드다. 2001년 3월 설정된 장기펀드로 대형주 위주의 국제적인 경쟁력을 갖춘 초우량주에 집중한다. 단기적으로는 주가 상승폭이 작더라도 장기적으론 연평균 14%가 넘는 수익을 거두며 높은 성과를 보이고 있다. 제로인, 한국펀드평가, 모닝스타 등 펀드 평가사들로부터 혼합형 펀드로서 가장 좋은 평가를 받았다.

신영VIP밸류혼합1ClassB
지난해 설정된 이 펀드는 주식비중을 60%이하로 제한해 변동성을 최소화 했다. 주식비중을 60% 제한해 안정적이고 지속적인 상품으로 장기투자에 적합하게 설계됐다. 올해 주식혼합형펀드 가운데 최고의 수익률을 올리고 있다. 또한 운용사인 신영증권은 가치투자철학이 확고한 것으로 유명하다.

가족사랑짱 적립식혼합K-1
주식에 60% 이하 채권 35%이하를 투자하는 혼합형 펀드. 현대중공업, 삼성테크윈, GS건설 같은 업종우량 대표주와 코스닥 상장 주식등 성장 잠재력이 큰 종목 위주로 투자한다. 단기보다 장기보유 전략을 구사한다. 펀드평가사 제로인에 따르면 1년 수익률은 19.18%다. 적립식 투자가 가능하고 1만원 이상이면 언제든지 가입할 수 있다.

<채권형>
탑스적립식채권1
투자자산의 대부분을 채권에 투자하는 채권형 적립식 펀드로 매월 일정금액을 정기적으로 납입해 분할 매수에 따른 수익을 추구한다. 2005년 1월 설정된 이 펀드는 단기적인 금리 변동에 관계없이 안정적인 투자자들에게 적합하다. 채권운용에 강한 SH 자산이 내놓은 시리즈 중 하나. 올 중반 4%가 넘는 수익률을 올려 좋은 평가를 받았다. 지난해에 비해 채권형 펀드가 약진했지만 2007년 금리상승이 될 경우 수익률 하락이 이어질 수 있어 어느 정도 시장조사가 필요하다.

[박대현 아이엠리치 기자]

내집마련 시기를 두고 사람들의 공방이 치열하다. 앞으로 집값은 떨어질 것이니 기다렸다가 사야한다는 입장과 항상 내릴 듯 하다가 올랐으니 주춤한 지금이 적기라는 입장이 팽팽한 신경전을 벌이고 있다.

시장도 이런 수요자들의 관망을 반영하듯 조용한 분위기를 이어가고 있다. 매수세가 없는 것은 물론이고 시장에 매물도 뜸하다.

그렇다면 도대체 언제 집을 사야 집장만 잘했다는 소리를 들을까.

부동산 전문가들은 집값이 떨어질 것을 기대해 무조건 집장만 시기를 늦추기보다는 신규 분양되는 아파트 가운데 알짜 단지를 골라 청약에 내서는 것도 좋은 내집마련 방법이라고 조언했다.

내집마련정보사 함영진 팀장은 “2006년 분양될 예정이었던 유망단지들이 대거 2007년으로 연기돼 괜찮은 단지의 분양이 많으므로 이 단지들을 눈여겨보는 것도 좋다”고 전했다.

내집마련정보사가 제공한 ‘2007년 눈여겨볼만한 유망 분양 아파트’를 정리해봤다.

◆ 마포구 하중동 GS건설
서울시 마포구 하중동, 신정동, 상수동 일원의 단독주택을 GS건설이 재건축해 공급한다. 33~60평형으로 구성될 이 아파트는 총 488가구 가운데 75가구를 일반 분양한다. 일반분양분 가운데 50여가구는 중간층에 배치돼 한강과 밤섬조망권을 얻을 수 있다는 장점이 있다. 게다가 중대형 평형으로만 구성돼 있어 높은 청약 경쟁률을 기록할 것으로 기대된다. 지하철 6호선 광흥창역이 도보 3분거리, 경의선 서강역이 차로 5분거리에 있어 교통편도 좋다.  

◆ 은평구 은평뉴타운
서울시 은평구 진관내동, 진관외동, 구파발동 일원에 조성되는 도시개발사업으로 서울시 뉴타운 시범사업지구 중 하나. 총 1만5200호가 들어설 예정인 은평뉴타운은 녹지율 42%로 판교 36%보다 높고, 최고층이 15층으로 용적률도 140% 낮아 쾌적한 주거공간을 형성할 것으로 보여 뉴타운 가운데 가장 주목받고 있다.

SH공사는 은평구 진관내동1지구를 약 4,514가구를 분양할 예정이다. 1지구 A공구는 롯데건설과 삼환기업 컨소시엄, B공구는 현대산업개발과 태영 컨소시엄, C공구는 대우건설, SK건설 컨소시엄으로 총1,217가구를 공급한다.

예정보다 중대형 평형 물량이 늘어나는데다 브랜드인지도가 높은 대형 건설사들이 시공을 맡아 관심이 더욱 집중되고 있으며 전매전한 강화 조치나 원가연동제 등의 규제를 받지 않는 점도 장점으로 꼽힌다.

◆ 성동구 성수동1가 두산중공업
서울시 성동구 성수동1가 일대에 두산중공업이 약 600가구를 공급한다. 성수1지역 주택조합으로 서울숲과 한강 조망이 가능하며 2호선 뚝섬역에서 도보로 15분 거리다. 인근에 경동초, 경수초, 경일초, 경수중, 성원중, 성수공업고 등이 있고 이마트, 뚝도시장, 상원시장, 서울숲 등이 위치한다.

◆ 동대문구 용두동 삼성물산
서울시 동대문구 용두동 80-1번지 일대에 삼성물산이 총 844가구를 공급한다. 용두1구역 재개발 단지로 1호선 제기동, 2호선 용두역에서 도보로 5분 거리다. 홈플러스, 동부청과시장, 동대문구청 등이 가깝다.

◆ 은평구 불광동 현대건설
서울시 은평구 불광동 17번지 일대에 현대건설이 총 1135가구 중 51가구를 일반분양한다. 불광3구역 재개발 단지로 북한산 조망이 가능하다. 6호선 독바위역에서 걸어서 1분 거리인 초역세권인 아파트이며 연천초, 은혜초, 불광초, 대조초, 연신중, 불광중 등이 있다.

◆ 화성시 동탄지구 포스코건설/토공(메타폴리스)
경기도 화성시 동탄신도시 중심 상업지에서 동탄신도시의 랜드마크 빌딩인 메타폴리스 초대형 주상복합시설이 분양될 예정이다. 메타폴리스는 동탄 신도시 S2블록 2만9,000평에 30층 이상 대형건물 6개동을 포함, 16개 동으로 구성된다. 연 면적은 무려 22만평. 66층 주상복합아파트(274m)와 57층 규모의 미디어센터 등 초고층 빌딩도 들어선다.

1단계로 2006년 말까지 1,266가구의 주상복합을 비롯, 할인점, 영화관, 스포츠센터, 교육 및 문화시설 등이 들어서게 되며 2단계로 2009년 말까지 미디어센터 등 업무시설, 백화점, 호텔 등 신도시의 자족 기능을 강화할 수 있는 시설을 완공할 계획이다.

월마트, 갤러리아, 전자랜드 21 등의 할인점과 백화점, 경인방송, 동아TV, CJ CGV(복합영화상영관), 베스트웨스턴인터내셔널 호텔, 강동가톨릭병원 등의 유치가 검토되고 있다.

◆ 인천광역시 송도동 포스코건설(주상복합)
2005년 5월과 11월 두 차례에 걸쳐 연수구 동춘동 송도국제업무단지에서「더샵 퍼스트월드」를 분양한 바 있는 포스코건설이 같은 지역에서 주상복합 「송도 더샵센트럴파크I」을  선보인다．31평~114평형 729가구로 이뤄지며 지하2층 지상47층 3개동 규모다. 인근 센트럴파크와 인천 앞바다 조망이 가능해 탁 트인 전망을 기대해 볼만 하다.

송도신도시는 국제도시로 지정돼 2006년 3월 송도국제학교가 착공됐고, 연세대 학부 캠퍼스(1~2학년 과정)와 복합연구단지가 포함된 연세대 국제화 복합단지가 들어서는 등 교육환경도 원만하다. 교통은 인천국제공항과 송도를 잇는 인천대교가 2009년 완공될 예정이라 공항까지 차량으로 30분이면 닿게 된다.

◆ 의왕시 청계지구 대한주택공사
경기도 의왕시 청계동 및 포일동 일대에 10만2000평 규모로 조성되는 택지지구로 공동주택 1605가구(270세대 미결정), 단독주택 95필지 등 총 1970가구가 분양된다. 서울 도심에서 20km 떨어진 곳에 위치해 많은 수요자들이 눈독을 들이고 있는 택지지구 가운데 하나다. 서울외곽순환도로(학의분기점), 과천~의왕고속도로, 지하철 과천선 인덕원역 등을 이용할 수 있다. 북쪽에는 청계산, 남쪽에는 백운호수가 자리잡고 있으며 학의천을 끼고 있어 쾌적한 환경을 자랑한다. 주공이 청계지구 B1, B2블럭에서 각각 339가구, 273가구의 공공분양아파트를 오는 12월 공급할 예정이다.

◆ 용인시 구성지구 대한주택공사
경기도 용인 구성지구는 신갈JC 동측에 위치한 택지개발지구로 동백-죽전-분당간 도로가 경유하고 경전철과 분당연장선이 예정되어 있어 편리한 교통망을 갖추고 있다. 인근에 신갈, 동백, 죽전지구 등 대규모 택지개발지구가 있어 입지여건도 우수하다. 또한 근린공원 및 어린이공원 각 5개소, 경관녹지와 완충녹지가 조성되어 쾌적한 주거단지로 조성될 계획이다.  지구내 유치원2, 초등학교2, 중학교1, 고등학교1개소가 개설될 예정이어서 교육여건은 훨씬 나아질 전망이다. 대한주택공사는 국민임대 2․5블럭 17~25평형 1101세대, 공공분양 6~7블럭 30,34평형 765세대를 공급한다.

◆ 화성시 동탄지구 풍성주택
경기도 화성시 동탄중심상업지구 16-1블럭에 풍성주택이 풍성위버폴리스 주상복합을 공급한다. 아파트 46평형 200가구, 오피스텔 35~102평형 48실, 총 248가구로 구성된 주상복합은 외벽 커튼월 시공과 2개동 중간에 스카이 브릿지를 설치할 계획이다. 외벽커튼월 시공과 2개동 중간에 스카이브릿지를 설치할 계획인데, 평면도 가족구성 및 생활패턴에 맞게 방의 크기와 개수를 조정할 수 있도록 했다.

사업지구 주변 지역에 수원영통, 용인서천, 흥덕, 상갈, 구갈2, 보라, 화성태안, 봉담, 오산운암, 세교 등 택지개발사업지구와 지구북측에 삼성전자, 화성지방산업단지 등이 위치해 신도시 자족기반 확보가 유리하다. 대상지 중심반경 10km권내에 경희대, 강남대, 아주대, 수원대, 경기대, 협성대 등의 대학교가 입지하고 있고, 주변지역에 30여개의 골프장, 지구외곽 동쪽에 반석산, 신갈저수지와 오산천이 흐르고 있어 자연속의 미래형 복합도시로서의 입지여건을 충족하고 있다.

[이유선 아이엠리치 기자]

[현장탐방] 문정동 법조타운 후광효과 거세다

[2005-06-14]

지난 5월 17일 서울시가 도시계획위원회를 열어 송파구 문정동 364번지 일대에 법조타운 조성계획을 통과 시켰다. 이에 법조타운 인근인 올림픽훼미리와 래미안문정의 상한가 행진이 계속되고 있다. 그 화제 현장을 찾아가 봤다. >>>법조타운 건립 계획 법조타운은 지하철 8호선 문정역과 장지역 중간 지점인 문정동 364번지 일대 3만2천5백여평 부지에 △동부지원 등기소(대지 8천평, 지하 2층~지상 12층) △동부지검(8천평, 지하 2층~지상 12층) △구치소 및 보호관찰소(1만1천평, 지하 2층~지상 10층) △서울경찰청 기동대(4천5백평, 지하 1층~지상 5층)가 각각 들어서게 된다. 법조타운과 아파트단지 사이에 시민공원(9천3백평)과 휴식공원(6천3백평)이 함께 조성된다. 법조타운은 SH공사가 우선 토지를 수용해 상하수도, 전기 등 기반시설을 완료한 뒤 토지조성 원가를 토지 매입자가 공동부담하는 도시개발 방식으로 조성된다. 총사업비는 3천3백억원. 송파구 도시정비과 법조추진팀 관계자는 “2006년 6월 경이면 토지소유자에 대한 보상이 이뤄질 것”이라며 “보상기간에 따라 일정에 차질을 빚을 수 있지만 이르면 2007년에 착공, 2010년에 완공할 계획”이라고 전했다. >>>법조타운 건립 기대 효과 송파구 관계자는 또 “법조타운과 함께 1백80여개의 법무사, 변호사 사무실 이전으로 인해 유입인구와 유동인구가 크게 늘 것으로 보인다. 이에 주변 대규모 상권이 형성돼 단기적으로는 5백억원, 장기적으로 1천억원의 파급 효과가 있을 것으로 기대 된다”고 전망했다. 따라서 문정동은 80년대 후반 서초동 일대처럼 상업, 비즈니스타운으로 개발 될 가능성이 높다. 또한 법조타운 유치는 지방 세수의 증가는 물론 지역적인 발전을 도모할 수 있는 더없는 기회가 될 것으로 예상된다. >>>인근 아파트 얼마나 올랐나? 문정동 아파트값은 잠실 재건축단지의 분양승인 보류, 조합비리 수사 등으로 수요자들이 몰리기 시작한 5월 초부터 상승하기 시작했다. 5월 초부터 6월 13일 현재까지 14.37%의 높은 상승률을 기록하며 급등하고 있다. 특히 올림픽훼미리와 문정래미안의 대형평형들은 매물이 자취를 감추면서 5천만~2억원까지 올랐다. 매도인들은 매물을 내놓았다가 정작 매수자가 나타나면 호가를 올리고 팔지 않는 경우가 발생하기도 했다. 매수자들은 호가가 너무 오른 탓에 선뜻 거래에 나서지는 못하고 있지만 적정시세에 나온 매물에 대해서는 관심을 보이고 있다. 올림픽훼미리 43평형이 조사기간 동안 2억원 오른 10억~11억원, 래미안문정 60B형은 1억원 상승한 12억5천만~14억원이다. >>>향후전망 문정동 일대 아파트값은 앞으로도 강보합세를 보일 것으로 예상된다.△법조타운 건립확정 △ 18만2천여평 규모의 장지지구(5천8백80가구) 개발 △2007년 완공될 도심산업단지 조성 △2009년 개통 예정인 서울지하철 3호선 연장구간 등 각종 호재가 대기하고 있기 때문이다. 현재 문정동은 송파구에서 잠실동과 오륜동에 비하면 편리한 교통여건과 우수한 교육환경에도 불구하고 평가 절하 되었던 것이 사실이다. 지리적으로 외져있는 데다 낡은 아파트가 많았던 것이 그이유다. 그러나 2004년 10월 문정래미안이라는 1천7백가구의 대단지가 입주와 소규모 단지 리모델링(현대1차) 시행 등으로 인해 새아파트 단지들이 늘고 있다. 또 서울지하철 3호선 연장으로 인해 도심 및 강남 접근이 쉬워지고 있다. 문정동은 법조타운이 완성되는 2010년이면 비즈니스타운과 주거타운이 결합한 주상복합도시로 다시 태어나 잠실동 아파트 시세를 추격하는 것은 물론 강남권을 대표하는 지역으로 거듭날 것으로 기대한다.

하반기 유망한 토지는 어디?

[머니투데이 박성훈 외부필자]2006년 상반기는 지난해 8.31에 이어 3.30 등 각종 규제가 효력을 발휘해 부동산 모든 종목 (아파트, 상가, 토지 등)의 거래량이 대폭 하락했다. 가격 동향은 아파트의 경우는 전국 평균은 약간 하락세를 보였지만 세부적으로는 서울 수도권의 경우, 일부 지역에서만의 소폭 하락이 있었고 서울 등 주요 수도권 도시는 보합세였다.

하락세를 보인 곳은 대부분 지방도시로 많게는 20%까지 하락한 곳도 있다. 지방도시는 다주택 보유자들의 과거 투기성 자금의 매입이 많아 최근의 각종 세금 인상과 규제로 인해 매물이 다량으로 속출했고 이로 인한 공급과잉 현상이 맞물려 입주자가 적어 하락세는 더욱 심했다.

토지시장은 전국적으로 많은 이슈(기업도시, 행정복합도시, 공공기업 이주 등)가 있어 추후 수익성에 대한 기대심리로 하락폭은 적지만 이슈지역의 각종규제(허가지역, 투기지역, 양도세 인상 등)로 이 역시 거래량이 대폭 줄어 대부분 보합세로 돌아선 상황이다. 상가나 오피스빌딩 등 각종 임대형 건물 역시 불경기로 공실률이 높아지고 거래는 줄어 임대료는 하향세를 타고 있다.

현재 부동산 보유자는 5.31일 선거이후 정권 교체의 확신과 추후 각종규제의 완화의 기대감, 전국국토균형개발의 각종 이슈를 감안해 일단 매도시기를 늦추고 있다. 또 지금 상황의 어려움을 틈타 장기 투자성이 높은 토지를 찾으려는 투자자들도 적지 않다. 이는 어려운 개인 사정 등 각종 규제에 못이겨 나오는 급매물을 선점하기 위해서다.

하반기 부동산 시장은 상반기보다 다소 호전될 것으로 예상된다.

아파트는 무주택자의 각종 혜택으로 인해 주택구입의 기회가 좋아지고 있어 이들로 인해 아파트 분양과 매매시장은 차츰 나아질 것이다. 또 기업의 이주로 인한 주거지역 변경으로 거래량은 늘어날 것이다. 실제로 현장에서 접하는 토지시장은 거래량이 차츰 증가하고 있다. 다만 이슈(기업도시, 행정복합도시, 공공기업이주 등)가 있는 지역들만 거래가 살아나고 있다. 2004~2005년도 토지 광풍으로 덩달아 올랐던 지방의 토지가격은 하락세 및 보합으로 진행될 것이다.

하반기 유망한 토지 투자지역은 당연 판교다. 다음으로는. 수원 광교(이의), 화성 동탄, 김포 장기ㆍ운양동, 파주 교하ㆍ운정, 양주 옥정ㆍ회천, 송도 청라 등이 수도권 인근에서 장래 수익성이 높을 것으로 전망되는 지역이다.

판교의 경우 지리적으로 강남과 가장 인접한 지역으로 제2의 강남으로서 쾌적한 도시계획과 교육시설, 건설회사의 첨단 공법과 유비쿼터스환경 등 최첨단 정보통신시설이 접목된 도시설계 등이 타 신도시들에서는 볼 수 없는 없는 장점이다.

수원 이의동은 용인 상현동과 함께355만평의 대규모 신도시이며 도시내의 녹지율이 무려 도시전체의 45%를 차지해 타지역보다 상당히 높아 쾌적한 주거도시가 될 수 있다. 또 호수와 인근의 놀이시설 등 최고의 환경 도시로 발돋움할 것이다.

화성 동탄은 인근에 화성 태안,수원 영통, 용인 서천, 상갈, 구갈, 보라지구 등이 있어 시너지 효과가 높고 삼성 반도체의 대규모 증설로 추후 관련업체가 동반 입주할 때 대규모 인구가 유입된다. 주변의 귀봉산과 반석산 위치에 대규모 센트럴파크가 조성되며 서해안 일대의 바다관광이 용의해 좋은 입지를 가지고 있다.

김포 장기·운양동은 당초 개발 면적을 축소했지만 수도권 공공택지 확대방침으로 다시금 358만평의 대규모 택지지구로 계획되고 있다. 지하철 9호선과 올림픽도로와 맞닿는 고속화도로가 건설되며 18만평 규모의 생태공원도 조성된다.

파주 교하·운정은 LG필립스LCD, 출판단지 및 7개의 산업단지로 명실삼부한 공업도시로 탈바꿈 할 예정이다. 총 개발면적이 600만평 규모로 개발 예정이어서 일자리와 주거가 공존하는 대규모 자급 도시가 될 것을 예상할 수 있다.

양주 옥정·회천은 고급주택지와 대규모아파트 단지로 조성될 곳으로 향우 서울 수도권의 북부지역의 고급주거지로 부상할 것이다. 올해엔 복선전철화가 진행중인 경원선이 개통되며 서울~포천간 고속도로가 진행 중이다. 옥정·회천을 합해 319만평의 대규모 신도시지만 평균 건축물 용적률을 낮춰 인구밀도는 낮을 것으로 예상되고 인근 자연경관이 좋아 노년층의 주거지역으로 좋다.

송도 청라, 경제자유구역으로 외국의 교육기관, 병의원, 약국 등 선진화된 외국 문물이 들어올 것으로 예상된다. 총 면적이 514만평으로 규모도 크다. 또 아시아 문화촌, 테마파크, 골프장 등 볼거리와 놀거리도 다양해져 다국적 기업의 업무단지가 형성되고 최대 자급 도시가 될 것으로 전망된다.

5.31 선거 이후 투자자들도 업계 전문가들도 약간의 규제완화는 있을 것이라고 판단하고 있다. 과거에도 정권 교체 때마다 특별법 등 완화 조치를 취했다. 부동산 규제를 풀어줌으로써 경기를 활성화시킨 것이다. 이미 5.31선거 이후 토지를 시작으로 투자자들의 움직임이 조금씩 살아나고 있다.

향후 개발계획과 이슈가 많은 지역 중 기간을 정해 놓은 토지거래 허가 지역이 1년후부터 풀릴 시기가 다가오기 때문에 부동산 경기는 토지시장에서부터 살아날 것으로 보인다. 하지만 개발이슈가 없지만 2~3년전 토지시장의 호재로 덩달아 올았던 타지역의 토지가는 거래상실과 매도자 증가로 가격이 하락할 것이다.

아파트 주택시장 역시 당분간 보합이 유지될 것으로 보인다. 다만 거품이 빠지는 지역은 인구증가의 가능성이 낮고 공급물량이 많았던 지방을 중심으로 하락할 가능성이 높다. 서울 수도권 주택시장은 거품이 빠지는 하락은 없을 것이다. 강남 집값은 거품이라기 보다는 대한민국 최대의 주택 수요가 몰려 형성된 가격이다. 현재까지 강남만한 인프라(갖가지시설, 주거, 사무실,백화점, 쇼핑몰, 사회적 인식 등)를 갖춘 부유층의 주거지가 없고 향후 그러한 지역이 생기더라도 다음 세대의 부자들이 다시 채워 나갈 것이다.


재건축 재개발 시장 역시 각종 규제에 맞물려 소폭 하락이나 보합을 유지하고 있다. 하지만 장기적으로 정부가 추진하는 서울시 도심 재정비 사업으로 인해 재개발 재건축 단지의 개발사업도 이뤄질 수 밖에 없다. 이렇게 이미 계획된 도심 재정비사업과 낙후도시 정비사업이 많이 알려지면서 재건축ㆍ재개발 아파트 역시 하락세를 멈출 것이지만 당장보다는 멀리 내다봐야 하는 계획이라 당분간 상승은 어렵고 보합을 유지할 것으로 보인다. 박성훈외부필자