중국에서 집사기

1. 집을 사느냐 마느냐의 문제: 정확히 이야기하면 집의 소유권이지만, 집이 위치하고 있는 땅이 사용권이기때문에 우리의 개념하고는 좀 다르죠. 중국법상 주택은 70년, 공장부지는 50년, 상가는 40년으로 되어있습니다. 그러니까, 깔고 앉아있는 토지가 사용이고 소유가 아니기 때문에 그 위에 위치하고 있는 아파트가 70년이 지나가버리면 정부에서 몰수해도 할말이 없는 겁니다. 아직 그런 예가 안 나타나서 그렇지, 만약에 그런 경우에 어떻게 하느냐? 여러 경우의 수가 있지만, 확실한 건 정부가 몰수해도 할말이 없는 겁니다.



그러나, 대개의 경우 지은지 얼마 안된 아파트를 사게 되기 때문에 당장 이런 문제가 발생한다고 볼수는 없죠 . 70년이면 무지 긴 시간이기 때문이죠. 그런데 또 만약 그동안에 혁명이라도 나서 정부정책이 바뀐다면 또 할수 없는 거죠. 그래서 이런 칸트리 리스크는 각자 판단해야죠.



대부분 중국에 거주하시는 외국인들이 매입보다는 월세(중국에는 아직 전세가 없습니다)를 선택하는 것은 이런 때문이라고 보지요.



그런데, 요즘 많은 한국분들이 매입을 선호하고 있는 것같습니다. 칸트리 리스크를 별로 크게 평가안하고,또 월세를 내느니 할부구매를 하면 그게 그건데, 할부구매는 나중에 집이라도 생기지 않는 가 하고 생각하는 거지요. 그러니, 공짜로 아파트하나 생기는 게 더 이득이다 이렇게 생각하시는 것같습니다. 그러나. 꼭 그렇다고 볼수는 없지요. 아파트가격이 무지 하락하면 손해입니다. 왜 그런가? 그건 각자 계산을 해보시기 바랍니다.



2. 그래서 아파트를 골르고 골라 하나 투자개념으로 사실 경우 질문하신 내용에 대한 답변은,



1) 한국에서 송금은 100만불까지 가능합니다. 즉, 10억까지 문제없는 거지요.대략. 개인 부동산구매로 합법적인 송금이 가능합니다.

대체로 한국분들은 한국의 은행지점(상해지점이 제일 많죠,또 각 지역 북경이나 광주,청도같은 곳에도 지점이 설치되어잇긴 있으나 이런 업무를 하는 것은 상해만 가능한 것으로 알고 있습니다. )을 통해서 송금하고 (죄송합니다만 송금수수료가 은행별로 얼만지는 모르겠습니다. 이건 마이너한 문제라서) 그 지점에서 외화로 찾으시던지 인민폐로 바꾸어서 찾으시면 됩니다 (외화나 인민페로 구매계약을 할수있습니다)



2) 부동산취득세금은 계약과 관련한 세금및 인지세, 공증비용등이 있는데, 자세한 %는 나중에 별도로 알려드릴것입니다. 운영자님이 이야기하신 내용에서 크게 벗어나지 않죠.

비록 소유권이라 하지만, 재산세가 안 붙는 것이 특이합니다. 그러나, 양도할 경우에는 양도차익에 따른 소득세를 물어야 합니다. 이것도 법적으로는 이렇지만, 나중에 양도차익을 줄여 신고하면서 소득세를 줄이는 게 통상적인 관례이기 때문에 지금 크게 신경 안쓰셔도 됩니다.



3) 준비할 서류는



-중국에 거주하시면 여권과 거류증 원본,사본

한국에 거주하시면 여권만 있으면 되는데, 이것은 경우에 따라 가능도 하고 불가능하기도 합니다. 질문하신 분은 중국거주가 목적이므로 이것은 염려 안하셔도 될것같군요.거류증이 없이 f비자나 l,x비자를 소지하셨으면 한국에 거주하시는 경우에 해당되어 그냥 여권만 가지고 트라이 해보실수 밖에 없습니다. 운이 좋으면 되는 거고...

(그런데 나중에 이런 경우가 불법으로 되어 강제 몰수당하면 어쩌냐고요?

이 점은 좀더 연구한 후에 답해드리도록 하겠습니다. 까다로운 법적 문제라서...)



-그리고 소득증명 (월소득이 월 납부금 을 150%초과해야합니다)

그런데, 이 소득증명도 일시불 구매일경우 당연히 필요없으며, 할부일 경우만 필요한데 경우에 따라서는 소득증명대신 (완전히 형식상 필요한 것이기때문에 )재산세 납부증면만으로도 되고 회사가 발생한 재직증명으로도 가능한 경우를 봤습니다.이것을 중문으로 만드셔서 소재지 한국영사관에 가셔서 공증을 받아 제출하면 됩니다.



-이 외에 매매계약서 정도만 있으면 은행대출이 가능합니다.



이렇게 간단한 이유는 (물론 이것저것 있지만 다 가능한 서류들이고 우리가 신경써야 할 서류는 위에서 언급한 것이외에 별로 없죠) 부동산자체를 담보로 하는 것과, 은행대출시 보험을 따로 들기 때문에 은행으로 봐서 별로 리스크가 없다고 보는 것때문아닌가 합니다.



4) 할부조건



-할부조건은 외국인인 경우 (중국인은 해당지역 호구소지자면 80%,30년까지 가능) 70%,20년 최장으로 보시면 됩니다.(그러나 30년이 불가능한 건 아닙니다. this is china정신으로 밀어붙여서 되는 것을 봤거든요)

이것도 법적으로는 남자의 경우 70세를 기준으로 자기의 현재 나이 (2004- 자기 출생년도)를 빼서 나머지가 합법적 최장대출기간이지만, 대개는 5,10,15,20,30년으로 나눠져있죠.



-대출에 따른 이자는 5년일 경우 4.7%정도, 5년을 넘어가면 5.04%정도 됩니다.



-100만 인민폐 (한국돈으로 약 1.5억짜리 아파트)를 기준으로 45세남자가 할부로 구입할 경우,

1) 최장 할부기간 ;25년(그러나 , 20년으로 계산하면)

2) 대출금액: 150* 0.7= 70만원

3) 매 월납부금액(이자+원금) : 약 4.6천원 정도

(이것은 복리게산으로 은행이 계산표를 가지고 있습니다)

됩니다.


The Discrepancy on Price of Apartment


중국의 어느 도시를 가도 '舊城改造'란 슬로건을 많이 볼 수 있다. 글자 그대로 '낡은 도시를 새롭게 건설하자'는 의미이다. 오래된 단독 주택촌이나 과거의 국영 공장들이 경영난으로 문을 닫은 자리에는 어김없이 새 아파트나 오피스텔, 사무용 빌딩이 들어서고 있다.

수많은 도시들이 이러한 재개발의 열풍으로 공사판 같은 어수선한 인상을 주고 있다. 이러한 와중에도 공사 도중 자금 부족으로 기본 골격만 세운 후 공사를 중단한 채 방치되어 도심의 거대한 흉물로 남아 있는 경우도 많다. 이러한 현상은 동부에 비해 훨씬 낙후되어 있는 서부의 대도시에서 많이 볼 수 있다.

최근 몇년간 부동산 가격도 많이 올랐다. 일반적으로 중국의 주거용 건물은 상급(High Class), 중상급(Upper Middle Class) 그리고 보통 대중들이 선호하는 '경제형 주택'으로 구분 할 수 있다. 상급의 아파트는 해변 도시의 해안 지역이나 시내의 아주 요지에 위치하고 있고 가격도 비싸고 평형도 비교적 크기 때문에 쉽게 분양이 되지 않아 준공한 지 수 년이 되어도 미분양이 많아 텅텅 비어 있다.

때문에 보는 이로 하여금 썰렁한 기분을 느끼게 하나 건설회사 분양사무소 직원들은 이구동성으로 작년과 똑같은 말을 하고 있다. 위치가 좋은 남향은 이미 매진되었고 남아 있는 것도 얼마 되지 않는단다. 그러나 이런 고급 아파트는 개인이 구매하는 경우는 드물고 대부분 회사에서 공관용으로 구입하거나 해외 거주의 화교들이나 현지 거주의 외국인들이 구입하고 있다.

1997년 이전에는 직장이나 국가 등 공공기관에서 분배의 형태로 주택의 공급이 이루어 졌으나 지금은 이런 현상은 대부분 구시대의 전설로 바뀌었다. 과거 주거의 권리만 인정받던 이러한 꽁황(公房)은 분배한 단위에 소정의 약정금액을 납부한 후에 본인의 명의로 황찬쯩 (房産證, 등기권리증)을 발급 받게 되었다.

토지에 대한 권리도 제대로 확보되어 있지 않은 이러한 낡은 주택이나 아파트들이 지금은 정부 주도로 차이치엔(坼遷, 재개발)의 명목으로 뉴타운이 건설되고 있다. 지상권(?)만 있고 토지소유권이 없는 인민들은 외곽의 변두리에 대토(代土) 비슷하게 새로 지어준 동일 평수의 아파트로 이사를 가야한다.

설사 그 자리에 고급 아파트가 지어져 그 곳에 거주하고 싶은 경우에는 새로 짓는 대형 평수와 기존에 살던 소형 평수의 차이에 해당하는 분양가를 지불해야 하기 때문에 살던 자리에 계속 거주하는 것도 간단하지 만은 않다. 다른 곳으로 이주하기 싫고 그 자리에 새로 짓는 아파트 구입을 포기하면 건물에 대한 보상금이 지급되는데 액수의 불만족으로 항상 다툼이 끊이지 않고 있다.

기자가 비교적 분양도 잘되고 주거 여건이 양호하며 분양 평수도 다양한 중상급 아파트를 중점으로 조사한 바에 의하면 같은 대도시라도 분양가의 편차가 아주 심했으며 당연히 경제가 발전한 지역과 그렇지 않은 곳과는 차이가 많았다.

베이징의 경우 중상류층이 비교적 선호하고 한국인도 많이 거주하는 대단위 단지인 '왕징' 지역의 경우 평방미터 당 6000인민폐 이상을 홋가 하고 있다. 한국식 30평형을 평방미터로 환산하면 약 100평방미터이므로 실내를 시멘트로만 마감한 아파트를 60만 인민폐에 구입하였다고 하자. 그리고 기본적으로 간단한 장식을 하게 되면 7~8만 인민폐가 추가로 들어가게 되므로 한국돈 약 1억원이 들어 가는 셈이다.

게다가 토지에 대한 소유권이 인정되지 않고 50년이나 70년의 임대권만 인정되므로 재건축에 대한 기대 심리 때문에 오래되어도 가격이 올라가는 한국과는 달리 오래된 아파트는 구매력이 떨어져 가격이 하락하는 것은 당연한 결과다.

토지에 대한 재산권 행사를 할 수 없는 상태에서 한화 1억은 토지소유권이 포함된 한화 1억5천원 이상의 가치가 있다고 평가될 수 있다. 중국은 전체 1인당 GDP가 1000불이 채 안되고 상하이, 베이징 지역의 1인당 GDP가 4000~5000불이다. 전체 1인당 GDP가 1만불이고 수도권 지역의 평균 GDP는 2만불을 상회하는 우리 나라와 한번 비교해 보자.

결론적으로 5000불 소득의 지역이 한국 수도권 2만불 지역의 아파트 가격과 비슷하므로 그 거품의 정도가 가히 어느 정도인지 짐작하고도 남는다. 전문가들은 합리적인 주택 가격은 일반적으로 가구당 1년 소득의 3~6배가 기준인데, 현재 가구 소득의 10배, 20배 이상으로 형성된 것은 비정상이라고 지적했다.

중국의 부동산 가격을 선도하는 경제 발전 선두그룹 3개 도시인 베이징, 상하이, 광조우 등이 가격면에 비슷한 편차를 보이고 있다. 그리고 일반 대중들이 선호하는 경제형 아파트는 평균 가격이 평당 4500인민폐 전후로 형성되어 있다. 이어서 2008년 올림픽의 수상경기가 열리는 칭다오(靑島)를 위시한 난징(南京), 티엔진(天津), 항조우(杭州), 따리엔(大蓮) 등 경제가 급속히 성장하고 있는 제2진 그룹의 도시들의 중상류급 아파트 가격이 평방미터당 4000~5000인민폐의 분양가를 유지하며 그뒤를 쫒고 있다.

특히 칭다오 지역의 경우 최상의 환경으로 치는 시남구(市南區) 홍콩중로 지역의 해변에 접하지 않은 중상류급 아파트도 평방미터당 6000인민폐에 시세 형성이 되어 있어 베이징 등 선두그룹의 도시들과 별반 차이를 보이지 않고 있다. 같은 칭다오 지역이라도 청양취(城陽區), 리춘(李村) 지역은 평방미터당 3000인민폐가 채 되지 않는다. 칭다오의 외곽 도시인 교주, 교남, 즉묵시 등은 2000인민폐 미만으로도 얼마든지 살기 좋은 아파트를 분양 받을 수 있다.

서부 대개발의 요충 지역인 총칭(重慶), 청두(成都), 씨안(西安) 지역은 서로 비슷한 수준을 보이고 있다. 청두의 경우 요지인 얼환루(二還路) 이내 지역, 씨안의 경우 고신개발구나 창안루(長安路)의 대학성 부근이나 샤오자이(小塞) 등 인기 지역은 평방미터당 3000~3500인민폐에 분양되고 있다.

동북의 창춘의 경우 근년에 준공 입주완료된 고급 아파트 단지인 창춘밍주(長春明珠)는 평방미터당 3000인민폐를 웃돌고 있으며 이는 경제적 성숙도가 비슷한 하얼빈, 센양과도 비슷한 수준이다. 산동성 옌타이나 웨이하이 등 동부의 중도시나 흐어난성(河南省)의 성도인 쩡조우(鄭州)나 산동성의 성도인 지난(濟南)등은 이보다 더 낮아 평방미터 당 2500인민폐 전후에 매매가 이루어 지고 있다.

주식과 증권시장이 아직 초기단계인 중국에서는 주요 자금원이 대게 은행일 수밖에 없다. 중국인민은행의 발표에 의하면 부동산 자금으로 투입되는 은행의 대출 자금이 매년 30% 이상의 고증가세를 보이고 있으며, 2003년에는 1000억 달러 규모가 훨씬 넘는 것으로 집계되고 있다.

이렇게 막대한 은행 자금이 부동산 시장으로 흘러 들어가고 있는 상황에서 부동산 거품이 발생할 경우 은행은 새로운 부실 채권을 안게 되고 시장경제 전환기에 처해 있는 이때 더욱 큰 시련을 겪게 된다는 것이 관련 전문가들의 한결 같은 견해다.