재건축ㆍ재개발 조합장의 末路

시공사 선정ㆍ주민이주 등 영향력 막강 수천만원 향응에 수억원대 뇌물 챙기기도 돈없이 사업 불가능한 구조 범죄자 양산

인천 남동구에 사는 이 모씨는 5년 전까지만 해도 그저 평범한 50대 자영업자였다. 그가 졸지에 `범죄의 길`로 들어선 것은 지난 2005년 자신이 소유하고 있던 상가 `○○쇼핑` 재건축조합장으로 선출되면서부터다. 조합장이 된 다음부터 `별천지`가 펼쳐졌다. 생면부지 건설사 직원들이 그에게 `조합장님, 조합장님`하며 고개를 숙였다. 재건축 시행을 대행했던 컨설팅회사 사장은 수하처럼 그를 모셨다. 술을 즐기지 않았던 이씨지만 한두 번 저녁자리에 초대받다 보니 금세 향락에 빠져들었다. 지난 2008년 3월부터 올해 1월까지 강남 신사동, 서초동에 있는 유흥주점에서 40~50차례에 걸쳐 수천만 원어치 술을 마셨다. 한번 진흙탕에 발을 담그고 나니 거칠 것이 없게 된 것이다. 서울 강남지역 재개발ㆍ재건축 조합장들이 줄줄이 구속된 데 이어 비위 무풍지대였던 경기 파주 재개발 지역까지 비리 행위가 속속 드러나고 있다. 돈을 건넨 사업자들은 시행사ㆍ시공사ㆍ하도급업체 등 여러 곳이다. 그러나 어떤 비리 종합세트에서도 빠지지 않는 뇌물 종착점은 재건축ㆍ재개발 조합장들이다. ◆ 공무원보다 뇌물 덩치 커 = ○○쇼핑 재건축조합장 이 모씨는 사업을 진행하면서 향응뿐만 아니라 시행사로부터 시가 7000만원에 달하는 렉서스 승용차를 받았다. 지난해 6월 시공사 선정을 코 앞에 두고 시행사 사장 김 모씨에게 "처 생일도 다가오고 당신 회사와 시행대행 계약이 잘 유지될 수 있도록 선물을 달라"며 노골적으로 요구했다. 이씨는 검찰수사로 `특정범죄가중처벌 등에 관한 법률위반(뇌물)` 혐의로 기소됐고 징역 4년 중형에 처해졌다. 재건축ㆍ재개발 조합장은 법적 사업시행자로서 주민들 이익을 위하여 활동해야 하는 `공무원` 신분으로 분류된다. 작게는 수백억 원에서 크게는 수천억 원 사업비를 집행하고 사업에 관계된 시공사 선정, 주민이주 등 과정에서 막강한 영향력을 행사한다. 아파트나 재개발 지구의 가구가 많으면 많을수록 파워는 더 세진다. 재건축ㆍ재개발 비리에 단골 메뉴로 함께 등장하는 쪽이 인허가 업무 공무원이지만 조합장들의 뇌물수수는 금액에서 이들을 훌쩍 뛰어넘는다. 최근 검찰에 적발된 서울 상도 제11지구 재개발조합 비리사건에서 조합장 최 모씨(66)가 S건설사로부터 받은 금액은 8억원이 넘었다. 물론 조건은 "주택사업을 딸 수 있도록 해달라"는 것이었다. 검은 돈이 조합장에게만 흘러들어가는 것은 아니다. `입막음`이 필요하기 때문이다. 최씨는 건설사로부터 받은 돈 중 일부를 갖고 조합의 핵심 임원인 총무 및 추진위원들에게 2000만원에서 8000만원까지 뿌리는 `돈잔치`를 벌였다. 조합이 그야말로 `뇌물주식회사`로 변해가는 과정이다. ◆ 추진위 단계부터 뭉칫돈 소요 = 재건축 조합장들이 `검은 돈`을 뿌리칠 수 없는 배경 중 또 하나는 사업 논의 단계부터 막대한 자금이 소요되는 구조 때문이다. 사업 시작 첫 단계인 재건축추진위는 주민들로부터 동의를 받아 조합을 만드는데 이 과정에서 사업계획서를 만들고 각종 법률자문을 받고 주민들을 설득하는 과정 등에서 적지 않은 `뭉칫돈`이 들게 된다. 전직 건설사 임원인 현 모씨(62)는 "추진위원장이나 조합장은 사업에 반대하는 주민들과 법률분쟁이 잦아 법률자문 비용만 해도 족히 수억 원이 넘게 된다"며 "이 밖에도 각종 회식비용도 그렇고 정비업체든 건설사든 `스폰`이 없다면 사업이 불가능한 게 사실"이라고 말했다. 대다수 재건축 조합장들의 말로가 `범죄자`로 끝나고 있지만 조합장을 하겠다는 사람들은 줄을 서 있다. 서울에서 재건축 전문 컨설팅을 하는 A사 서모 대표는 "조합장이 단순히 시공사 시행사로부터만 뒷돈을 챙기는 게 아니다. 새시, 발코니 확장, 인테리어 업체 등 아파트 한 채를 짓는데 관계가 되는 사업 종류만 족히 수십 곳이 넘는다. 아예 이곳저곳 옮겨다니며 조합장을 직업으로 삼는 사람도 더러 있다"고 말했다. [이지용 기자 / 우제윤 기자] [ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지] 주소창에 '경제'를 치면 매일경제 뉴스가 바로! 2009.11.25 17:29:14 입력, 최종수정 2009.11.25 17:36:03

상가투자, 시세차익보다 임대수익 선호

경기 불안정으로 투자패턴 달라져…실속투자 경향 뚜렷

상가 투자에서도 `대박`보다는 `안정적 임대수익`을 선호하는 경향이 뚜렷해지고 있다. 경기가 회복된다고는 하지만 불안 요인이 여전해 창업이 활발하지 않고, 임대수익도 기대만큼 높지 않은 곳이 많아 핵심 상권을 제외하고는 고전하는 상가가 많기 때문이다. 대형 상가 분양률이 저조하다 보니 분양 전에 세입자를 미리 찾아주거나 임대수익률을 보장하는 형태의 상가 분양이 늘고 있고, 소유권을 이전하는 기존 방식의 분양 대신 세입자를 모집해 운영하는 임대상가도 많다. ◆ `대박`보다 `임대수익`이 우선 = 인천 연수구 송도지구에서 포스코건설이 분양하는 상업시설 `커낼워크`는 임대료 보장제를 실시하고 있다. 분양가의 5%에 해당하는 금액을 2년간 시행사가 확정 지급해 주는 것이다. 서울 구로구 구로5동에 위치한 `나인스애비뉴` 상가는 선임대 후분양 방식으로 2년간 분양가의 15% 임대료를 보장한다. 임대해 장사할 사람을 먼저 구한 후 상가를 분양하는 `선임대 후분양` 상가도 늘고 있다. 경기 용인시 수지구 동천동에서 분양하는 동천 래미안 단지 내 상가 역시 슈퍼마켓과 유명 브랜드 식음료점을 임대한 후 수익을 돌려주는 방식으로 분양을 진행한다. 일단 임차인이 있으면 영업은 잘 되는지, 투자금 대비 수익률은 얼마 정도 될지 따져볼 수 있어 투자 위험성을 줄일 수 있기 때문이다. 박대원 상가정보연구소장은 "신도시나 택지지구는 상권 형성이 더뎌 높은 수익을 올리지 못하는 것은 물론이고 분양가보다 매매 가격이 하락하는 경우도 많아 최근에는 상권이 확실거나 세입자가 확정되지 않은 곳에는 투자하지 않는 경향이 뚜렷하다"고 전했다. 상가는 주택과 달리 시세 차익을 크게 기대하기 어렵다는 점도 상가 투자자들을 보수적으로 만드는 요인이다. 이남수 신한은행 부동산팀장은 "기대하는 수준의 임대수익을 낼 만한 상가가 많지 않아 매매나 임대가 활발하지는 않은 편"이라고 말했다. ◆ 자금 부담 작은 임대형 인기 = 과거 사업자가 건물을 짓고 상업공간을 쪼개 입점자들에게 분양하던 것과는 달리 최근 문을 여는 대형 쇼핑몰은 100% 임대 방식을 선택하는 곳이 많다. 서울 영등포구 영등포동에 지난 9월 문을 연 복합쇼핑몰 타임스퀘어가 대표적이다. 주말 기준 하루 평균 26만여 명 방문, 하루 평균 매출 20억여 원을 기록하며 서남부 지역 랜드마크로 확실히 자리 잡은 타임스퀘어는 100% 임대 방식으로 운영된다. 임대기간은 입점 업체별로 차이가 있지만 3~5년이다. 신림역 포도몰도 같은 방식으로 운영 중이고 동탄 메타폴리스, 신도림 디큐브시티 등도 임대 방식으로 입점자 모집에 나설 예정이다. 이처럼 임대 방식이 인기를 얻는 배경은 `경기의 불확실성`이다. 경기가 불안정한 상황이 지속되는 가운데 입주자가 많게는 수억 원에 달하는 분양 자금을 내기가 부담스럽다는 얘기다. 임대의 경우 자금 부담이 작을 뿐더러 장사가 기대에 미치지 못할 경우 철수도 용이해 입주자 입장에서는 불확실성을 상당 부분 줄일 수 있다. 반면 분양 방식을 취하고 있는 대형 상가는 입주자 확보에 애를 먹고 있다. 서울 송파구 문정동 가든파이브는 입주물량을 채우지 못해 올해 들어 벌써 세 번째 개점을 미뤘다. 가든파이브는 현재 42%까지 계약을 마쳤는데 이중 입점률은 10%도 안 된다. ◆ 단지 내 상가도 실속 투자 뚜렷 = 한국토지주택공사(LH)가 공급하는 아파트 단지 내 상가는 다른 민간 상가보다 배후단지가 확실해 수익이 안정적이라는 평가를 받고 있지만 최근에는 단지 내 상가 내에서도 `될 만한 쪽`으로만 돈이 몰리는 추세가 뚜렷하다. 지난 19~24일 LH가 실시한 수도권 단지 내 상가 입찰에서는 총 58개 점포 중 45개 점포가 낙찰됐는데 지역에 따라 선호도가 확실히 나뉘었다. 광명역세권 2개 블록에서 공급한 25개 점포와 동두천 생연지구에서 공급한 4개 점포는 모두 낙찰됐지만 포천 신읍지구에서 공급한 점포는 아무도 응찰하지 않았다. 단지 규모가 700~1300가구로 커 수요가 꾸준한 광명역세권과 대로변에 위치한 동두천 생연지구는 포천 등보다 임대수익이 안정적일 것으로 예상되기 때문이다. 선종필 상가뉴스레이다 대표는 "단지 규모가 작고, 주변에 경쟁 상권이 있거나 도로에서 먼쪽으로는 투자자들이 전혀 관심을 보이지 않았다"고 말했다. [이은아 기자 / 이명진 기자 / 이유진 기자] [ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]

2009.11.25 16:53:03 입력, 최종수정 2009.11.25 18:24:27