[한겨레]



이종우의 흐름읽기 /
주가가 내림세를 타자 원인을 놓고 말이 많다.

일부에서는 그동안 성행했던 ‘달러 캐리 트레이드’가 반대로 진행되면서 외국인이 매도를 하는 것 때문이라고 얘기한다. 하지만 주가가 떨어지는 동안에도 외국인이 주식을 내다 판 날짜가 며칠 안 된다는 점을 고려하면 이런 분석은 그다지 타당성이 있는 것 같지 않다.

주가가 하락하는 가장 큰 이유는 단순하다. 내년이 두렵기 때문이다.

우선 경제를 보자. 올해 연말을 기점으로 국내 경제가 둔화될 가능성이 있다. 경제성장률이 3분기에 전기 대비 2.9%를 기록했는데 이를 정점으로 4분기에는 0%대 중반으로 수치가 낮아지고, 이런 저속 성장이 내년 상반기까지 계속될 것으로 전망된다. 우리 주식시장이 경기가 둔화될 때 좋았던 경험이 한 번도 없음을 고려하면, 연말을 기점으로 경기가 둔화될 가능성은 시장 압박 요인이 될 수밖에 없다. 기업 실적이 3분기를 정점으로 낮아지는 것도 부담스럽다. 올해 3분기 상장기업의 총이익이 17조원까지 올라가지만 4분기부터는 조금씩 줄어들 가능성이 있다.

수급 역시 만만치 않다. 지난 3월 이후 외국인은 국내 주식을 27조원어치 사들였다. 이미 충분히 많은 주식을 보유하고 있는데다 주가가 올라 추가적으로 주식을 사들여야 할 이유가 없어졌다. 반면 국내 주식형 수익증권의 환매가 계속될 전망이어서 수급 개선을 기대하기 힘든 상황이다.


저금리와 고유동성의 힘도 떨어지고 있다. 이미 투자자들이 저금리에 적응해 버려 저금리의 효력이 떨어지고 있다. 이런 점은 다른 나라에서도 검증된 사실인데, 일본의 경우 정책금리를 0.5%까지 낮췄던 1995년이나 0.1%까지 낮췄던 2001년 모두 금리 인하 이후 1년간 주가가 회복되다가 그다음엔 하락했다. 투자자들이 저금리에 적응한 것이 원인이다. 우리나라도 현재 수준으로 금리가 내려온 지 1년 정도 흘렀다. 투자 환경 이상으로 시장을 압박하는 것은 주가 자체다. 주변 상황은 만만치 않은데 종합주가지수는 3월 이후 70% 넘게 상승했다. 주가는 경기가 바닥에서 돌아선 데 그치지 않고 상당히 회복될 것이라는 예상을 이미 충분히 반영한 상태라 종합주가지수는 부담스러운 수준이 되어버렸다.

주식시장은 꿈이 있어야 올라갈 수 있다. 지난해 이맘때 전세계는 금융위기의 한복판에 있었음에도 조만간 그 위기가 해결되리란 꿈을 갖고 있었다. 현재는 다르다. 지금은 상황이 개선됐지만 가격이 너무 많이 올라 그만큼 꿈이 줄어들었다. 주가를 약세로 몰고 가고 있는 요인은 바로 이것이다.

이종우 HMC투자증권 리서치센터장
세상을 보는 정직한 눈 <한겨레> [ 한겨레신문 구독 | 한겨레21 구독 ]
ⓒ 한겨레신문사, 무단전재 및 재배포 금지
<한겨레는 한국온라인신문협회(www.kona.or.kr)의 디지털뉴스이용규칙에 따른 저작권을 행사합니다.>

강남 재건축 급매물도 등장
전문가 "연말까지 하락 지속"
소득에 따라 대출액을 제한하는 DTI(총부채상환비율) 규제 시행 두 달 만에 주택시장이 얼어붙고 있다. 최근 일주일 새 강남 재건축 아파트를 중심으로 5000만원씩 떨어진 급매물이 속출하는가 하면 두 달간 서울 평균 아파트값 상승폭이 이전의 3분의 1 수준으로 둔화됐다.

8일 부동산1번지에 따르면 수도권 아파트 매매가격을 조사한 결과，DTI규제(9월7일) 이후 2개월 동안 서울 아파트값 상승폭은 0.28%로 집계됐다. 이는 규제 이전 두 달간 오름폭(0.98%)에 비하면 3분의 1 수준으로 감소한 수치다. 이어 신도시(0.22%)와 경기(0.24%)，인천(0.21%) 역시 같은 기간에 비해 상승폭이 50% 이상 둔화됐다.

올초 가격 상승세를 주도했던 강남 재건축 아파트의 하락세가 두드러졌다. DTI규제 이전 두 달간 3.94%의 높은 오름폭을 보였던 강남 재건축 아파트값이 -0.70%를 기록했다.

이 중에서도 송파구가 -1.78%로 가장 큰 하락폭을 나타냈다. 규제 전 두 달간 4.67%나 급등하며 가장 많이 올랐던 강동구는 1.51% 떨어졌다. 지난 일주일 새 일부 재건축 단지에선 시세보다 5000만~6000만원 하락한 급매물도 나오고 있다. 송파구 잠실동 주공5단지 112㎡(34평형)는 9월 초만 해도 올해 최고 거래가격인 13억원에 거래됐으나 최근 11억5500만원에 팔려 1억4500만원 떨어졌다.

강남구 개포동 주공1단지도 DTI 규제 전 8억5000만원을 호가했던 42㎡(13평형)가 최근 9000만원가량 싼 7억6000만원에 거래됐다. 전문가들은 이 같은 하락세가 연말까지 지속될 것으로 내다보고 있다.

김은경 부동산1번지 리서치팀장은 "이미 규제 대상이던 강남권 역시 투자 목적의 수요 외에 기존 집을 팔고 매입하려던 실수요자들이 DTI 규제 확대로 살던 집을 팔기가 어려워짐에 따라 연말까지 거래가 침체될 것"이라고 전망했다.

성선화 기자 doo@hankyung.com
ⓒ 한국경제신문, 무단 전재 및 재배포 금지

고분양가 논란에도 본동 래미안 6000만원 프리미엄
"전매제한 풀리고 DTI 규제 안받아"…별내지구 피해 속출
총부채상환비율(DTI) 규제로 인한 '풍선 효과'로 갈 곳 없는 돈이 수도권 아파트 분양권 시장으로 몰려 이상과열 징후를 보이고 있다.

8일 부동산 중개업계에 따르면 지난달 말 서울 동작구 본동에서 공급된 '래미안 트윈파크(총 523세대)'의 분양권이 6000만원의 프리미엄이 붙어 거래되고 있다. 지하철9호선 노들역에서 가까운 이 아파트의 분양가는 전용면적 84㎡형(기준층)을 기준으로 7억4000만~7억6000만원으로 주변보다 비싼 편.프리미엄까지 합쳐 아파트 한 채 가액이 8억원을 넘어섰다.

인근에 있는 같은 크기의 본동 울트라 아파트(옛 유원아파트) 값이 6억원을 약간 상회한다는 점을 감안하면 무려 2억원이나 비싸다. 본동 인근 A공인 관계자는 "층과 향이 좋은 아파트는 프리미엄 호가가 1억원에 달한다"고 말했다.

지난 6월 본동에서 가까운 흑석뉴타운에서 분양된 '흑석5구역 센트레빌(총 655세대)'도 마찬가지다.

전용면적 84㎡형의 분양가가 6억9000만원(3.3㎡당 2090만원)에 달해 고분양가 논란이 일었지만 최근 프리미엄 1억5000만원에도 거래가 이뤄졌다. 호가는 2억원에 이른다.

경기도 남양주 별내지구에서는 '분양권 폭탄돌리기'로 인한 투자 피해 사례가 나오고 있다.

별내지구 인근 B공인 관계자는 "지난 9월 분양된 '별내 아이파크(총 753세대)'의 경우 초기 프리미엄이 3000만~4000만원씩 붙었지만 두 달이 지난 지금 1000만원도 안되는 가격에 매물이 나와 오히려 손해를 보는 사례도 많다"고 말했다.

분양권 시장이 이처럼 과열 양상을 보이는 것은 작년 11월3일 서울 강남3구를 제외한 수도권 전 지역이 투기지역에서 해제돼 민간택지에서의 전매가 자유로워진 데다 최근 정부가 강화한 DTI 규제에서도 벗어나 있기 때문이다.

실제 전용면적 85㎡형의 래미안 트윈파크 아파트 1채를 프리미엄 6000만원을 주고 산다고 하면 계약금(분양가의 10%) 7600만원에 6000만원을 얹어 1억3600만원만 내면 된다. DTI규제를 받지 않아 중도금부터 은행에서 빌릴 수 있다. 초기 투자비용이 저렴하다는 점을 악용해 중개사끼리 서로 사고팔아 가격을 높이는 '호가 부풀리기 작전'을 쓰기도 한다.

익명을 요구한 한 분양권 투자알선 전문가는 "최근 DTI 규제로 인한 풍선 효과까지 겹쳐 갈 곳 없는 돈이 분양권 시장으로 몰려드는 상황"이라며 "하지만 분양권 투자를 전문으로 하는 업자들조차 래미안 트윈파크 같은 곳은 위험한 지역으로 보고 있다"고 했다.

본동 근처에서 일하는 중개사들도 '폭탄 돌리기'의 현실을 인정했다. 노량진역 인근에서 영업 중인 B공인 관계자는 "DTI 규제로 기존 아파트 및 재개발 지분 거래가 침체된 상황에서 그나마 먹고살 길은 분양권 시장밖에 없다"며 "앞으로 실제 가격이 어떻게 될지는 누구도 모르는 일 아니냐"고 반문했다.

고분양가 단지에서 프리미엄이 형성되는 현상이 고착화되면서 신규 분양 단지의 분양가는 갈수록 높아지고 있다.

이미영 스피드뱅크 분양팀장은 "최근 재개발단지에서 나오는 신규 물량이 '고분양가 책정→청약 후 프리미엄 형성→더 높은 분양가 책정'이라는 악순환에 빠졌다"며 "이 같은 폭탄 돌리기로 인한 피해는 결국 나중에 입주할 실수요자에게 전가될 수밖에 없다"고 말했다.

이호기 기자 hglee@hankyung.com
ⓒ 한국경제신문, 무단 전재 및 재배포 금지

정부, 기반시설 비용 재정 지원
세종시에 입주하는 기업에 원형지(原型地)를 공급해 자유개발권과 이용권을 부여한다는 정부 방침은 삼성전자의 LCD공장이 들어선 아산 탕정과 같은 기업도시 모델을 염두에 둔 것으로 보인다.

정부 고위 관계자는 8일 "내년 1월 말까지 마련할 세종시 수정안에는 입주 예정 기업들과 해당 기업들의 개발 계획이 포함될 예정"이라며 "입주 기업들을 처음부터 도시개발 계획에 참여시킬 예정"이라고 밝혔다.

정부가 세종시 입주 기업에 원형지를 싼 값에 공급하는 방안을 마련 중인 것도 기업들이 애초부터 도시개발에 참여할 수 있도록 하기 위한 것이다. 원형지란 기본적인 부지 정리만 한 상태에서 각종 기반시설이 들어서지 않은 땅을 말한다.

이 관계자는 원형지 공급과 관련,"기업이 주체가 돼 도시를 개발하는 기업도시와 비슷한 개념으로 삼성전자 LCD공장이 있는 아산 탕정을 생각하면 될 것"이라고 말했다. 예컨대 세종시에 입주할 기업이 3곳이면 3개의 원형지를 공급해 아산 탕정과 같은 3개의 '미니 기업도시'가 건설된다는 것이다. 삼성전자의 아산 탕정 기업도시 규모는 약 140만평이다. 정부가 세종시에서 원형지로 공급할 수 있는 면적이 대략 500만평인 점을 고려하면 3~4개 미니 기업도시가 나올 수 있을 것으로 보인다.

정부는 입주 기업에 원형지를 산업단지뿐만 아니라 주거단지,상업단지,교육단지 등 다양한 형태로 개발해 이용할 수 있도록 허용할 방침이다.

물론 정부가 파격적인 가격에 원형지를 공급한다고 해도 기업들이 세종시로 이전할지는 여전히 미지수다. 도로 등 기반시설을 건설하는 데 따른 추가적인 개발비용을 해당 기업이 부담해야 하기 때문이다.

이에 대해 정부의 또 다른 관계자는 "세종시를 경제자유구역으로 지정할 예정"이라며 "이 경우 기업에 공급한 원형지 내 각종 기반시설을 재정으로 지원할 수 있을 것"이라고 말했다. 경제자유구역 법률에 따르면 도로 철도 공항 하수도 등의 건설비용은 최대 100%까지 재정으로 지원할 수 있도록 돼 있다.

장진모 기자 jang@hankyung.com
▶ "세종시, 국론 분열땐 국민투표에 부칠 수도"
▶ [사설] 세종시 기업 유치 확실한 인센티브 전제돼야
▶ 세종시 입주기업에 자유개발·이용권 준다
▶ 세금 감면·자금지원…기업·대학 등 유치 '다양한 인센티브'
▶ 정부, 80여社 접촉…기업들 "아직 불확실한 게 많아…"
ⓒ 한국경제신문, 무단 전재 및 재배포 금지