긍정적인 사고방식으로 업무에 열정적인 인재를 모집합니다. 중개네트워크 영업사원을 비롯해 TM, 애널리스트를 채용중에 있습니다.
투자자들의 복잡다단한 기대심리가 부동산시장에 여지없이 반영되고 있습니다. 투자 여부와 시기를 저울질하며 실제 투자에 적극적이지 않지만 투자에 대한 관심의 끈을 놓지 않는 상황이 계속되고 있습니다.
이번 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 불확실한 부동산시장에서 투자를 하는데 있어 숲(경기 등 시장상황)도 중요하지만 우선적으로 나무(투자대상)에 집중해서 투자해야 하는 이유를 소개하고자 합니다.
먼저 지난주 산행 이야기를 해보겠습니다. 나무보다는 숲을 고집하다 실패한 케이스입니다.
토요일 지인들과 기차를 타고 양평 중원산(800m)에 갔습니다. 2007년에 한번 다녀온 곳이라 편한 마음으로 용문역에서 내려 버스를 타고 중원리 들머리에서 오전 9시 40분부터 산행을 시작했습니다. 등산로 초입에 정상으로 바로 가는 급경사 코스(정상까지 2.7km)가 있지만 지난해 힘들었던 기억이 나 경사가 완만한 곳으로 우회해서 가기로 했습니다.
정상 위치를 알고 있기에 산(숲)을 먼발치로 보면서 산행을 계속했습니다. 급경사 코스를 지나 계곡을 따라 폭포를 구경하며 산행을 했지만 좀처럼 중원산으로 가는 완경사 코스가 나오지 않았습니다.
다행히 산행한지 2시간이 넘어 중원산 정상으로 가는 코스가 나왔습니다. 하지만 등산로가 희미한데다 급경사가 이어져 당황했습니다.
우여곡절 끝에 산행한지 4시간이 넘어 겨우 정상에 도착했고 산행 들머리에서 정상까지 돌고 돌아 무려 9.9km를 산행하기에 이르렀습니다. 결과적으로 우회 등산로는 된비알 등 암벽이 너무 많고 의미없는 우회로라 너무 힘들었습니다. 산행 계획에서 크게 벗어나 총 14km를 걷고 6시간 30분이나 걸렸습니다.
이번 산행을 통해 산(숲)을 보며 방향을 잃지 않는 것도 중요하지만 정상으로 가는 등산로 거리와 표고차, 상태(흙길 암벽 낭떠러지 등) 등 ‘나무’를 소홀히 해서는 안 된다는 교훈을 뼈저리게 얻었습니다.
부동산 투자도 마찬가지라 생각합니다. 시장 상황이 어려울수록, 불확실할수록 숲보다는 ‘나무’에 집중한 투자전략이 필요합니다.
서브프라임 사태에서 비롯된 글로벌 신용 경색과 곡물 및 유가 급등에 따라 국내외 경기 전망은 전문가들 사이에 비관론이 우세하지만 언제 그렇듯 낙관론과 비관론이 엇갈리고 있습니다.
세계 경기의 경우 2008년 하반기부터 경기가 살아나 지속적으로 상승세를 유지할 것이라는 장기 낙관론과 올 하반기부터 경기가 살아나다 2010년 이후에 다시 침체된다는 단기 낙관론, 경기 침체가 계속되다 2010년 이후에나 회복이 가능하다는 단기 비관론, 마지막으로 2010년 이후에나 경기침체에서 벗어날 것이라는 장기 비관론이 혼재하고 있습니다.
이와 관련 국내에서는 최근 한국개발연구원(KDI)이 “우리 경제는 완만한 경기 둔화세가 지속되는 가운데 물가가 급등하고 있다.”며 경기 침체 속에 물가가 오르는 스태그플레이션 가능성을 언급했습니다.
부동산시장도 마찬가지입니다. 강남 하락세와 강북 강세가 이어지고 있지만 거래부진이 계속되고 있고 당초 기대와 달리 이명박정부의 규제완화 속도도 더뎌 시장에 대한 낙관론과 비관론이 혼재하면서 정중동(靜中動)이 계속되고 있습니다.
저는 이런 상황에서 투자자들에게 “우량주를 샀다면 시장의 북소리를 무시하라”는 피터 린치의 말을 강조하고 싶습니다.
“최근에 와서 우리들은 이같은 북소리효과에 지치게 싸워야만 하게 되었다. 각별히 불길한 메시지가 거듭 반복되어 지는 바, 그것으로부터 피하는 것은 불가능하다. <중략>
좀 더 근래에 와서 우리는 유가상승이나 유가하락이 끔찍한 일이며, 달러화 약세나 강세가 나쁜 조짐이고, 통화 공급 팽창이나 통화 공급 축소도 둘 다 마찬가지로 경계신호인 것으로 경고를 받아왔다. 통화 공급 수치에 대한 강박증세 대신 재정 및 무역적자에 대한 강한 두려움이 새로운 북소리로 등장했고, 수천 명의 투자자들은 이로 인해 그들의 종목을 팔아 치우게 되었을 것이다.”
불확실한 시장에서 시장의 북소리로 인해 보유한 부동산을 처분할 유혹을 느낀다면 시장에 휘둘리지 말고 한 발짝 물러나 애초에 보유 부동산에 투자한 이유를 차분하게 검토해볼 것을 권합니다.
또 매수할까 말까 고민중인 투자자라면 신용경색 여파와 스태그플레이션 우려에도 흔들리지 않을 ‘나무’(린치가 말하는 우량주)를 고르는데 집중할 것을 조언합니다. 다시 말해 일시적으로 가격이 하락하거나 정체될 수 있겠지만 장기간 보유할 경우 상승세를 유지할 우량 부동산에 투자하라는 것입니다.
구체적으로는 내재가치가 뛰어나지만 시장의 북소리에 굴복해 나오는 급매물이나, 미분양 해소책이나 종합부동산세 등 규제완화정책에 따라 반사이익을 얻을 부동산을 매입할 필요가 있습니다.
한편 이렇게 반문하는 부자노트 독자도 있을 것입니다. 아무리 나무가 튼실하더라도 숲에 불이 나고 전염병이 돈다면 결국 튼실한 나무도 병들거나 죽을 수밖에 없는 것이 아니냐는 것입니다.
이에 대해 저는 다음과 답변하겠습니다. 숲을 무시하라는 것이 아니라 숲을 보되 불확실한 시장에서는 숲보다는 나무에 집중하라는 것입니다. 이는 선택과 집중의 문제로 귀결될 수 있습니다.
긍정적이거나 또는 부정적인 기대심리에 따라 추격매수 또는 추격매도를 할 것인가요? 아니면 시장의 북소리를 무시하고 가치투자를 할 것인가요? 결국 부자노트 독자 여러분이 스스로 선택해야 할 것입니다.
올 여름 진짜 팔아야 할 부동산과 매도타이밍을, 진짜 사야 할 부동산 및 매수타이밍을 검토하면서 ‘숲’이 아닌 ‘나무’인 급매물과 미분양 아파트 소진 속도에 주목하세요.
모든 여자에게 키스할 필요는 없다
“즉 모든 종목에 대해서 연연해 할 필요는 없다. 나는 10루타 종목을 놓친 적이 있었는데 그렇다고 해서 내가 주식시장에서 성공하지 못한 것은 아니다. 어떤 주식이 비록 10배나 주가가 오른 종목이라 할지라도 그것을 가지지 못했다고 해서 당신이 잃은 것은 없다. 아까워 하지 말라.” 피터 린치가 한 말이다. 부동산에서도 투자시기를 놓친데 미련을 갖기 보다는 고수익을 올리기 위해 지금 투자에 집중하는 것이 중요하다.
▶ 흑석뉴타운 흑석5구역, 가재울뉴타운 가재울3구역 인기 ▶ 3~4년 내 입주가능, 실수요자 관심 UP ▶ 5월 수도권 재개발 사업추진 17곳
5월 재개발 시장은 전반적인 부동산 침체와 서울시의 4차뉴타운 지정 불가입장 등으로 조용한 분위기를 이어갔다.
다만 이미 관리처분인가를 받은 곳은 재개발 사업진행 막바지 단계로 사업 불확실성이 제거됐으며 3~4년 내 입주가 가능할 것으로 보이자 실수요자 위주로 매수세가 증가했다.
일반분양을 받는 것보다 저렴하며 특히 동호수추첨을 앞두고 있는 경우가 많아 추첨만 잘 된다면 로얄층, 로얄동 프리미엄도 건질 수 있어 인기다.
그 외 5월 수도권 재개발 사업이 추진된 곳은 17곳으로 나타났다.
[서울] 서울은 재개발 초기단지나 사업이 불확실한 곳은 매수세가 전혀 없는 반면 사업 막바지 단계로 추진이 빠른 곳은 실수요 위주로 매수세가 늘었다.
서대문구는 가재울뉴타운 내 가재울3구역이 올랐다. 지난 4월 관리처분인가가 난 상태로 2011년이면 입주가 가능할 것으로 보이자 매수문의가 늘었다.
조합원분양가도 3.3㎡당 1천3백만원으로 저렴하고 올 10월에 조합원분 동호수추첨이 있을 예정이라 분양 받는 것보다 메리트가 있다고 생각한 실수요자들에게 인기다. 33㎡~62㎡ 지분시세가 3.3㎡당 2천5백만~3천만원.
동작구도 마찬가지. 흑석뉴타운 내 위치한 흑석5구역이 이미 관리처분인가를 받아 올 가을이면 조합원분 동호수추첨을 하고 2010년 입주가 예정돼 있자 실수요자들의 문의가 늘었다. 특히 9호선 개통 수혜지라 매수세의 관심이 더욱 뜨겁다. 흑석5구역 33㎡~62㎡ 지분시세가 3.3㎡당 2천5백만~3천5백만원.
동대문구도 전농7구역이 5월 22일 관리처분인가를 받자 불확실성이 제거되며 실수요자의 관심이 높아졌다. 조합원분양가가 3.3㎡당 1천1백만원으로 낮아 매수문의가 늘었으며 1억원이상 프리미엄이 붙어 거래되는 상황. 33㎡~62㎡ 지분시세가 3.3㎡당 2천5백만~3천만원.
용산구는 강남 대체지로 떠오르는 곳으로 한남뉴타운 재정비촉진계획이 한두달 안에 나올 것으로 예상되자 매수문의가 늘었다. 그러나 워낙 시세가 높아 거래는 어렵다. 33㎡~62㎡ 지분시세가 3.3㎡당 4천2백만~4천5백만원.
반면 마포구 대흥동 대흥2구역, 상수동 상수1구역 등 재개발 초기 단계인 구역들은 매수세가 전혀 없다. 사업기간이 장기인데다 이미 지분 시세가 많이 올라 투자로서 메리트를 잃은 상황. 33㎡~62㎡ 지분시세가 3.3㎡당 2천만~2천5백만원.
[경기 및 지방]
광명시는 광명뉴타운 총괄사업자로 지난 5월 13일 경기도시공사로 확정되면서 매수문의가 늘었다. 이미 촉진지구로 지정돼 거래요건은 까다롭지만 관악-철산 경전철, 소사지구 개발 등 주변 개발 호재도 풍부해 문의가 꾸준하다. 33㎡~62㎡ 지분시세가 3.3㎡당 2천만~2천5백만원.
성남시는 태평2,4구역이 지난 5월 6일 구역지정 주민공람을 실시했지만 재개발 초기 단계라 매수세가 많지 않다. 다만 주거환경개선사업구역으로 인근 태평3구역보다 저렴해 급매물이 나오면 한 두건씩 거래된다. 태평3구역 33㎡~62㎡ 지분시세가 3.3㎡당 1천5백만~1천7백만원.
대전시는 중구 용두1구역이 5월 16일 구역지정되면서 매수문의가 늘었다. 인근 용두2구역, 용두3구역 등 재개발 구역이 많아 향후 주변환경 개선 기대감이 높지만 아직 초기라 매수세가 많지 않다. 다만 인근 아파트보다 저렴한 깨끗한 빌라 등은 실거주겸 투자자들이 꾸준하다. 용두동 1구역 33㎡~62㎡ 지분시세가 3.3㎡당 4백만~4백30만원.
5월 한 달 동안 사업진행이 이뤄진 재개발구역은 모두 17곳으로 구역지정공람공고 9곳, 구역지정 1곳, 추진위승인신청 3곳, 조합설립인가 1곳, 관리처분인가 3곳이다.
▶ 개발계획, 교통개선 등 각종 호재 집중돼 ▶ 반면 자금부담 없이 3천만원 정도면 매입 가능해 인기 ▶ 그러나 매물은 거의 바닥나
평택, 이천, 오산으로 소액 투자자들이 몰리고 있다.
부동산포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)가 올들어 수도권 외곽지역 매매시장을 조사한 결과 시세가 저렴하면서 개발 호재가 있는 평택, 이천, 오산 등으로 투자자들이 몰리면서 매매가가 급등하고 매물도 급속히 소진되고 있는 것으로 나타났다.
특히 2천만~3천만원 정도의 소액으로 전세를 끼고 매입이 가능한 단지는 무조건 사놓고 보자는 묻지마 투자자들이 몰리면서 매물이 동났다.
가장 많은 투자자들이 몰리고 있는 곳은 평택시.
황해경제자유구역 지정, 고덕국제신도시 조성사업과 미군기지 이전 등 굵직한 호재와 함께 신장ㆍ서정 촉진지구와 신장 촉진지구, 평택 용이지구 등 각종 개발 사업이 줄을 잇고 있어 평택시 전체가 들썩이고 있다.
특히 투자자들이 매입에 적극 나서고 있는 지역은 현재 경부선 이용이 가능한 비전동과 지산동 일대. 지하철 이용이 편리해 전세 수요가 많자 3천만원 안팎의 여유자금만으로 전세낀 아파트 매입이 가능하기 때문이다.
비전동 동아동백 109㎡는 6월 초 현재 매매가가 1억5천만원선으로 전셋값이 시세의 80% 수준인 1억~1억2천만원이다. 3천만원 정도만 있으면 매입이 가능한 셈. 그러나 매물은 거의 찾아볼 수가 없다. 투자자들이 급격히 몰려들면서 매매가도 올들어 2천2백50만원 정도 올랐다.
비전동 동아모란 79㎡도 올들어 3백만원 정도 올라 매매가가 8천만~9천만원선. 전셋값이 6천5백만원선으로 1천5백만~2천5백만원 정도의 자금만 있으면 매입이 가능해 인기다. 역시 매물은 나오는 즉시 계약으로 이어지고 있는 상태.
서울지역 강북권 상승세가 주춤하고 뉴타운 사업지 거래가 소강상태를 보이던 5월부터 부쩍 외지 투자자들이 몰리고 있다는 게 인근 중개업소 설명이다.
고덕국제신도시 사업과 서정 촉진지구 사업지 인근인 지산동 일대 아파트도 인기다. 투자를 겸한 실수요자들도 많지만 역시 매물은 구경하기 힘들다.
지산동 건영 69㎡는 매매가 7천만~8천만원, 전셋값 4천5백만~5천만원으로 2천7백50만원 정도만 있으면 매입이 가능하다. 매매가도 비전동 일대 보다 낮아 거주 목적의 매수자도 많다.
올들어 매매가가 1천6백50만원 올라 실제 투입 비용 대비 단순 수익률도 60%에 이른다.
이천시도 하이닉스 등 사업체 근로자 수요가 꾸준한 가운데 성남~여주간 복선전철(2013년 이후 개통 )과 성남~장호원간 자동차 전용도로(2011년 예정) 사업으로 교통 여건이 개선되자 투자자들이 관심을 보이고 있다. 특히 소액 투자가 가능한 아파트가 인기.
송정동 풍산 62㎡는 매매가 5천만~7천만원, 전셋값 3천5백만~4천만원으로 2천2백50만원 정도만 있으며 매매가 가능하다. 특히 외지에서의 매수 문의가 꾸준하다. 올해 들어서도 1천만원 정도 매매가가 오른 상태.
부발읍 거평도 매수 희망자는 꾸준한데 매물이 거의 없어 매도 호가 중심으로 거래가 이뤄지고 있다. 투자자들도 자금 부담이 덜해 계약으로 연결되는 건수가 많다.
82㎡ 매매가가 8천만~1억1천만원으로 전셋값(6천만~6천5백만원)을 빼면 실제 투자비용이 2천만~3천5백만원선. 아파트값이 5개월새 5백만원 정도가 올랐다.
경부선 지하철 이용이 쉬우면서 평택 보다도 서울 접근성이 좋은 오산시도 투자자들에게 관심을 받고 있다. 오산시 평균 매매가가 3.3㎡당 6백만원선으로 인접 지역인 동탄신도시(3.3㎡당 1천2백65만원)의 절반 수준으로 저렴한 것도 메리트.
시세가 이미 너무 많이 올라 있는 오산동 시내 중심지 보다는 그 인근 지역인 갈곶동, 부산동 일대 아파트값이 상승세다.
갈곶동 우림 72㎡가 올들어 3백50만원 정도 올라 매매가가 7천5백만~8천7백만원. 전셋값이 5천만~5천5백만원으로 2천5백만~3천만원 정도의 여유자금만 있으면 된다. 그동안 편의시설 등이 미비해 저렴했지만 외부 투자자들이 몰려들면서 매물이 잘 나오지 않고 있다.
부산동 운암주공1단지 62㎡도 매매가가 9천만~1억5백만원으로 올 들어서도 9백만원 정도 올랐다. 전세(6천5백만~7천3백만원)를 끼고 2천8백만원 정도이면 매입 가능해 투자자들의 매수세가 꾸준하다.
인기도 :
닥터아파트는 월요일 출근이 즐거운 회사가 되려고 노력하고 있습니다.
5월 재개발 시장은 전반적인 부동산 침체와 서울시의 4차뉴타운 지정 불가입장 등으로 조용한 분위기를 이어갔다.
